N° RG 23/02678

N° Portalis DBXS-W-B7H-H3WL

N° minute : 25/00290

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— M^e Nelly ABRAHAMIAN

— M^e Morgan DESWARTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 14 AOÛT 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LE [Localité 25] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 23]

[Localité 7]

représentée par Maître Nelly ABRAHAMIAN, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Denis QUENSON, avocat plaidant au barreau de Lyon

DÉFENDEURS :

Madame [F] [R]

[Adresse 16]

[Localité 5]

non représentée

Monsieur [I] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Morgan DESWARTE, avocat au barreau de la Drôme

Madame [Z] [Y] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Morgan DESWARTE, avocat au barreau de la Drôme

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier représenté par son Syndic en exercice Madame [F] [R]

[Adresse 16]

[Localité 5]

non représenté

Monsieur [B] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

Madame [M] [U]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Morgan DESWARTE, avocat au barreau de la Drôme

Madame [N] [U]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Morgan DESWARTE, avocat au barreau de la Drôme

Monsieur [T] [V]

[Adresse 13]

[Localité 5]

non représenté

Madame [K] [E]

[Adresse 13]

[Localité 5]

non représentée

S.C.I. SAINTSORDIS prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 24]

[Localité 5]

non représentée

Monsieur [J] [A]

[Adresse 16]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : C. LARUICCI, vice-présidente,

M. CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 1er avril 2025, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée le 02 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Le délibéré a été prorogé à ce jour, les avocats ayant été avisés conformément à l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

La société civile immobilière [Adresse 22] était propriétaire, sur le territoire de la commune de [Localité 28], d’une parcelle de terrain cadastrée section AD n°[Cadastre 17] d’une superficie de 8 ares et 5 centiares, sur laquelle étaient implantées une construction à usage d’habitation et une construction vide aménageable (ancienne grange).

Cette parcelle a été divisée en deux nouvelles parcelles, actuellement cadastrées section AD n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15]. L’ensemble immobilier figurant au cadastre sous les références section AD n°[Cadastre 14], [Adresse 16], composé de deux bâtiments (dénommés A et B) est soumis au régime de la copropriété et divisé en trois lots.

La société civile immobilière [Adresse 22] est demeurée propriétaire du lot n°3 de l’ensemble en copropriété cadastré section AD n°[Cadastre 14] (grange aménageable située dans le bâtiment B, outre 390/1000èmes des parties communes générales et totalité des parties communes particulières du bâtiment B) et de la parcelle de terrain contiguë cadastrée section AD n°[Cadastre 15].

M. [I] [U] et Mme [Z] [Y] épouse [U] (usufruitiers), Mme [M] [U] et Mme [N] [U] (nues-propriétaires) sont propriétaires d’une maison d’habitation avec terrain attenant et piscine, située [Adresse 2] à [Localité 28], cadastrée section AD n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], jouxtant la propriété de la société civile immobilière [Adresse 22] sur sa limite Est.

Un litige de voisinage, relatif à l’entretien de la végétation située sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 15] et aux nuisances en résultant, oppose depuis plusieurs années la société civile immobilière LE [Adresse 26] aux consorts [U].

Ce litige a donné lieu au prononcé des décisions judiciaires suivantes, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure :

— jugement du tribunal d’instance de ROMANS-SUR-ISERE en date du 24 mai 2019, rendu dans l’affaire opposant M. [I] [U] et Mme [Z] [Y] épouse [U] (demandeurs) à M. [L] [P] (défendeur – gérant de la société civile immobilière [Adresse 22]), ordonnant essentiellement au défendeur d’arracher les plantations ne respectant pas les distances légales, de couper l’ensemble des branches empiétant sur la propriété voisine et de procéder au débroussaillage de la parcelle et à la destruction des plants d’ambroisie, sous diverses astreintes provisoires ;

— jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de VALENCE en date du 16 juillet 2020, rendu dans l’affaire opposant M. [I] [U] et Mme [Z] [Y] épouse [U] (demandeurs) à M. [L] [P] (défendeur), liquidant les astreintes prononcées par le jugement du 24 mai 2019 ;

— arrêt de la Cour d’appel de [Localité 19], statuant sur l’appel interjeté par M. [L] [P] à l’encontre du jugement du juge de l’exécution en date du 16 juillet 2020, infirmant partiellement le jugement déféré, réduisant le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de M. [P] du chef des astreintes prononcées au titre de la hauteur et de la distance des plantations, disant n’y avoir lieu à liquidation des astreintes au titre de la destruction des plans d’ambroisie et disant n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte définitive au titre du débrousaillage de la parcelle et de la destruction des plans d’ambroisie ;

— jugement du tribunal de proximité de ROMANS-SUR-ISERE en date du 29 avril 2024, rendue dans l’affaire opposant M. [I] [U], Mme [Z] [Y] épouse [U], Mme [M] [U] et Mme [N] [U] (demandeurs) à la société civile immobilière LE [Localité 25] (défenderesse), condamnant essentiellement la défenderesse à procéder à l’arrachage définitif de toutes les souches d’arbustes situées à moins de cinquante centimètres du mur séparatif de la propriété des consorts [U], ainsi qu’à l’éradication définitive des plants d’ambroisie présents sur sa parcelle, à rabattre régulièrement les plantations situées à plus de cinquante centimètres et à moins de deux mètres de la limite séparative des fonds à une hauteur n’excédant pas deux mètres, sous diverses astreintes provisoires.

******

Par actes d’huissier en date des 18 et 19 septembre 2023, la société civile immobilière [Adresse 22] a fait assigner M. [I] [U], Mme [Z] [Y] épouse [U], Mme [M] [U] et Mme [N] [U] (ci-après dénommés les consorts [U]) afin de voir constater l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 15] et de voir fixer l’assiette du droit de passage sur la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 11] à usage de cour (instance principale enrôlée sous le numéro 23/2678).

Par actes d’huissier en date du 30 mai 2024, la société civile immobilière [Adresse 22] a appelé en intervention forcée Mme [F] [R], M. [J] [A], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 29], M. [B] [O], M. [T] [V], Mme [K] [E] et la société civile immobilière SAINTSORDIS (instance secondaire enrôlée sous le numéro RG 24/1704).

La jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23/2678 (numéro conservé) et RG 24/1704 a été prononcée le 11 octobre 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 février 2025.

Lors de l’audience des plaidoiries du 1er avril 2025, le tribunal a autorisé la société civile immobilière LE [Localité 25] à lui transmettre l’assignation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de VALENCE, qui lui a été délivrée le 26 mars 2025 par M. [I] [U] et Mme [Z] [Y] épouse [U].

Cette transmission a été effectuée par message électronique daté du 2 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date ;

Vu les dernières écritures de la société civile immobilière LE [Localité 25] (conclusions récapitulatives n°2 déposées le 9 décembre 2024) qui demande au tribunal, au visa des articles 682 et suivants du Code civil, de :

— JUGER que la parcelle cadastrée AD [Cadastre 15] lui appartenant ne dispose d’aucun accès à la voie publique et est ainsi en situation d’enclave ;

— JUGER qu’elle est fondée à revendiquer un droit de passage sur les parcelles cadastrées AD [Cadastre 11] et AD [Cadastre 12] détenues par Mesdames [M] et [N] en qualité de nues-propriétaires et par Monsieur [I] [U] et son épouse, [Z] [U] en qualité d’usufruitiers ;

— JUGER qu’en application de I’article 683 du Code civil, le droit de passage s’établira à l’endroit le moins dommageable pour les propriétaires des parcelles AD [Cadastre 11] et AD [Cadastre 12] ;

En conséquence :

— FIXER, au bénéfice de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 15] susvisée, un droit de passage, à tout moment et sans restriction, par tout moyen de transport, motorisé ou non, sur l’entièreté de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 11] à usage de cour, appartenant aux consorts [U] ;

— ORDONNER à Mesdames [Z], [M] et [N] [U] et à Monsieur [I] [U] de procéder à l’enlèvement de tout obstacle de toute nature restreignant l’exercice de la servitude de passage sur la parcelle cadastrée AD [Cadastre 11] ;

— Et à défaut, FIXER, au bénéfice de la parcelle cadastrée AD [Cadastre 15], un droit de passage, à tout moment et sans restriction, par tout moyen de transport, motorisé ou non, sur l’une des parcelles contiguës et ordonner à son propriétaire l’enlèvement de tout obstacle de toute nature restreignant l’exercice de la servitude de passage ainsi établie ;

En tout état de cause :

— REJETER la demande de Mesdames [Z], [M] et [N] [U] ainsi que Monsieur [I] [U] tendant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire ayant pour objet la détermination de l’assiette du droit de passage au bénéfice du fonds lui appartenant, une telle mesure étant dénuée de toute utilité ;

— Et à défaut, CONDAMNER Mesdames [Z], [M] et [N] [U] ainsi que Monsieur [I] [U] à supporter les frais de l’expertise judiciaire qu’ils sollicitent ;

— CONDAMNER solidairement Mesdames [Z], [M] et [N] [U] ainsi que Monsieur [I] [U] à lui payer une somme de 5.000,00 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance ;

Vu les dernières écritures des consorts [U] (conclusions récapitulatives n°1 déposées le 9 octobre 2024) qui demandent au tribunal de :

In limine litis :

— DECLARER IRRECEVABLE la demande en désenclavement présentée par la société civile immobilière [Adresse 22] ;

A titre principal :

— DEBOUTER la société civile immobilière [Adresse 22] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— ORDONNER, avant-dire droit, la tenue d’une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il lui plaira avec la mission proposée dans leurs écritures ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société civile immobilière [Adresse 22] à payer à M. [I] [U] et Mme [Z] [Y] épouse [U] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société civile immobilière [Adresse 22] aux entiers dépens qui comprendront le coût des deux constats d’huissier que les époux [U] ont été dans I’obligation de faire établir pour faire valoir leurs droits ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de Mme [F] [R], M. [J] [A], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 29], M. [B] [O], M. [T] [V], Mme [K] [E] et la société civile immobilière SAINTSORDIS, régulièrement cités selon les formes prévues par les articles 655 à 658 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I- Attendu qu’aux termes de l’article 789 du Code de procédure civile “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) statuer sur les fins de non-recevoir (…)” ;

Attendu qu’en l’espèce la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [U], tirée de l’absence de mise en cause de tous les propriétaires des fonds voisins pouvant offrir un passage suffisant, n’a pas été présentée devant le juge de la mise en état ;

Qu’elle ne peut donc qu’être déclarée irrecevable (étant observé au surplus, et à titre surabondant, que cette fin de non-recevoir est devenue sans objet à la suite de la délivrance par la société civile immobilière [Adresse 21] [Localité 25], d’assignations en intervention forcée à Mme [F] [R], M. [J] [A], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 29], M. [B] [O], M. [T] [V], Mme [K] [E] et la société civile immobilière SAINTSORDIS) ;

II- Attendu que les dispositions du Code civil relatives à la servitude légale de passage pour cause d’enclave prévoient que :

“Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. (article 682 du Code civil)

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. (article 683)

Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable. (article 684)

L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.” (article 685) ;

Que la Cour de cassation précise notamment, pour l’application de ces textes, que le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée de réclamer un passage est fonction de l’utilisation normale du fonds, quelle qu’en soit la destination et que l’assiette du droit de passage doit être fixée par application des articles 682 et 683 si une tolérance de passage existante, ou le passage susceptible d’être établi sur les terrains provenant de la division d’un fonds par l’un des actes visés par l’article 684, ne permettent pas d’assurer la desserte complète du fonds enclavé ;

III- Attendu qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et en particulier des extraits de plans cadastraux, de bornage ou de division (pièces n°4 et 15 de la demanderesse ; pièce n°1bis, 1ter, 12 et 13 des défendeurs), des procès-verbaux de constat dressés les 21 février 2020 et 18 octobre 2023 à la requête de la société civile immobilière [Adresse 22] par Maître [D] [G], huissier de justice associé à [Localité 18] (pièces n°8 et 16 de la demanderesse) et des procès-verbaux dressés les 11 octobre 2022 et 16 octobre 2023 à la requête des consorts [U] par Maître [S] [H], commissaire de justice associée à [Localité 30] (pièces n°6 et 9 des défendeurs), des captures d’écran réalisées sur les sites de cartographie en ligne (pièces n°5, 21 à 24 de la demanderesse) et des photographies des lieux (pièces n° 25 à 27 de la demanderesse ; pièce n°14 des défendeurs) que la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 15] est enclavée, comme n’ayant aucune issue sur la voie publique ;

Que les extraits de plans cadastraux, de bornage ou de division, les attestations immobilières et les titres de propriété produits aux débats ne mentionnent pas l’existence d’une servitude de passage conventionnelle et ne contiennent aucune précision quant à la desserte de la parcelle litigieuse ;

Que la configuration des lieux (présence d’une cour goudronnée, située entre les bâtiments, et d’un portail, implanté en limite des fonds appartenant aux parties) et les photographies versées aux débats tendent néanmoins à établir que les propriétaires de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 15] ont exercé, depuis longtemps et à tout le moins pendant une durée prolongée, un passage sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 11] leur permettant d’accéder à la voie publique la plus proche, dénommée “[Adresse 20]” ;

Que ce passage est incontestablement situé à l’endroit le moins dommageable pour les consorts [U], dans la mesure où le surplus de leurs propriété est entièrement clos et supporte des bâtiments d’habitation, une piscine et un jardin d’agrément ;

Attendu que pour s’opposer à la fixation de l’assiette de la servitude légale de passage pour cause d’enclave sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 11], les consorts [U] soutiennent d’une part que l’état d’enclave résulte de la division de la parcelle initialement cadastrée section AD n° [Cadastre 17] en deux nouvelles parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 15] et [Cadastre 14], à la division de cette dernière parcelle en lots de copropriété et à la vente des lots de copropriété n°1 et 2, essentiellement composés de logements ayant leur propre accès sur la voie publique dénommée “[Adresse 27]”, et d’autre part que la société civile immobilière [Adresse 22] bénéficie d’une tolérance de passage, tant sur les lots n°1 et 2 de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 16] à [Localité 29], appartenant actuellement à Mme [F] [R] (lot n°1) et à M. [J] [A] (lot n°2), que sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 11] qui leur appartient ;

Mais attendu que l’utilisation normale de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 15] impliquant la réalisation d’importants travaux d’entretien du terrain et des plantations, et notamment d’arrachage des arbres, arbrisseaux et arbustes plantés à une distance inférieure d’un demi-mètre, de taille et d’élagage des mêmes végétaux plantés à une distance inférieure à deux mètres, et nécessitant l’usage d’outils de jardinage, d’équipements mécaniques ou motorisés et le passage de véhicules légers pour le transport du matériel et l’évacuation des déchets verts, aucun passage suffisant ne peut être établi sur la partie Sud de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 14], sur laquelle sont édifiés des bâtiment d’habitation ;

Que compte tenu des nombreux litiges opposant la société civile immobilière [Adresse 22] aux consorts [U] et de la présence régulière, sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 11], d’un véhicule constituant une entrave au passage (présence attestée tant par l’attestation de Mme [F] [R], produite par la demanderesse, qui indique que “M. et Mme [U] garent leur voiture devant le portail de ma cour très régulièrement”, que par celle de M. [C], produite par les consorts [U], qui certifie que “la voiture de M. [U] ou d’un visiteur éventuel est garée très rarement la semaine dans l’impasse donnant chez M. [P]” ce qui tend a contrario à confirmer la présence plus régulière d’un véhicule le week-end) il convient de constater que les consorts [U] ne rapportent nullement la preuve, qui leur incombe, de l’existence d’une tolérance permettant d’assurer à la société civile immobilière [Adresse 22] un accès libre, permanent et suffisant à la voie publique ;

Attendu qu’il convient en conséquence de faire application des dispositions des articles 682 et 683 du Code civil, en accordant à la société civile immobilière [Adresse 22] un droit de passage qui s’exercera, dans les conditions et selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, sur la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 11] ;

IV- Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation (…)” ;

Qu’en l’espèce, il apparaît équitable de condamner in solidum les consorts [U] à payer à la société civile immobilière [Adresse 22] la somme de 2.000,00 € au titre de ses frais de défense ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclare le présent jugement commun et opposable à Mme [F] [R], M. [J] [A], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 29], M. [B] [O], M. [T] [V] et Mme [K] [E] et la société civile immobilière SAINTSORDIS ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [U], tirée de l’absence de mise en cause de tous les propriétaires des fonds voisins pouvant offrir un passage suffisant ;

Constate l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section AD n° [Cadastre 15], sise sur le territoire de la commune de [Localité 28] (Drôme) (propriété actuelle de la société civile immobilière LE [Localité 25]) ;

Dit que la desserte complète de cette parcelle sera assurée par un passage s’exerçant, à tout moment et sans restriction, à pied ou avec un véhicule léger, sur l’intégralité de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 11] à usage de cour (propriété actuelle des consorts [U]), depuis la voie publique dénommée “[Adresse 20]” jusqu’au portail implanté en limite des parcelles cadastrées section AD n° [Cadastre 11] et [Cadastre 14] ;

En tant que de besoin, interdit à M. [I] [U], Mme [Z] [Y] épouse [U], Mme [M] [U] et Mme [N] [U] de stationner ou d’implanter sur la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 11], tout véhicule ou obstacle susceptible d’entraver ou de limiter le passage des propriétaires du fonds dominant ou de tout intervenant de leur chef ;

Condamne in solidum M. [I] [U], Mme [Z] [Y] épouse [U], Mme [M] [U] et Mme [N] [U] à payer à la société civile immobilière [Adresse 22] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [I] [U], Mme [Z] [Y] épouse [U], Mme [M] [U] et Mme [N] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT