TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 février 2026

à Mme [K]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 février 2026

à M^e NAVE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02814 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6NTR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [A] [K]

née le 03 Novembre 1991 à [Localité 1]

domiciliée : chez SELARL GU2V, [Adresse 1]

comparante en personne

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stéphanie NAVE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre Monsieur [X] [M] et Monsieur [V] [U], le 23 février 2011, concernant un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel de 284,62 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Madame [A] [K] est devenue propriétaire du bien donné à bail le 30 septembre 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [A] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [A] [K] a fait assigner Monsieur [V] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 19 juin 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025.

A l’audience, les parties ont repris leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

Madame [A] [K] comparaît en personne. Elle actualise sa créance à la somme de 1 019,45 euros, au 1er décembre 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais sollicite le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [V] [U] reconnait l’existence d’une dette locative – dont il conteste le montant, invoquant la somme de 151,47 euros – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [A] [K] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 2 mai 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 juin 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

Il résulte de l’article 1743 du code civil que l’acquéreur d’un bien est substitué dans les droits et obligations du vendeur à compter de la date d’acquisition du bien loué ; que le bail ne crée entre les parties que des droits personnels, de sorte le nouveau propriétaire ne peut pas actionner le preneur pour des manquements antérieurs au bail ; qu’en conséquence, l’acquéreur ne peut faire résilier le bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs à la vente, et ne peut poursuivre une procédure d’expulsion entamée avant la vente par l’ancien bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [U], à l’initiative de Madame [A] [K], le 30 janvier 2025, pour un arriéré locatif de 1 111,31 euros.

A ce sujet, il convient de constater que :

le commandement vise un arriéré au titre du loyer et des provisions sur charges dus à compter du 5 novembre 2024, la somme de 625,06 euros y figurant ne permettant pas d’identifier s’il s’agit d’un défaut de paiement des loyers antérieurs à la vente ;Madame [A] [K] a acquis le bien litigieux le 30 septembre 2024.

Reste qu’il ressort des écritures des parties que la régularité du commandement de payer au vu des sommes appelées n’est nullement contestée, et que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 30 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [U] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de condamner Monsieur [V] [U] à payer à Madame [A] [K] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 354,81 euros), à compter du 31 mars 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Madame [A] [K].

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [V] [U] restait débiteur d’une dette locative de 718,99 euros au 1er mai 2025.

Selon le décompte produit à la date du 5 novembre 2024, Monsieur [V] [U] restait débiteur d’une dette locative de 371,68 euros au 11 septembre 2024, de 698,43 euros au 1er octobre 2024 et de 625,06 euros au 5 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Il en résulte que la dette de Monsieur [V] [U] née postérieurement à la vente s’élevait de manière certaine à 102,38 euros, au 5 novembre 2024, déduction faite de la somme de 151 euros appelée au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour 2024, non justifiée.

Vu les justificatifs des virements réalisés par le locataire et le décompte actualisé au 1er décembre 2025, fixant la dette locative à une somme de 1 019,45 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus, déduction faite de :

la somme de 522,68 euros au titre du « solde antérieur » au 5 novembre 2024, compte tenu des précisions exposées ci-dessus ;la somme de 61,20 euros, appelée au titre d’une régularisation des charges, non justifiée ;la somme de 152 euros, appelée au titre de la taxe sur les ordures ménagères en 2025, non justifiée.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [V] [U] à payer à Madame [A] [K] la somme de 283,57 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [V] [U], et des comportements critiqués, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [V] [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamné à payer à Madame [A] [K] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [A] [K] recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 23 février 2011 entre les parties concernant l’appartement sis [Adresse 3], à effet au 30 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [V] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [A] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [U] à payer à Madame [A] [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 354,81 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [U] à verser à Madame [A] [K] la somme de 283,57 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [U] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

DEBOUTONS Monsieur [V] [U] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [U] à payer à Madame [A] [K] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [U] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,