TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/05700 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XVHD

N° de MINUTE : 25/01396

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], représenté par Maître [B] [T], administreur judiciaire, ès qualité d’administrateur provisoire désigné suivant jugement du 28 mai 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY.

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître [C], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

DEFENDEURS

Monsieur [J] [V]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Pierre-louis AUGUSTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1867

Monsieur [A] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Pierre-louis AUGUSTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1867

Madame [D] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-louis AUGUSTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1867

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] sont propriétaires des lots n°5 et 25 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93).

Par jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen du 26 avril 2011, Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] ont été condamnés au paiement de la somme de 2 413,96 euros au titre des charges de copropriété arrrêtées au 31 décembre 2008, outre 500 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen du 27 novembre 2015, Monsieur [J] [V] et Monsieur [A] [V] ont été condamnés au paiement de la somme de 5 782,89 euros au titre des charges de copropriété arrrêtées au 31 mars 2015, outre 300 euros à titre de dommages et intérêts et 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice des 22 mai 2023 et 2 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société DIAKITE GESTION IMMOBILIERE (DGI), a fait assigner Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Par jugement du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 28 mai 2024, Maître [B] [T], administrateur judiciaire, a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 1] à Epinay sur Seine (93).

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal, sur la prescription

Prononcer l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [A] [V], Monsieur [J] [V] et Madame [D] [V], tendant à juger prescrite la demande du syndicat des copropriétaires à concurrence de 9 754,59 euros,

A titre subsidiaire sur la prescription

Débouter Monsieur [A] [V], Monsieur [J] [V] et Madame [D] [V], tendant à juger prescrite la demande du syndicat des copropriétaires à concurrence de 9 754,59 euros,

En tout état de cause

Condamner solidairement Monsieur [A] [V], Monsieur [J] [V] et Madame [D] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12], une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour fin de non-recevoir soulevée tardivement dans une intention dilatoire,

A titre principal, sur le fond

Débouter Monsieur [A] [V], Monsieur [J] [V] et Madame [D] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquences

Condamner solidairement Monsieur [A] [V], Monsieur [J] [V] et Madame [D] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13] par Maître [B] [T], es qualité, les sommes suivantes :

26 213,05 euros concernant les charges dues pour la période de l’appel du 2ème trimestre 2015 à l’appel du 1er trimestre 2024 en ce compris l’appel « Cotisation Fonds Travaux » et ce suivant arrêté de compte certifié conforme et Procès-verbaux d’assemblées générales pour cette période, ladite assortie des intérêts légaux à compter du 26 juillet 2016, date de la première mise en demeure,1 265,73 euros au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,4 500 euros à titre de dommages et intérêts,2 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’au entiers dépens.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient que la fin de non-recevoir formée par Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] doit être déclarée irrecevable, faute d’avoir été soumise au juge de la mise en état, seul compétent. Il en déduit que le tribunal n’en est pas valablement saisi et sollicite de surcroît la condamnation des défendeurs à des dommages et intérêts, considérant que ces derniers ont attendu un an et demi avant de former cette fin de non-recevoir, démontrant ainsi une intention dilatoire.

Le syndicat des copropriétaires expose également que les consorts [V], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, n’ont effectué aucun versement depuis le 2ème trimestre 2015. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente ainsi un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il rappelle verser l’ensemble des justificatifs des sommes sollicitées au travers des procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté les comptes et les budgets ainsi que des appels de fonds. Sur la somme de 275 euros appelée le 14 juin 2023 au titre de « enlevement modif, faite par [V] », il précise que cela correspond au coût d’intervention de la société BAH RENOV pour supprimer le raccordement sauvage réalisé par les défendeurs sur l’ancienne colonne d’eau qui avait été condamnée sur décision de l’assemblée générale du 13 juillet 2016.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les sommations de payer et mises en demeure qui leur ont été adressés sont restées infructueuses. Il rappelle au demeurant que ce comportement est répétitif, les défendeurs ayant déjà été condamnés à deux reprises au paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux. Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de délais de paiement formée par les défendeurs compte tenu de l’absence de versement de toutes pièces relatives à leurs revenus et de nature à permettre d’apprécier de leur capacité d’apurement. Il relève en outre que les consorts [V] ne sont pas domiciliés au sein de la copropriété, ce qui permet de considérer qu’ils sont en mesure de bénéficier de revenus locatifs grâce à leurs lots et, par conséquent, ne peuvent valablement justifier l’absence de tout paiement depuis le 1er avril 2015.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 20 novembre 2024 par RPVA, ils ont demandé au tribunal de céans de :

— JUGER prescrite la demande du Syndicat des copropriétaires de paiement des charges antérieure au 22 mai 2018 ;

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges jusqu’au 22 mai 2018 pour un montant total de 9.754,59 €

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges à partir du 22 mai 2018 pour un montant total de 7.271,97€

Subsidiairement :

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges à hauteur de 11.909,89 €.

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de frais de recouvrement à hauteur de 1.050,17 €.

— AUTORISER Messieurs [J] [V], [A] [V] et Madame [D] [V] à régler le solde de la dette fixée par le Tribunal au moyen de versements mensuels de 1.000 €, paiements qui s’imputeront en priorité sur le capital.

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

— DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à Messieurs [J] [V], [A] [V] et Madame [D] [V] la somme de 2.640 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à supporter les entiers dépens dont le recouvrement sera effectué par Maître AUGUSTIN, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font principalement valoir, au visa de l’article 2224 du code civil que les prétentions du syndicat des copropriétaires se rapportant à la période du 1er avril 2015 au mois de mars 2018 sont prescrites, le délai de prescription étant de cinq ans et l’assignation datant du 22 mai 2023. Ils soutiennent également que le syndicat ne justifie pas de l’ensemble de ses demandes, faute de verser les appels de fonds correspondant et de justifier de l’approbation des comptes. Ils estiment en conséquence qu’il y a lieu de rejeter les demandes se rapportant au 2e trimestre 2015, aux 3e et 4e trimestre 2017, à la régularisation des charges 2017, aux appels de fonds de l’exercice 2022 et 2023, aux appels du 1er trimestre 2024, à l’appel de fonds Audit DTG ainsi qu’à celui se rapportant à « enlevement modif, faite par [V] » qui n’est pas explicité.

Les consorts [V] exposent de surcroît que les sommes sollicitées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas justifiées. Les avis de réception des mises en demeure des 26 juillet 2016, 16 février 2021 et 27 février 2023 ne sont pas versés aux débats, empêchant de démontrer leur notification. Le syndicat omet également de démontrer que celles des 12 juillet 2018, 22 janvier 2019 et 8 mars 2022 étaient nécessaires, ce qui justifie de les écarter. Une seule sommation était nécessaire, le coût des deux précédentes devra donc être ôté. Au surplus, les frais « hono commandement de payer », « sommation débit [V] » et « frais hypothèque » ne sont pas justifiés et devront donc être écartés. Enfin, les frais de transmission du dossier à l’avocat ne peuvent être pris en compte, ces derniers n’étant pas justifiés et relevant de surcroît des frais irrépétibles.

Ils estiment en outre que le syndicat ne justifie pas d’un préjudice ni du quantum de celui-ci et devra donc voir sa demande de dommages et intérêts rejetée. Enfin, au regard de l’importance de la dette et de leur bonne foi, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de versements mensuels de 1 000 euros, lesdits paiements s’imputant en priorité sur le capital.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; »

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, alors que l’instance a été introduite par exploit signifié les 22 mai et 2 juin 2023, et donc postérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l’article 789 du code de procédure civile, il apparaît que les consorts [V] soulèvent une fin de non-recevoir devant le tribunal.

Le juge de la mise en état disposant d’une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir, le tribunal n’est pas valablement saisi de ce moyen. La fin de non-recevoir soulevée par les consorts [V] sera ainsi déclarée irrecevable.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure dilatoire

En vertu des dispositions de l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de les soulever plus tôt dans une intention dilatoire.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les consorts [V] aient soulevé leur fin de non-recevoir de manière dilatoire ou abusive, la preuve d’une intention malveillante de leur part n’étant pas rapportée. Il sera ainsi rappelé que la fin de non-recevoir a été soulevée par le second conseil des consorts [V] à l’occasion de ses premières conclusions à la suite de sa constitution du 24 septembre 2024. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juillet 2016, 24 mai 2018, 12 juillet 2019, 1er septembre 2020, 6 août 2021 et 2 septembre 2023 ayant voté les travaux de changement de portes d’entrée, de raccordement des appartements à la colonne d’eau montante, de travaux à réaliser dans le lot deux sur décision de justice, d’individualisation d’eau et ceux imposés par l'[Localité 9] en 2023, approuvé les comptes des exercices annuels 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 4 septembre 2022 au 3 septembre 2023 et celui en vigueur du 4 septembre 2023 au 3 septembre 2024,

— le jugement du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 28 mai 2024 désignant Maître [T] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu de rappeler que la communication des appels de fonds n’est pas exigée pour justifier des sommes dues au titre des charges impayées, dès lors que sont rapportés les procès-verbaux des assemblées générales au cours desquelles ont été approuvés les comptes des exercices clos et votés les budgets prévisionnels, les décomptes et situations de compte individuel ainsi que les décomptes définitifs de charges établis lots par lots (Cass. civ. 3, 8 mars 2018, n°17-15.959).

Si le syndicat des copropriétaires justifie de ses demandes à l’égard des appels se rapportant au deuxième trimestre 2015, des quatre trimestres 2022 et 2023, de l’audit DTG ainsi que du premier trimestre 2024, au regard de l’approbation des comptes de ces exercices ou de leur budget prévisionnel, des tantièmes des lots des consorts [V], qui ne sont pas contestés par ces derniers, et des appels de fonds versés, il n’en est pas de même à l’égard des sommes appelées au titre des troisième et quatrième trimestres 2017. L’assemblée générale des copropriétaires n’a en effet approuvé les comptes de l’année 2017 qu’à l’égard de la période du 1er janvier 2017 au 12 juin 2017, ainsi que cela ressort de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2018. Il en découle l’absence de justification des 3e et 4e trimestres 2017 ainsi que de la régularisation des comptes 2017, ces derniers n’ayant pas été intégralement approuvés. Les demandes au titre des troisième et quatrième trimestres 2017 (2x 501,07 euros) ainsi que de la régularisation 2017 devront donc être écartées, faute d’être justifiées. Toutefois, seule la somme de 669,97 euros sera ôtée au titre de la régularisation de charges 2017, d’un montant total de 2 652,89 euros, puisque la somme de 1 982,92 euros a d’ores et déjà fait l’objet d’une annulation, tel que cela apparaît au relevé de compte.

