MINUTE N°25/03276

DOSSIER N° RG 25/00597 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBB4

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL

SOCIETE ANONYME HLM

19 rue Jean Richard Bloch

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [C] [M]

1 rue Henri Barbusse

Immeuble CRAMPTON

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er mars 2023, la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a donné à bail à Monsieur [M] [C] un local à usage d’habitation situé 01, Rue Henri Barbusse ( Imm. Crampton – Apt 231) à SOTTEVILLE LES ROUEN 76300, pour un loyer mensuel de 292,63€, outre une avance sur charges.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [C] le 14 novembre 2023 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 871,19€ au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 30 novembre 2023, la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 20 mars 2025, la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Monsieur [M] [C] à lui payer la somme de 3.333,07€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 28 février 2025 et non encore réglés ;

— condamne Monsieur [M] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Monsieur [M] [C] au paiement d’une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement et des lettres de mise en demeure;

— ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 septembre 2025, la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.917,12€, frais d’huissier déduits, selon décompte arrêté au 08 septembre 2025.

Elle s’oppose aux délais de paiement sollicités par Monsieur [M] [C].

À l’audience, Monsieur [M] [C], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 50€. Il fait état de sa bonne foi et de difficultés financières.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 1er mars 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 14 novembre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 871,19 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 15 janvier 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [M] [C] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 08 septembre 2025, Monsieur [M] [C] demeure redevable de la somme de 2.917,12€ au titre des loyers et charges impayés, frais d’huissier déduits.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de mise en demeure, pour un montant total de 20,40€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

En outre, le montant comprend également des frais « OPS » pour un montant total de 83,82€.

Or, le bailleur, qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [C] à payer à la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2.812,78€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 871,19€, et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [C] fait valoir qu’il est en mesure de reprendre le paiement du loyer courant et de régler 50€ par mois pour apurer la dette locative. Il dit avoir conclu un plan d’apurement avec le bailleur.

Le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 50€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [M] [C], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 14 novembre 2023, de l’assignation du 20 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 30 novembre 2023 et 24 mars 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [M] [C] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 100€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2023 entre la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL d’une part, et Monsieur [M] [C] d’autre part, concernant les locaux situés 01, Rue Henri Barbusse ( Imm. Crampton – Apt 231) à SOTTEVILLE LES ROUEN 76300, sont réunies à la date du 15 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à payer à la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 2.812,78 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 08 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023 sur la somme de 871,19 euros et du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [M] [C] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [M] [C] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 36 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à payer à la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 14 novembre 2023, de l’assignation du 20 mars 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 30 novembre 2023 et 24 mars 2025;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à payer à la S.A. HLM LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE