TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Mars 2025

N° RG 24/03584 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7OE

Jugement du 06 Mars 2025

[E] [L]

[W] [O]

C/

Société OPH DE [Localité 2] METROPOLE ARCHIPEL HABITAT

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre LAVOLE et maitre GRENARD

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 12 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [E] [L]

Mme [W] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par maitre LAVOLE, avocate au barreau de RENNES, substituée par maitre AVINEE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

OPH DE [Localité 2] METROPOLE ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par maitre GRENARD, avocate au barreau de RENNES, substituée par maitre GUILLAUME, avocate au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2020, l’établissement public ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [E] [L] et Madame [W] [O] un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 364,08 euros avec l’indexation habituelle.

Les locataires exposent que d’importantes taches d’humidité sont apparues dans l’appartement pris à bail dès l’année 2022 et qu’ils l’ont indiqué à leur bailleur.

Considérant que les interventions du bailleur ont été insuffisantes et que de la moisissure est apparue à de nombreux endroits de l’appartement et notamment au plafond de la salle de bains, Monsieur [L] et Madame [O] ont fait assigner l’établissement ARCHIPEL HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES selon acte de commissaire de justice délivré le 3 mai 2024. Monsieur [L] et Madame [O] demandent :

— que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire avec mission habituelle de constater et déterminer les causes des désordres et préciser les solutions pour y mettre fin, outre la mission de définir les normes applicables en matière de non-décence du logement ainsi que les normes applicables en matière de ventilation.

— que l’établissement ARCHIPEL HABITAT soit condamné à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— que les dépens soient réservés.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2024.

Monsieur [L] et Madame [O], représentés par Maître LAVOLE, ont maintenu leurs demandes, précisant que les interventions du bailleur ne se sont limitées qu’à un nettoyage et l’application d’une couche de peinture sans traiter les causes de l’humidité. Les demandeurs ont fait part de soucis de santé consécutifs à ces désordres. Ils ne se sont pas opposés à la production du rapport d’expertise amiable réalisé en 2024.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT, représenté par Maître GUILLAUME, a indiqué qu’il avait été diligent dès l’information par les locataires des désordres rencontrés et qu’il était intervenu dans le logement. Le bailleur social a précisé qu’une expertise amiable avait été réalisée en 2024 mettant en cause le mode de vie des locataires dans la survenue des dommages. Le bailleur a sollicité que ce rapport d’expertise soit produit aux débats, éventuellement avec injonction de produire ce rapport.

MOTIFS :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé… Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement…

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispostions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait lobjet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

En l’espèce, il résulte clairement des photographies versées aux débats que l’humidité et les moisissures sont importantes dans l’appartement pris à bail, le plafond de la salle de bains se trouvant totalement noirci par les moisissures, ce qui démontre un désordre certain dont les causes doivent être déterminées.

En effet, les actions du bailleur consistant à nettoyer et repeindre n’ont pas été suffisantes pour mettre fin aux désordres.

Une expertise amiable a été réalisée à la diligence de la compagnie d’assurance Pacifica, assureur des locataires. La société POLYEXPERT a été missionnée et une réunion dans le logement a été prévue le 12 mars 2024 (référence expert : 24RA034602-TMN ; référence du sinistre : 7238230907 – protection juridique du 22/08/2023 -contrat Pacifica n°000011533942907).

Les parties s’accordent pour que le rapport de cette expertise amiable contradictoire soit versé aux débats. Cette solution sera plus rapide pour les locataires qui justifient de problèmes de santé avec gène respiratoire.

Dans ces conditions et afin de disposer de l’avis d’un professionnel pour connaître les causes des désordres, il convient, avant-dire-droit sur le fond du litige, d’enjoindre la société POLYEXPERT de communiquer à chacune des parties et au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES copie du rapport réalisé par ses soins en 2024.

Compte tenu de l’urgence, il y a lieu de prévoir que la communication du rapport d’expertise sera soumise à une astreinte de 50 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de un mois à compter de la signification du présent jugement à la société POLYEXPERT.

Il convient de réserver l’ensemble des demandes présentées par les parties et notamment les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire sera rappelée à l’audience du 15 mai 2025 à 9h15, sans nouvelle convocation des parties.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement

avant-dire-droit sur le fond du litige,

— ENJOINT la société POLYEXPERT, [Adresse 6], de communiquer à Monsieur [L] et Madame [O], représentés par Maître LAVOLE, à l’établissement ARCHIPEL HABITAT représenté par Maître FERARD (cabinet ARES), et au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes, le rapport d’expertise amiable établi en 2024 suite aux désordres dénoncés par Monsieur [L] et Madame [O] dans l’appartement dont ils sont locataires [Adresse 5], et portant les références suivantes : référence expert : 24RA034602-TMN ; référence du sinistre : 7238230907 – protection juridique du 22/08/2023 ; contrat Pacifica n°000011533942907,

et ce sous astreinte de 50€ (cinquante euros) par jour de retard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant 30 jours délai à l’issue duquel il serait de nouveau statué par le juge des contentieux de la protection ;

— DIT que l’affaire sera rappelée, sans nouvelle convocation des parties, à l’audience du 15 mai 2025 à 9h15 ;

— DIT que les parties devront se mettre en état afin que l’affaire puisse être de nouveau utilement débattue à cette audience ;

— RESERVE l’ensemble des demandes ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits,

La greffière La première vice-présidente