Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 6] – tél : [XXXXXXXX01]

3 Mars 2025

1ère chambre civile

50G

N° RG 22/04692 – N° Portalis DBYC-W-B7G-JWEC

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 8]

C/

[L] [R]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Décembre 2024

Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

Rendu au nom du peuple français

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 03 Mars 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Gregoire MARTINEZ.

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Lhermitte, barreau de Rennes,

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Le Mintier (Selarl Isis avocats), barreau de Rennes,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique dressé le 17 mai 2021 par Me [I], notaire à [Localité 9], la SCI du [Adresse 8] a consenti à M. [R], une promesse unilatérale de vente d’un château du XVIIème siècle situé au lieudit « [Adresse 8] » à [Localité 7] moyennant un prix de 1 666 000 € sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 1 300 000 € remboursable en 300 mensualités au taux de 1,35 % avant le 17 juillet 2021 et stipulation d’une indemnité d’immobilisation de 166 000 €. La promesse devant être réitérée par acte authentique avant le 6 août 2021.

Le 3 août 2021, M. [R] a informé l’agence immobilière qu’il n’a pas obtenu le prêt escompté.

Par une ordonnance du 24 mars 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres a autorisé la SCI [Adresse 8] à faire pratiquer une saisie conservatoire des soldes créditeurs des comptes bancaires de M. [R] pour sûreté de la somme de 166 000 €.

Par acte du 8 avril 2022, la SCI [Adresse 8] a procédé à la saisie-conservatoire de la somme de 166 000 € sur les comptes de M. [R] détenue auprès de la Société générale.

Par un jugement du 8 juillet 2022, le juge de l’exécution du tribunal de Chartres a notamment débouté M. [R] de ses demandes de rétractation de l’ordonnance du 24 mars 2022, de mainlevée de la saisie conservatoire de créances, de condamnation de la SCI à lui verser la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts.

Par acte du 13 avril 2022, la SCI du [Adresse 8] a assigné M. [R] devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de paiement.

Par conclusions, notifiées le 26 juillet 2023, M. [R] demande au tribunal de :

« – CONDAMNER Monsieur [L] [B] [P] [O] [R], à payer à la SCI [Adresse 8], la somme de 166 000 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— DEBOUTER Monsieur [L] [B] [P] [O] [R] de l’ensemble de ses demandes qui sont irrecevables et à tout le moins mal fondées.

— CONDAMNER Monsieur [L] [B] [P] [O] [R], à verser à la SCI [Adresse 8], la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de la procédure de saisie conservatoire.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée au jugement à intervenir. »

Par conclusions, notifiées le 19 septembre 2023, M. [R] demande au tribunal de :

« – ACCUEILLIR les conclusions, fins et prétentions de monsieur [L] [R],

Partant,

DÉBOUTER la SCI [Adresse 8] de sa demande de condamnation de monsieur [L] [R] au paiement de la somme de 166 000 € ;

— ORDONNER la mainlevée de la saisie-conservatoire effectuée sur le compte bancaire de monsieur [L] [R], le 13 avril 2022 ;

— DÉBOUTER la SCI [Adresse 8] de demandes formulées au titre des frais irrépétibles et des dépens en compris les frais de la saisie conservatoire sur compte bancaire du 13 avril 2022 ;

Reconventionnellement,

— CONDAMNER la SCI [Adresse 8] au paiement à monsieur [L] [R] de la somme de 213,08 €, en remboursement des frais bancaires qui lui ont été indûment prélevés, en exécution d’une saisie conservatoire du 13 avril 2022, devenue caduque ;

— CONDAMNER la SCI [Adresse 8] au paiement à monsieur [L] [R] de la somme de 166.000 € au titre des dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNER la SCI [Adresse 8] au paiement à monsieur [L] [R] de la somme de 15 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— LA CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites. »

Il est renvoyé à ces conclusions des parties pour le détail de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 1 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal à l’audience fixée au 16 décembre 2024, date des plaidoiries.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation :

La SCI [Adresse 8] se prévaut des stipulations de la promesse de vente pour réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation. Elle soutient que M. [R] ne démontre pas avoir sollicité un prêt aux conditions prévues à la promesse unilatérale de vente. La SCI fait état de l’insuffisance des attestations de la société Générale du 21 juillet 2021 sur la preuve d’une demande de prêt. Elle note également que M. [R] a également sollicité un prêt professionnel via la SCI Vicomte [Adresse 8] que la promesse prévoyait que le bien était à usage d’habitation. Enfin, elle soutient que M. [R] a commis un manquement à son obligation de s’assurer de l’absence d’obstacle à l’obtention d’un prêt alors que, professionnel de la gestion de patrimoine, il ne pouvait ignorer que son taux d’endettement serait supérieur à 33 %.

M. [R] soutient qu’il apporte la preuve suffisante d’avoir sollicité un prêt immobilier aux conditions satisfaisant la promesse de vente. Il expose que les trois premières attestations délivrées par la banque comportent des erreurs matérielles. Au demeurant, l’erreur figurant sur la troisième attestation à savoir un taux de 1,65 % est relative dans la mesure où il n’est pas précisé que l’assurance n’est pas comprise. Ainsi, il se prévaut de la dernière attestation qui est conforme aux exigences de la promesse de vente. Il soutient qu’elle a été transmise à la SCI dès le 2 août 2021 et que la SCI ne l’a pas versée devant le JEX par opportunisme. Il ajoute qu’il n’a pas sollicité de prêt professionnel et que même si la SCI en formation avait contracté un prêt, il n’aurait pu en être autrement d’un prêt personnel compte tenu du fait qu’il comptait user le bien comme sa résidence principale. Il rappelle d’ailleurs que la promesse a été consentie avec une clause de substitution. Il soutient qu’il n’a commis aucun manquement s’agissant de la connaissance de ses revenus qui sont variables. A ce titre, il explique qu’il subsiste une marge d’appréciation laissée aux banques pour déterminer ses revenus moyens. Il fait état d’une augmentation constante de ses revenus de 2018 à 2020, de la variation de sa capacité d’emprunt selon que la moyenne de ses revenues soit calculées sur les deux (capacité d’emprunt : supérieure) ou sur les trois dernières années (capacité d’emprunt inférieur).

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que si le juge de l’exécution de Chartres a considéré que la SCI justifiait d’une créance paraissant fondée en son principe et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement, il ne s’est pas prononcé, puisqu’incompétent, sur le bien-fondé de la créance.

L’article 1304-3 du code civil dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. (…) »

En l’espèce, la promesse de vente stipule que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due dans le cas de la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance d’une condition suspensive.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt prévoit que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du code civil (…) »

S’agissant de la demande de prêt :

Elle est rédigée comme suit : le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir (…) à un ou plusieurs prêts, (…) répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tout établissement bancaire ou financier

— montant maximal emprunté : 1 300 000 € ;

— durée maximale de remboursement : 25 ans (300 mois) ;

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,35 % l’an (hors assurances) ;

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. L’arrêt cité par la SCI (Cass. Civ. 3ème, 21 janvier 2016 n° 14-23178) a considéré qu’un accusé de réception d’une demande de prêt ainsi que le courrier refusant le prêt étaient insuffisant à cet égard sauf s’agissant du montant du prêt qui apparaissait sur les échanges ce qui implique que la production de la demande de prêt n’est pas nécessairement requise si l’ensemble des informations ressortent sans équivoque des autres pièces.

En l’espèce, il n’est pas utile de vérifier les deux premières attestations 21 juillet 2021 (pièces n° 2 et 3) puisque M. [R] reconnait qu’elles comportent des erreurs matérielles. S’agissant des deux dernières attestations, celles-ci signées, se présentent comme suit :

— (pièce n° 4) refus de financement pour l’acquisition d’un château à usage de bien mixte pour 1 300 000 € sur 240 mois à 1,65 % ;

— (pièce n° 5) refus de financement pour l’acquisition d’un bien immobilier pour 1 300 000 € sur 240 mois à 1,35 % hors assurance ;

Cette dernière attestation correspond aux conditions convenues dans la promesse de vente. Le montant du prêt et le taux sont identiques à la promesse et la durée du prêt ne peut constituer un obstacle puisque la promesse prévoit une durée maximale à ne pas dépasser.

M. [R] verse une copie de mail du 30 juillet 2021 (pièce n° 6) par lequel la banque lui indique que l’attestation comportant un taux de 1,65 % est erronée, ce qui tend à confirmer, d’une part, une certaine négligence de la banque dans la rédaction de ces attestations et, d’autre part, que la dernière attestation correspond bien au prêt immobilier sollicité par M. [R]. D’ailleurs, il verse une copie du mail du 30 juillet 2021 muni de la bonne attestation en pièce jointe nommée « Attestation_001 ». (Pièce n° 44 et 44 bis).

Les échanges entre les notaires montrent qu’au 29 juillet 2021, la SCI a considéré que les attestations versées n’étaient pas conformes ce qui explique que M. [R] ait sollicité sa banque le lendemain pour faire rectifier l’attestation. Il n’existe aucune raison sérieuse de considérer qu’il s’agisse d’attestations de complaisance mais bien d’attestations résultant d’une demande de prêt effectivement sollicité par M. [R] notamment au regard des divers échanges de mails dénotant une démarche préalable de M. [R] pour obtenir le financement escompté.

La destination du bien à usage d’habitation qui figure à la promesse implique nécessairement qu’un prêt personnel soit privilégié. En tout état de cause, l’on voit mal comment les banques accepterait de s’engager dans le financement d’un bien à usage d’habitation par un prêt professionnel.

Cependant, force est de constater que la condition suspensive est silencieuse sur le caractère professionnel ou personnel du financement. Cet élément ne saurait être reproché à M. [R] dès lors qu’il importe peu pour l’appréciation de la demande de financement de l’acquéreur. D’ailleurs, les attestations versées ne permettent pas de déterminer s’il a sollicité un prêt professionnel auprès de la société Générale.

S’agissant des velléités de la SCI en formation Vicomté du [Adresse 8], notamment du mandat de recherche donné à la société meilleurtaux.com le 10 juin 2021 pour un financement professionnel dont on ignore la destination, il n’y a aucune incidence sur le caractère fictif de la réalisation de la condition suspensive dès lors que M. [R] justifie avoir sollicité la société générale en son personnel pour l’obtention d’un prêt immobilier aux conditions prévues dans la promesse de vente.

La SCI du [Adresse 8] ne peut s’indigner de l’existence d’une SCI en formation dans la mesure où l’avenant signé le 18 juin 2021 prévoit faculté de substitution de l’acquéreur au bénéfice éventuel de la SCI en formation.

M. [R] justifie d’une demande de prêt conforme à la promesse de vente.

S’agissant de la faute de M. [R] :

La promesse de vente stipule en sa condition suspensive une clause de bonne foi à savoir que le bénéficiaire « déclare qu’à sa connaissance il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités ».

Il est établi que M. [R] est un professionnel de la gestion de patrimoine habitué des transactions immobilières. Il n’est pas discuté que M. [R] exerce une profession libérale et perçoit des revenus variables. Il verse son avis d’impôt 2022. Il en ressort des revenus annuels de 250 000 € en 2021 soit un montant lui permettant de légitimement croire à l’obtention du prêt escompté. S’il est regrettable que l’avis d’impôt 2021 pour l’année 2020 n’ait pas été versé, la SCI du [Adresse 8] ne conteste pas les affirmations de M. [R] sur le montant de ses revenus en 2020 (356 636 €), 2019 (141 197 €) et 2018 (39 383 €). D’ailleurs, il produit (pièce 29) une pièce comptable relatant le montant des commissions perçues en décembre 2020.

Il n’est pas contesté que le prêt a été refusé en raison d’un endettement élevé. Cela ressort du mail du 21 juillet 2021 de la conseillère de M. [R]. Dans un échange de mail précédent, il ressort que la demande de M. [R] a fait l’objet d’une instruction auprès d’un comité de crédit de la banque. Il en ressort également que M. [R] a transmis à sa banque des documents relatifs à la provenance de fonds et ainsi qu’il disposait d’un apport. Il verse une copie d’un mail du 14 février 2022 par lequel la société générale lui propose a posteriori un prêt de 977 420 € sur 25 ans ce qui correspondrait à un taux d’endettement de 33%.

Il ressort de l’ensemble de ses éléments que le refus opposé par la banque résulte d’une instruction de son dossier de financement qui ne saurait se résumer à l’analyse de ses revenus. Le refus opposé par la banque relève de son appréciation. Il ne peut être reproché à M. [R] une carence fautive dans le fait de ne pas s’être assuré de l’absence d’obstacle à l’obtention de son prêt. Autrement dit, au regard de ses revenus, il n’était pas manifeste que la mensualité de prêt dépasserait son taux d’endettement. Le manquement de M. [R] n’est pas établi.

La condition suspensive doit être regardée comme ne s’étant pas réalisée. L’indemnité d’immobilisation n’est pas fondée.

Sur les demandes reconventionnelles :

L’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que lorsqu’est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

M. [R] soutient que la mesure conservatoire est caduque et sollicite l’indemnisation des frais d’huissier (213,08 €) ainsi que la somme de 166 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il soutient que l’action de la SCI [Adresse 8] est abusive et a entrainé un préjudice d’image, un préjudice moral et financier pour lui, ses projets ayant été suspendus. Il conteste la fin de non-recevoir en se prévalant de l’absence d’identité de cause avec la procédure devant le juge de l’exécution.

La SCI du [Adresse 8] se prévaut de la fin de recevoir de la demande reconventionnelle compte tenu de l’autorité de la chose jugée du jugement du juge de l’exécution ayant rejeté la même demande indemnitaire à hauteur de 50 000 €.

Le juge de l’exécution ne s’est pas prononcé sur la même demande indemnitaire que la présente demande. En effet, le juge de l’exécution a débouté une demande de dommages-intérêts en raison de la procédure de saisie-conservatoire abusive sans se prononcer sur le bien-fondé de la créance mais sur l’apparence d’une créance exigible et d’une menace sur son recouvrement.

La présente demande est postérieure au jugement se prononçant sur le bien-fondé de la créance. Il n’y a pas identité de cause.

Sur le fond, la procédure engagée devant le juge de l’exécution ne peut constituer un abus. La SCI du [Adresse 8] ne peut être regardée comme ayant commis de faute à cet égard. Il convient de rappeler à ce titre que M. [R] n’a pas versé le dépôt de garantie correspondant à la somme de l’indemnité d’occupation. La saisine du Juge de l’exécution visait à sécuriser sa créance dans l’attente d’une décision au fond. Il ne peut y avoir d’abus.

Les demandes de dommages-intérêts et de frais d’huissier ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de l’issue du litige, il convient d’ordonner que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DEBOUTE la SCI [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE M. [R] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties de tout autres demandes ;

Le Greffier La Présidente