En revanche, la somme de 275 euros réclamée au titre de « enlevement modif, faite par [V] » est justifiée au regard de la facture de la société BAH RENOV du 30 mai 2023 correspondant à ce montant, de la déclaration de main courante du 27 mai 2023 mentionnant l’intervention effectuée à la requête des consorts [V] sur la colonne condamnée et de la lettre adressée en recommandée à ces derniers par le syndic le 2 février 2023 leur rappelant la mise à leur charge de tous frais liés à la nécessité d’un déplacement postérieurement à la mise hors service de la colonne d’eau contenant du plomb le 20 février 2023.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2015 et le 1er janvier 2024 a été de 45 607,44 euros (47 279,55 – (501,07 x 2) – 669,97) tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 21 066,50 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux de défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 540,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 3 octobre 2016, date de la sommation de payer signifiée aux consorts [V] dont il est justifiée en procédure, sur la somme de 4 715,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Il n’est en effet pas justifié de l’envoi aux défendeurs de la mise en demeure du 26 juillet 2016 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 971,73 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 3 octobre 2016.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 26 juillet 2016 de 30 euros.

De surcroît, il n’est pas non plus justifié de l’envoi des mises en demeure des 16 février 2021, 8 mars 2022 et 27 février 2023, facturées chacune 30 euros, selon les modalités de l’article 64 susvisé. Ces frais seront donc écartés.

En outre, s’il est justifié de l’envoi de mises en demeure le 12 juillet 2018 et le 22 janvier 2019 et de leur avis de réception, d’un coût unitaire de 30 euros, il ne peut être fait droit à cette demande, faute de disposer des contrats de syndic en vigueur à ces dates, seul à même d’établir si de tels frais y étaient prévus ainsi que leur tarification. Il en est de même des “frais transmission contentieux” du 23 septembre 2016 à hauteur de 150 euros, le contrat de syndic en vigueur à cette date n’étant pas versé.

Enfin, faute de justifier de démarches hypothécaires entreprises, la demande au titre de “frais hypothèque” du 19 décembre 2022 à hauteur de 264 euros sera rejetée.

En revanche, il y a lieu de retenir les frais d’huissier pour la signification des sommations de payer du 3 octobre 2016, facturées le 30 octobre 2016 à hauteur de 172,36 euros, et du 30 mars 2022, facturées le 17 mars 2022 à hauteur de 242,76 euros dont il est justifié. Il sera également fait droit à la demande au titre de la sommation de payer du 25 avril 2019, facturée le 4 avril 2019, mais uniquement à hauteur de 226,61 euros, faute de justifier de la somme de 234,59 euros sollicitée à ce titre. Il ne peut toutefois être fait droit à la demande au titre de « frais sup/hono commandement de charges » du 3 juin 2019 à hauteur de 22,02 euros, faute que celle-ci soit justifiée en procédure.

Ainsi que cela a été rappelé ci-avant, en l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux de défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 641,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] ont déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen des 26 avril 2011 et 27 novembre 2015. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées ; étant en outre rappelé que la très grande fragilité financière de la copropriété a justifié son placement sous administration provisoire.

Leur carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V], qui n’habitent pas dans leurs lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation leur a été signifiée, ont vocation à percevoir des revenus locatifs leur permettant de payer les charges appelées par l’administrateur provisoire.

Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les consorts [V] sollicitent des délais de paiement. Ils ne versent toutefois pour justifier de leur demande qu’un courriel du 13 mai 2025, soit postérieur à l’ordonnance de clôture, et qui ne peut donc constituer une pièce recevable à la présente instance à défaut d’avoir été communiquée contradictoirement.

En tout état de cause, Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] ne versent aux débats aucune pièce relative à leurs revenus, à leur patrimoine et à leurs charges, de nature à permettre au tribunal d’apprécier concrètement leur situation personnelle respective et leur capacité à honorer les termes de l’échéancier de remboursement qu’ils sollicitent. Par ailleurs, il est notable qu’ aucun paiement n’a été effectué depuis la délivrance de l’assignation, de sorte que la dette n’a logiquement pas cessé de croître.

Les consorts [V] seront en conséquence déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la fin de non recevoir soulevée par Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [B] [T], administrateur judiciaire, de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le caractère dilatoire de la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [B] [T], administrateur judiciaire, la somme de 24 540,94 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2016 sur la somme de 4 715,40 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [B] [T], administrateur judiciaire, la somme de 641,73 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [B] [T], administrateur judiciaire, la somme de 2.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son administrateur provisoire, Maître [B] [T], administrateur judiciaire, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V], Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 05 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT