TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04656 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPUF

N° de Minute : 25/00665

JUGEMENT

DU : 22 Décembre 2025

S.D.C. [Adresse 4], représenté par son syndic LAMY

C/

[R] [O]

[R] [W] épouse [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.D.C. [Adresse 4], représenté par son syndic LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e CRAYNEST Marine, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [O], demeurant [Adresse 2]

Mme [R] [W] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

non comparantes

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Octobre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] sont propriétaires des lots n°5 et 25, de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 4], sis [Adresse 2].

Compte-tenu de l’existence d’impayés de charges de copropriétés, par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 4] – [Adresse 2], représenté par son syndic, la société SAS Lamy a assigné Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir notamment un titre exécutoire à leur encontre.

À l’audience du 13 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 4] – [Adresse 2] sollicite sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967,

de :

Condamner solidairement Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] à lui payer une somme de 2 745,94 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 1 trimestre 2025 incluse),

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner solidairement Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] à lui payer une somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

Condamner Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, il expose que Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O], malgré de nombreuses relances, un commandement de payer signifié en date du 13 mai 2024, ne payent plus leurs charges de copropriétés depuis de nombreux mois. Il fait valoir que ces charges sont certaines, liquides et exigibles puisque résultant des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés. Il souligne que le comportement des défenderesses est répétitif et injustifié et que leur résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble. Il met également en exergue que ce comportement des défenderesses l’a contraint à faire l’avance de la somme due ce qui justifie l’octroi d’une somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Assignées en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter. Susceptible d’un appel en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire à signifier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de la même loi ajoute que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] sont bien propriétaires des lots n°5 et 25 de l’ensemble immobilier « SDC [Adresse 4] » – [Adresse 2] et que ces dernières n’ont pas régulièrement payé leurs charges de copropriétés et ce, depuis plusieurs années.

Ces dernières ont fait l’objet d’une mise en demeure de payer en date du 15 mars 2024 et d’un commandement de payer leur a été délivré en date du 13 mai 2024.

Le dernier relevé de comptes produit fait état d’un solde dû de 2 627,25 euros.

Pour autant, force est de constater à sa lecture, qu’y sont repris notamment les frais d’avocat, de lettres recommandées, de commandement de payer (respectivement des montants suivants (52+52 +53,17+54+85,99+235,20), pour un montant total de 532,36 euros que ces frais correspondent soit aux dépens, soit aux frais irrépétibles.

Il convient donc de les déduire à la somme sollicitée.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] à payer au Syndicat des copropriétaires, la somme de 2 094,89 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés.

2. Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts.

3. Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 4] – [Adresse 2] ne caractérise aucune faute commise par les défenderesses.

Par voie de conséquence, il conviendra de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] seront condamnées in solidum aux dépens.

5. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O], parties perdantes, seront condamnées solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 4], sis [Adresse 2], la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il conviendra de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe au 22 décembre 2025,

CONDAMNE solidairement Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de SDC [Adresse 4], sis [Adresse 2], la somme de 2 094,89 euros au titre des arriérés des charges de copropriétés,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 4], sis [Adresse 2], de sa demande de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE solidairement Mmes [R] [O] et [R] [W] épouse [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [Adresse 4] sis [Adresse 2], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mmes [R] [O] et [R] [W] [O] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE