TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00992

N° Portalis DBX4-W-B7J-T6A3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31)

C/

[Y] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2025

à la SCP D’AVOCATS CANTIER & ASSOCIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 21 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE (OPH 31), dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège es-qualité

représentée par la SCP CANTIER & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [G]

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Angel MORIN, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 octobre 2022 signé électroniquement, l’E.P.IC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) a donné à bail à Monsieur [Y] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 9] [Localité 7] pour un loyer mensuel de 409,37 euros et une provision sur charges mensuelle de 66,51 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) a fait signifier à Monsieur [Y] [G] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 26 septembre 2024.

L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, l’ E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé afin de :

— déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail ;

— déclarer que Monsieur [Y] [G] est occupant sans droit ni titre ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [Y] [G] à payer à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT de HAUTE GARONNE une provision de 1.225,80 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 22 janvier 2025, correspondant à la mensualité du mois de décembre 2024 comprise ; somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [Y] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel qui s’élève à la somme de 505,28 euros et ce jusqu’à complète libération des lieux par les occupants et remise des clés ;

— condamner Monsieur [Y] [G] au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025.

Une première audience a eu lieu le 24 juin 2025 lors de laquelle le conseil de Monsieur [Y] [G] a sollicité un renvoi.

Après renvoi à l’audience du 23 septembre 2025, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31), représenté par son conseil et par voie de conclusions, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 585,83 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Il déclare être en accord sur le principe de l’octroi de délais de paiement pour le locataire et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, mais à hauteur de 60 euros par mois, en sus du loyer, et non sur 36 mois. Il affirme que le locataire apure actuellement la dette locative depuis plusieurs mois à hauteur de ce montant en plus du loyer courant.

Monsieur [Y] [G], représenté par son conseil, se rapportant à ses conclusions déposées, sollicite les plus larges délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et de débouter l’OPH 31 de sa demande sur le fondement de l’article 700 et des dépens formulées. Il fait valoir sa situation personnelle et financière, indiquant que son état de santé ne lui permet plus de travailler et qu’il perçoit des revenus limités provenant de l’AAH pour environ 940 euros. Il précise bénéficier d’une aide personnalisée au logement à hauteur de 253 euros par mois. Il fait valoir sa bonne foi, en ce qu’il a démontrer sa volonté d’apurer la dette locative en versant un supplément au loyer dont il a repris le paiement depuis le mois de mars 2025. Il affirme qu’ainsi la dette s’est réduite à la somme de 585,83 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article « Résiliation par le bailleur :-Locataire en situation d’impayés ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 649,52 euros a été signifié le 26 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Y] [G] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) produit un décompte du 18 septembre 2025 démontrant que Monsieur [Y] [G] reste devoir la somme de 585,83 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Monsieur [Y] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 585,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des versements complémentaires réalisés mensuellement par Monsieur [Y] [G] depuis le mois de mars 2025 à hauteur de 59,36 euros, montant permettant de préserver à la fois les intérêts du locataire mais également ceux du bailleur, et démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 9 mensualités de 59 euros chacune et d’une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [Y] [G], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [Y] [G] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31), Monsieur [Y] [G] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2022 entre l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) et Monsieur [Y] [G] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] sont réunies à la date du 27 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G] à verser à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) à titre provisionnel la somme de 585,83 euros (décompte arrêté au 18 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 59 euros chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinez jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’ E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

* que Monsieur [Y] [G] soit condamné à verser à l’ E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G] à verser à l’E.P.I.C OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente