TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

N° RG 26/00207 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MAHX

Jugement du 12 Mars 2026

Etablissement public NEOTOA

C/,

[J], [W] épouse, [C],

[O], [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Mars 2026 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 15 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public, [Localité 3],

[Adresse 2],

[Localité 4]

représenté par M., [E], [K], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme, [J], [W] épouse, [C],

[Adresse 3],

[Localité 5]

comparante en personne

M., [O], [C],

[Adresse 3],

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

En date du 4 août 2023, l’Office public de l’habitat d,'[Localité 6] ,([Localité 3]) a conclu avec Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] un contrat de bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 468,99 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat d,'[Localité 7] et Vilaine ,([Localité 3]) a fait signifier, le 6 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’Office public de l’habitat d,'[Localité 6] ,([Localité 3]) a ensuite fait assigner, par acte en date du 13 novembre 2025, Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] pour demander de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire,En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame, [J], [W] et Monsieur, [O], [C] et de tout autre occupant de leur chef, et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu,Condamner Madame, [J], [W] et Monsieur, [O], [C] à lui payer :La somme de 4470,25 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 6 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,Les loyers échus du 6 novembre 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise,Une indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,A titre subsidiaire,

En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéance,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,En tout état de cause,

Condamner Madame, [J], [W] et Monsieur, [O], [C] à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame, [J], [W] et Monsieur, [O], [C] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette audience, l’Office public de l’habitat d,'[Localité 6] ,([Localité 3]), représentée par Monsieur, [K], [E], suivant pouvoir, précise être d’accord pour des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire, ajoutant que le loyer résiduel est payé et que l’APL a été rétablie.

Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C], comparaissant en personne, expliquent qu’ils ont rendez-vous avec l’assistante sociale le 27 janvier 2026 pour préparer le dépôt d’un dossier de surendettement. Ils ajoutent qu’ils souhaitent rester dans le logement et proposent de payer 25 euros par mois en complément du loyer résiduel. Monsieur indique qu’il est au chômage pour l’instant et Madame justifie percevoir l’allocation adulte handicapé.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 13 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat d’Ille et Vilaine ,([Localité 3]) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La Cour de cassation a précisé, dans son avis en date du 13 juin 2024, que ces dispositions issues de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le 4 août 2023 contient une clause résolutoire (alinéa 4-1) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2025, pour la somme en principal de 1441,99 euros.

Ce commandement qui prévoyait, conformément au bail, un délai de deux mois aux locataires pour régulariser leur dette de loyer, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En application de l’article 7 de la loi de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat d,'[Localité 6] ,([Localité 3]) produit un décompte démontrant que Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] restent devoir la somme de 4404,39 euros à la date du 15 janvier 2026.

Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C], comparaissant en personne, reconnaissent la dette, et ne contestent ni son principe ni son montant. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 4404,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1441,99 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4470,25 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII précise que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] sont présents à l’audience. Ils sollicitent des délais de paiement. Le bailleur est d’accord et justifie que les locataires ont repris le paiement de leur loyer résiduel avant l’audience.

Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] précisent qu’ils souhaitent rester dans le logement.

En conséquence, Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés.

Les demandes relatives à l’expulsion deviennent donc sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou de non respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et la condamnation de Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Considérant que le bailleur a été contraint d’engager une action judiciaire, Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] seront condamnés à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail d’habitation conclu le 4 août 2023 entre l’Office public de l’habitat d’Ille et Vilaine ,([Localité 3]) et Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C], portant sur un logement situé, [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] à verser à l’Office public de l’habitat d’Ille et Vilaine ,([Localité 3]) la somme de 4404,39 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1441,99 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4470,25 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 25 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et que les locataires peuvent également se libérer de leur dette en principal et intérêts en un versement unique intervenant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur et Madame, [C], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office public de l’habitat d,'[Localité 6] ,([Localité 3]) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] soient condamnés à verser à l’Office public de l’habitat d,'[Localité 6] ,([Localité 3]) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] aux dépens ;

CONDAMNE Madame, [J], [C], née, [W], et Monsieur, [O], [C] au paiement à l’Office public de l’habitat d,'[Localité 7] et Vilaine ,([Localité 3]) de la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Le greffier, Le juge,