TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

DE RENNES

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

N° RG 24/00011 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LD24

JUGEMENT DU :

02 Septembre 2025

E.A.R.L. [Adresse 12]

C/

[I] [B]

[DW] [A] épouse [B]

Copie au dossier

Notification en LRAR aux parties le :

copie exécutoire à

le :

Au nom du peuple français,

Rendu par mise à disposition le 02 Septembre 2025,

Sous la présidence de Claire SOURDIN, Présidente du Tribunal paritaire des baux ruraux ;

Assesseurs bailleurs:

Monsieur [S] [G]

Madame [T] [D] épouse [O]

Assesseurs preneurs:

Monsieur [P] [UX]

Monsieur [Z] [AO]

assistés de Anaïs SCHOEPFER, greffier

En présence de [V] [N] et [K] [HI], auditrices de justice

La formation du tribunal est complète : délibéré à la majorité des voix (article L492-6 du code rural)

Audience des débats : 03 Juin 2025

Le Président, à l’issue des débats en audience publique, a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 453 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.A.R.L. [Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne-Cécile SIMON, avocat au barreau de RENNES

d’une part,

ET :

DEFENDEURS

M. [I] [B]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Mme [DW] [A] épouse [B]

[Adresse 10]

[Localité 4]

assistés de M^e Myriam GOBBÉ, avocat au barreau de RENNES

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

M. [Z] [B]

[Adresse 14]

[Localité 3]

représenté par M^e Myriam GOBBÉ, avocat au barreau de RENNES

d’autre part,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 12 septembre 2016 par Maître [H], notaire associé à [Localité 11] et [Localité 15], Monsieur [I] [B] et Madame [DW] [A] épouse [B] ont donné à bail rural à l’EARL [Adresse 12] diverses parcelles de terre situées sur la commune de [Localité 4] cadastrées :

¤ ZD [Cadastre 1] d’une superficie de 1ha 20a 54ca

¤ ZD [Cadastre 8] d’une surperficie de 1ha 84a 43ca

¤ ZD [Cadastre 5] d’une surperficie de 4ha 00a 78 ca

¤ ZD [Cadastre 6] d’une surperficie de 3ha 61a 32ca

soit une surface totale de 10ha 67a 07ca,

« et ce pour une durée de neuf années entières et consécutives qui prendront cours le 29 septembre 2016 ».

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 mars 2024 à Monsieur [L] [W], en sa qualité de gérant de l’EARL [Adresse 12], Monsieur [I] [B] et Madame [DW] [A] épouse [B] ont donné congé à l’EARL [Adresse 12] pour le terme du 29 septembre 2025.

Aux termes de cet acte, Monsieur [I] [B] et Madame [DW] [A] épouse [B] exposent qu’ils entendent exercer le droit de reprise prévu à l’article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime et qu’ils refusent le renouvellement du bail, précisant que Madame [DW] [A] épouse [B], co-propriétaire des terres et agricultrice à [Localité 4] lieudit [Adresse 10] depuis janvier 2013 souhaite exploiter elle-même les parcelles susvisées lesquelles sont situées à proximité de son domicile et du siège de l’exploitation. L’acte poursuit qu’en cas d’empêchement de celle-ci, Monsieur [Z] [B], fils des requérants né le 26 avril 1990 qui suit une formation agricole, sera à même de reprendre l’exploitation des terres reprises et occupera une habitation proche.

Considérant que le congé délivré le 25 mars 2024 doit être annulé tant au titre de la reprise par Madame [DW] [B], qu’au titre de la reprise par Monsieur [Z] [B], l’EARL [Adresse 12] a adressé au tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes une lettre recommandée avec avis de réception reçue le 5 juillet 2024, aux fins de convoquer les parties à une audience conciliation.

Le 24 septembre 2024, un procès-verbal de non-conciliation a été dressé et l’affaire a été renvoyée au fond.

A l’audience du 3 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l’EARL [Adresse 12], représentée par Maître [PH], a maintenu ses demandes et repris les termes de ses dernières écritures.

Monsieur [I] [B], Madame [DW] [A] épouse [B], assistés de Maître [U], et Monsieur [Z] [B], partie intervenante, assisté de Maître [U], ont demandé la validation du congé délivré à l’EARL [Adresse 12].

L’EARL [Adresse 12], reprenant ses dernières écritures n°2, demande au tribunal :

— de la recevoir en ses demandes et de la dire bien fondée,

— de déclarer nul et sans effet le congé qui lui a été délivré le 25 mars 2024 par Monsieur et Madame [B],

— de condamner Monsieur et Madame [B] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur et Madame [B] aux entiers dépens et de les débouter de toutes demandes contraires.

L’EARL [Adresse 12] soutient, à l’appui de ses demandes, que le congé délivré à son égard le 25 mars 2024 doit être annulé tant au titre de la reprise par Madame [DW] [B], qu’au titre de la reprise par Monsieur [Z] [B], les candidats à la reprise ne répondant pas aux conditions des articles L.411-58 et L.411-59 du code rural et de la pêche maritime.

S’agissant du souhait de reprise de l’exploitation des terres pour elle-même par Madame [DW] [B], l’EARL [Adresse 12] considère que le congé doit être annulé pour trois raisons :

1. L’EARL [Adresse 12] soutient que Madame [DW] [B] aura plus de 60 ans à la date d’effet du congé et justifie qu’elle aura validé ses droits à la retraite le 1er juillet 2026, soit moins d’un an après la date d’effet du congé. L’EARL [Adresse 12] indique que la circonstance selon laquelle Madame [B] entendrait poursuivre l’exploitation au-delà de l’âge légal ne peut pas être pris en compte au sens de l’article L.411-64 du code rural et de la pêche maritime.

En outre, l’EARL [Adresse 12] considère que l’état de santé de Madame [DW] [B] l’empêche de travailler pleinement sur l’exploitation, le travail agricole étant, dans les faits, réalisé par son fils ou par son mari. Sa situation de handicap serait de nature à l’empêcher de poursuivre l’exploitation agricole jusqu’à ses 70 ans, en raison de son taux d’incapacité retenu par la MDPH le 18 septembre 2024 et compris entre 50 % et 80 % au titre « des répercussions dans son insertion professionnelle », et au vu de « la restriction substantielle et durable » retenue « pour l’accès à l’emploi liée à sa situation de handicap ».

2. L’EARL [Adresse 12] soutient que Madame [DW] [B] ne justifie pas de sa capacité à agrandir son exploitation, alors qu’au contraire, en 2015 et 2016 elle a diminué, avec son époux, la superficie de l’exploitation en en vendant une partie et en donnant à bail une autre partie. L’EARL [Adresse 12] ajoute qu’aucun document comptable ou bancaire n’est produit en ce sens, et qu’au contraire, les éléments du bilan font apparaître un déficit et des résultats économiques qui seraient en-dessous des moyennes régionales.

3. L’EARL [Adresse 12] soutient enfin que Madame [DW] [B] ne justifie pas être en règle avec le contrôle des structures.

S’agissant du souhait de reprise de l’exploitation des terres au profit de Monsieur [Z] [B], l’EARL [Adresse 12] considère que le congé ne peut être validé au regard de l’imprécision du domicile que Monsieur [Z] [B] doit occuper après la reprise, et au regard de l’absence de mention de la profession de Monsieur [Z] [B], la poursuite d’une formation agricole ne répondant pas à la condition de diplôme requise par les textes notamment aux fins de justifier qu’il participera sur les lieux objets du litige aux travaux agricoles de façon effective et permanente, qu’il dispose du cheptel, du matériel et des capacités financières nécessaires à l’exploitation.

En outre, l’EARL [Adresse 12] soutient que la reprise éventuelle des terres objets du congé par Monsieur [Z] [B] est imprécise et que le congé ne peut être exercé au profit d’un bénéficiaire subsidiaire.

De leur côté, Monsieur [I] [B] et Madame [DW] [A] épouse [B], reprenant leurs conclusions n°3, demandent que l’EARL [Adresse 12] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, et que soit validé le congé délivré par Monsieur et Madame [B] à l’EARL [Adresse 12]. Les défendeurs sollicitent en outre la condamnation de l’EARL [Adresse 12] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré le 25 mars 2024 à l’EARL [Adresse 12] par Monsieur et Madame [B] :

L’article L.411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose que : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.

A peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur,

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris,

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L.411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur ».

L’article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé ».

En l’espèce, le congé délivré par acte de commissaire de justice le 25 mars 2024 à l’EARL [Adresse 12], par Monsieur [I] [B] et Madame [DW] [A] épouse [B], l’a bien été 18 mois avant le terme du bail soit 18 mois avant le 29 septembre 2025.

Aux termes de ce congé, Monsieur et Madame [B], bailleurs, exposent qu’ils entendent exercer le droit de reprise prévu à l’article L.411-58 du code rural et de la pêche maritime.

Ils précisent que Madame [DW] [A] épouse [B], co-propriétaire des terres et agricultrice à [Localité 4] [Adresse 10] depuis janvier 2013 souhaite exploiter elle-même les parcelles susvisées après la reprise. Ils ajoutent que ces terres sont situées à proximité de son domicile et du siège de l’exploitation.

1. Sur le souhait de reprise de l’exploitation des terres pour elle-même par Madame [DW] [B] :

Madame [DW] [B] est née le 15 octobre 1964 et sera âgée de 60 ans à la date d’effet du terme du bail le 29 septembre 2025.

Elle indique aux termes du congé qu’elle exerce en qualité d’exploitante agricole, et justifie par les documents de la MSA qu’elle a exercé en qualité de conjoint de chef d’exploitation de 1993 à 1997, puis en qualité de conjoint collaborateur à partir de 2004.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’entreprise agricole est exploitée par Madame [DW] [B] dont le seul nom figure en entête des bilans comptables (année 2023, année 2024) ainsi que sur les factures relatives à l’exploitation (facture [E] 35 de mars 2025, facture [C] en mars 2025, EURL Pitois en février 2025), sur le dossier PAC – campagne 2024, ainsi que sur la convention de stage passée avec le CFA de [Localité 9].

Elle se trouve toujours exploitante agricole en activité.

¤ sur l’âge de Madame [DW] [B] et ses droits à la retraite :

Les éléments produits démontrent que Madame [DW] [B] aura validé ses trimestres aux fins de valider ses droits à la retraite le 1er juillet 2026, puisqu’il lui restait le 1er janvier 2024 dix trimestres à obtenir afin de bénéficier d’une retraite à taux plein.

Or, la capacité à exercer en qualité d’exploitante doit être appréciée au jour de la reprise, conformément aux dispositions de l’article L.411-64 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime, soit le 29 septembre 2025. Or, Madame [B] sera âgée de 60 ans le 29 septembre 2025 et au surplus n’aura pas validé ses trimestres de cotisations.

Au surplus, au-delà de la validité des trimestres de cotisations, il convient de prendre en compte l’âge de départ à la retraite. En ce sens, il y a lieu de souligner que le document intitulé « info-retraite relevé de carrière » indique clairement au sujet de l’âge à partir duquel Madame [DW] [B] peut demander sa retraite de base est de 63 ans dans sa situation.

Par suite, le moyen soulevé par l’EARL [Adresse 12] au titre de l’âge de la retraite de Madame [B] qui serait fixé moins d’un an après la date d’effet du congé, ne peut pas être retenu.

¤ sur l’état de santé de Madame [DW] [B] :

L’EARL [Adresse 12] considère que l’état de santé de Madame [DW] [B] l’empêche de travailler pleinement sur l’exploitation, et que le travail agricole est réalisé, dans les faits, par son fils ou par son mari, et ce, au regard de sa situation de handicap.

Or, Madame [DW] [B] démontre qu’elle bénéficie d’une reconnaissance d’un taux d’incapacité compris entre 50 % et inférieur à 80 % accordé par la MDPH le 17 octobre 2019 pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024.

Une incapacité identique a été reconnue par la MDPH le 18 septembre 2024 pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2029.

Si la MDPH reconnaît à Madame [B] « une restriction substantielle et durable pour l’accès à l’emploi » liée à sa situation de handicap, il n’en demeure pas moins que cette reconnaissance n’empêche pas un travail, que d’ailleurs Madame [DW] [B] démontre qu’elle exerce en qualité d’exploitante agricole selon l’ensemble des pièces comptables (bilan, factures…), et ce depuis de nombreuses années et notamment depuis la reconnaissance de son taux d’incapacité partielle (entre 50 % et inférieur à 80 %) en 2019.

S’agissant des attestations produites par l’EARL [Adresse 12], elles ne sauraient remettre en cause la qualité d’exploitante agricole de Madame [B]. En effet, l’EARL [Adresse 12] verse aux débats l’attestation non circonstanciée de Monsieur [L] [Y], ainsi que l’ attestation de Madame [M] [J] qui ne faisant état que d’une seule visite ne permettant pas d’en tirer des conséquences générales sur la présence de Madame [B] sur son exploitation.

De son côté, Madame [B] produit des témoignages circonstanciés de tiers (hors membres de sa famille) démontrant son réel travail au sein de l’exploitation. Ainsi Monsieur [R] [X] atteste que Madame [B] « agricultrice, s’occupe de soigner ses animaux, donne les aliments et les céréales ainsi que les ensilages, nettoie les bâtiments d’élevage et paille les bâtiments ; suis les cultures avec le technicien de la coopérative, gère administrativement et financièrement l’exploitation ». Monsieur [R] [X] atteste également que Madame [B] se trouvait « sur le site de l’exploitation le 29 novembre 2024 et qu’elle était à la réalisation des silos de maïs grains broyé par l’ETA Lauret ». Monsieur [F] [X] atteste que « Madame [B] [DW] travaille chaque jour sur son exploitation.»

Les photographies versées aux débats montrant que [Z] [B] travaille les terres de l’exploitation familiale avec le tracteur ne vient pas remettre en cause la qualité d’exploitante de Madame [DW] [B], [Z] [B] étant stagiaire en formation au sein de l’entreprise agricole familiale dans le cadre de son Brevet Professionnel Responsable d’Entreprise Agricole mixte pour l’année 2024-2025.

Ainsi, il convient de considérer que la situation d’incapacité partielle de Madame [DW] [B], reconnue par la MDPH, n’est pas de nature à l’empêcher de poursuivre l’exploitation agricole puisque cette incapacité partielle a été reconnue dès 2019 et que Madame [DW] [B] travaille sur son exploitation.

Il y a lieu de rejeter cet argument soulevé par l’EARL [Adresse 12].

¤ sur la capacité de l’exploitation de Madame [DW] [B] à s’agrandir :

L’EARL [Adresse 12] soutient que Madame [DW] [B] ne justifie pas de sa capacité à agrandir son exploitation, alors qu’au contraire, en 2015 et 2016 elle a diminué, avec son époux, la superficie de l’exploitation en en vendant une partie et en donnant à bail une autre partie. L’EARL [Adresse 12] ajoute qu’aucun document comptable ou bancaire n’est produit en ce sens, et qu’au contraire, les éléments du bilan font apparaître un déficit et des résultats économiques qui seraient en-dessous des moyennes régionales.

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] versent aux débats les résultats comptables de l’entreprise agricole établis par le groupe Cogedis.

Pour l’exercice du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, il apparaît un total du bilan de 217.061,43 euros, un chiffre d’affaires de 48.096,43 euros, et un résultat net comptable de 6.314,28 euros. L’excédent brut d’exploitation (EBE) était de 18.763 euros.

Pour l’exercice du 1er novembre 2023 au 30 octobre 2024, il apparaît un total du bilan de 206.539,21 euros, un chiffre d’affaires de 83.438,87 euros, ainsi qu’un résultat net comptable de -6.900,38 euros. L’excédent brut d’exploitation (EBE) était de 5.832 euros.

Le 28 novembre 2024, la conseillère de l’établissement bancaire de l’exploitation, la caisse de crédit mutuel de [Localité 9], attestait que « la structure [A] [B] [DW] dont le SIREN : 378199822 est bien gérée par Mme [A] [B] [DW]. Le compte rattaché à cette structure fonctionne à ce jour exclusivement en ligne créditrice ».

Il y a lieu d’en déduire que la situation financière de l’entreprise agricole de Madame [DW] [B] est saine malgré une petite surface de 21ha 40a, et que l’augmentation de la surface à hauteur de 10 hectares sera de nature à développer l’exploitation et à en améliorer la rentabilité conformément aux préconisations du comptable.

Par conséquent, il convient de considérer que les capacités financières de Madame [DW] [B] lui permettent d’agrandir son exploitation ce qui en améliorera la rentabilité.

Il y a lieu de rejeter cet argument soulevé par l’EARL [Adresse 12].

¤ sur le contrôle de la structure agricole :

L’EARL [Adresse 12] soutient enfin que Madame [DW] [B] ne justifie pas être en règle avec le contrôle des structures.

Madame [DW] [B] exploite une entreprise agricole d’une surface de 21ha 40a. Si l’on ajoute la superficie des terres dont elle souhaite la reprise, soit 10ha 67a 07ca, l’exploitation de Madame [B] restera en-dessous des 35 hectares et ne sera pas soumise au régime de l’autorisation d’exploiter.

Cet argument soulevé par l’EARL [Adresse 12] sera également rejeté.

Par suite, il convient de considérer que Madame [DW] [A] épouse [B] est en parfaite capacité pour reprendre l’exploitation des parcelles de terre situées sur la commune de [Localité 4] cadastrées ZD [Cadastre 1], ZD [Cadastre 8], ZD [Cadastre 5] et ZD [Cadastre 6], soit une surface totale de 10ha 67a 07ca.

Il convient donc de valider le congé pour reprise par Madame [DW] [B] à titre principal.

2. Sur la reprise de l’exploitation des terres à titre subsidiaire par Monsieur [Z] [B] :

Aux termes du congé délivré par acte de commissaire de justice le 25 mars 2024 à l’EARL [Adresse 12], il est noté précisément :

« en cas d’empêchement de celle-ci, Monsieur [Z] [B], fils des requérants né le 26 avril 1990 à [Localité 2] (35) demeurant [Adresse 14] à [Localité 3], qui suit actuellement une formation agricole, et qui sera à même de reprendre l’exploitation des terres reprises et occupera une habitation proche des terres reprises à [Adresse 10] à [Localité 4]. »

Les dispositions de l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose, dans son aliéna 2, qu’à peine de nullité, le congé pour reprise doit contenir les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris.

En l’espèce, le congé précise les nom et prénom de [Z] [B], son âge (date et lieu de naissance), ainsi que son domicile à [Localité 3]. Il convient de préciser que l’actuelle exploitation agricole de Madame [DW] [B] est située sur les communes de [Localité 3] et [Localité 13], à moins de 6 kilomètres de [Adresse 10] à [Localité 4].

Au titre de sa profession, il est noté « qui suit actuellement une formation agricole ». Or, les défendeurs justifient que Monsieur [Z] [B] se trouve en formation pour l’obtention du Brevet Professionnel responsable d’entreprise agricole au CFA de [Localité 9]. Cette mention d’une formation professionnelle, qui est de nature à empêcher par ailleurs l’exercice d’une profession, répond à l’exigence de l’article sus-visé relative à la profession du bénéficiaire.

Par ailleurs, la formation agricole spécifique suivie par Monsieur [Z] [B] n’est pas de nature à induire l’EARL [Adresse 12] en erreur.

Au surplus, Monsieur [Z] [B] est un bénéficiaire subsidiaire de la reprise, le congé pour reprise par Madame [DW] [B] à titre principal étant validé.

Par suite, le congé respecte les dispositions de l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime à l’égard de Monsieur [Z] [B].

3. Sur la validité du congé :

Il y a lieu de rejeter les arguments développés par l’Earl [Adresse 12], de la débouter de l’ensemble de ses demandes, et de constater que le congé pour reprise délivré par acte de commissaire de justice le 25 mars 2024 à l’EARL [Adresse 12] par Monsieur et Madame [B] est conforme aux exigences légales.

Il convient donc de valider le congé pour reprise des parcelles de terre cadastrées commune de [Localité 4] ZD [Cadastre 1], ZD [Cadastre 8], ZD [Cadastre 5], et ZD [Cadastre 6], pour une surface totale de 10ha 67a 07ca, délivré le 25 mars 2024 à Monsieur [L] [W], en sa qualité de gérant de l’EARL [Adresse 12], par Monsieur [I] [B] et Madame [DW] [A] épouse [B].

4. Sur les demandes accessoires :

L’EARL [Adresse 12] succombant en ses demandes, elle sera condamnée aux entiers dépens, et à payer à Monsieur et Madame [I] et [DW] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal paritaire des baux ruraux statuant après débats en chambre du conseil, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE l’Earl [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT qu’il convient de valider le congé pour reprise des parcelles de terre cadastrées commune de [Localité 4] ZD [Cadastre 1], ZD [Cadastre 8], ZD [Cadastre 5], et ZD [Cadastre 6], pour une surface totale de 10ha 67a 07ca, délivré par acte de commissaire de justice le 25 mars 2024 à Monsieur [L] [W], en sa qualité de gérant de l’EARL [Adresse 12], par Monsieur [I] [B] et Madame [DW] [A] épouse [B] ;

CONDAMNE l’EARL [Adresse 12] à payer à Monsieur et Madame [I] et [DW] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EARL [Adresse 12] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits,

La Greffière La Présidente