TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° RG 25/00140 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DHKM NAC : 5AA N° de Minute : 38/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Avril 2026

MAGISTRAT : Naïs ACQUAVIVA, Vice-Présidente

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Stéphanie D’ISOLA

GREFFIER LORS DU DÉLIBÉRÉ : Laetitia GUILLET

Débats à l’audience publique du 17 Mars 2026

Entre

S.A. ADOMA,

33 avenue Pierre Mendes France – 75013 PARIS

Rep/assistant : M^e Margaux BOUSQUET, avocat au barreau d’AJACCIO

Rep/assistant : M^e Carine LE BRIS VOINOT, avocat au barreau de NICE

D’une part

Et

Madame [L] [W]

née le 07 Mai 1942 à PARIS,

demeurant Mezzavia Campo di Fiori – Chemin du stade -

20167 MEZZAVIA AJACCIO

Rep/assistant : M^e Alain Raphaël FALZOI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société d’économie mixte ADOMA et [L] [W] ont conclu un contrat de résidence en date du 22/07/2024, prenant effet le 01/08/2024, concernant un bien sis logement A102, MEZZAVIA CAMPO DI FIORI, chemin du stade – 20167 AJACCIO, dont la redevance s’élève à 494,65 € par mois, dont 40,05 € de prestations obligatoires.

Par exploit signifié le 03/11/2025, la SAEM ADOMA a assigné en référé [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection d’Ajaccio.

A l’audience du 17/03/2026, se référant expressément à son acte introductif d’instance, la SAEM ADOMA sollicite que :

— soit constatée la résiliation du contrat de résidence en application de la clause résolutoire depuis le 19/06/2025;

— soit ordonnée l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, et la séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du gestionnaire aux frais, risques et périls de la résidente ;

— soit assortie l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et la remise des clefs ;

— soit condamnée [L] [W] à payer la somme provisionnelle de 4.183,08 € correspondant aux arriérés de redevances arrêtés au 22/10/2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure ;

— soit autorisée le SAEM ADOMA à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat de résidence pour sûreté de sa créance ;

— soit condamnée la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant de la dernière redevance, soit 450,19€ par mois, révisable aux conditions du contrat de résidence, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— soit condamnée la partie défenderesse au paiement d’une somme de 720 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— soit supprimé le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente de [L] [W], conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles elle se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Oralement, elle indique que la locataire est partie et fournir un décompte actualisé des sommes dues. Elle actualise sa demande en paiement à hauteur de 6.252,02€ au 06/03/2026.

[L] [W], comparaît par représentation. Son conseil se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience du 17/03/2026, aux termes desquelles elle sollicite :

— que soit déboutée la SAEM ADOMA de ses demandes de résiliation et d’expulsion, en raison de la situation et de l’erreur de virement auprès du mauvais organisme,

— que soit jugé qu’elle bénéficiera d’un délai de 36 mois pour s’acquitter des loyers dus et des sommes réclamées, en raison des difficultés existantes et de ses capacités financières ;

— que soit déboutée la société demanderesse de sa demande d’astreinte,

— que soit dit que les demandes adverses concernant l’article 700 du Code de procédure civile reviendront à de plus justes proportions,

— que soit statué ce que de droit sur les dépens.

Il convient de se référer à ses écritures auxquelles elle se reporte pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’audience du 17/03/2026, le délibéré est fixé au 21/04/2016.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 précise en son alinéa 2 que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L633-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment que « toute personne logée à titre de résidence principale dans une résidence sociale a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

(…)

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ».

Selon l’article R633-3 II a) du même Code, « le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Selon l’article R633-3 III et IV du même Code, « la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux ».

Aux termes de l’article 1217 du même Code, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

solliciter une réduction du prix ;

provoquer la résolution du contrat ;

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

L’article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice ».

Conformément à l’article 1229 du même Code, « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation ».

Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, aux termes de l’article 1353 du Code civil.

En l’espèce, l’article 11 du contrat stipule que la convention sera résiliée un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en cas de non paiement de la redevance due conformément à l’article 8 du même contrat.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 22/05/2025, mise en demeure de régulariser les impayés à hauteur de 2.122,40€ et préavis d’un mois, étaient donnés par la SAEM à [L] [W].

Il ressort du décompte produit par la partie demanderesse que la locataire, à la date du préavis, était redevable d’une somme supérieure à deux fois le montant de la redevance mensuelle.

Aucun règlement n’est intervenu dans le délai.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22/06/2025.

Cependant, les parties ont régularisé un état de sortie des lieux en date du 28/02/2026.

En conséquence, les demandes tendant à ce que :

— soit ordonnée l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, et la séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du gestionnaire aux frais, risques et périls de la résidente ;

— soit assortie l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et la remise des clefs ;

— soit condamnée la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant de la dernière redevance, soit 450,19€ par mois, révisable aux conditions du contrat de résidence, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— soit supprimé le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente de [L] [W], conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

seront rejetées.

Il ressort du décompte arrêté au 06/03/2026 que [L] [W] reste redevable d’une somme de 6.252,02€ après sa sortie des lieux, le dépôt de garantie ayant été restitué.

[L] [W] ne le conteste pas, ni ne rapporte pas la preuve de paiements supplémentaires.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de la SAEM ADOMA à concurrence de cette somme, outre intérêt au taux légal à compter de la décision.

La SAEM ADOMA ne sera pas autorisée à conserver le dépôt de garantie prévu au contrat de résidence pour sûreté de sa créance, qu’elle a restitué.

[L] [W] justifie de la décision de recevabilité de son dossier de surendettement rendue par la commission de surendettement des particuliers de la Corse-du-Sud en date du 27/11/2025, qui a aussi décidé d’orienter le dossier vers des mesures imposées consistant en un ré-aménagement des dettes. L’état des créances arrêté au 03/12/2025 révèle que la dette locative est la seule concernée par la situation de surendettement.

Dans ces conditions, il n’est pas opportun de faire droit à la demande de délais de paiement de [L] [W], les mesures décidées dans le cadre de la procédure de surendettement s’imposant dans le cadre de l’exécution de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, [L] [W] supportera les dépens.

Pour des raisons d’équité, la SAEM ADOMA sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible d’appel,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence liant [L] [W] d’une part et la SAEM ADOMA d’autre part en date du 22/07/2024 concernant un logement A102, MEZZAVIA CAMPO DI FIORI, chemin du stade – 20167 AJACCIO, au 22/06/2025 ;

CONDAMNONS [L] [W] à verser à la SAEM ADOMA la somme provisionnelle de 6.252,02€ constituée de redevances et d’indemnités d’occupation impayées arrêtées au 06/03/2026, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLONS que les mesures imposées dans le cadre de la procédure de surendettement s’imposent sur l’exécution de la présente décision ;

CONDAMNONS [L] [W] aux dépens ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE