TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 01 juillet 2025

MINUTE N° :

MH/ELF

N° RG 23/02311 – N° Portalis DB2W-W-B7H-L6JR (RG n° 23/03150 joint)

50F Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [K] [O]

C/

S.A. IMMO DE FRANCE NORMANDIE

Monsieur [M] [R] [Y]

Madame [J] [U] [W] épouse [Y]

DEMANDEUR

Monsieur [K] [O]

né le 22 Juin 1991 à BRIANÇON (05100)

demeurant 49 rue aux Juifs – 76000 ROUEN

représenté par Maître Simon GRATIEN, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 76

DÉFENDEURS

S.A. IMMO DE FRANCE NORMANDIE

dont le siège social est sis 124 boulevard de Strasbourg

76600 LE HAVRE

représentée par Maître Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE,

Monsieur [M] [R] [Y]

né le 19 Août 1962 à NANTES (44000)

demeurant 78 Chemin des Hautes Ribes – 06130 GRASSE

Madame [J] [U] [W] épouse [Y]

née le 21 Juillet 1964 à SURESNES (92150)

demeurant 78 Chemin des Hautes Ribes – 06130 GRASSE

représentés par Maître Max ERAERTS de la SELARL ML LEGAL, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 148

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 juillet 2025

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

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* * *

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2021, rédigé par la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE, M. [M] [Y] et Mme [J] [W], épouse [Y], d’une part, et M. [K] [O], d’autre part, ont signé un compromis de vente portant sur un appartement (lot n°15) et une cave (lot n°5) au sein de l’immeuble situé 49 rue aux Juifs à Rouen (76000) cadastré section BH n°17, soumis au statut de la copropriété, au prix de 166 100 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique du 15 octobre 2021, dressé par devant Me [S], notaire à Rouen.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé 49 rue aux Juifs à Rouen (76000) réunie le 22 mars 2022 a notamment :

— rejeté la résolution n°12 portant sur la détermination du plan pluriannuel de travaux pour des travaux de réfection de la couverture,

— rejeté la résolution n°13 portant sur la détermination des avances sur travaux dans le cadre d’un programme pluriannuel pour l’exercice N + 1,

— adopté la résolution n°14 portant sur des travaux de réfection de la couverture de l’immeuble et retenant la proposition présentée par l’entreprise DURAND pour un montant maximum de 80 000 euros TTC.

Par actes des 23 et 30 mai 2023, M. [O] a fait assigner la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE et M. et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/02311.

Par actes des 31 juillet et 3 août 2023, M. [O] a fait assigner la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE et M. et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Rouen afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 23/03150.

Par ordonnances du 29 février 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité pour vice de fond de l’assignation signifiée les 23 et 30 mai 2023, ordonné la jonction des instances sous le numéro unique RG 23/02311, réservé les dépens et dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, M. [O] demande au tribunal de :

— débouter M. et Mme [Y] et la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE de toutes leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

* 13 183,71 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier,

* 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,

* 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [O] fait valoir que M. et Mme [Y] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information puisqu’ils avaient connaissance d’un projet de travaux importants de réfection de la toiture avant la vente, mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 9 janvier 2019, et qu’ils ne l’en ont pas informé alors qu’il aurait cherché à acquérir le bien à des conditions différentes en ayant connaissance d’une telle charge future. Il ajoute que si le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 2019 était annexé à l’acte authentique, il lui était impossible de deviner que des travaux d’une telle ampleur seraient votés immédiatement après son acquisition puisque ce procès-verbal était imprécis, que les devis auxquels il renvoie ne lui ont pas été transmis et que les autres procès-verbaux d’assemblée générale ne font plus état de tels travaux jusqu’à son acquisition. Il soutient qu’il ne se plaint pas d’avoir été trompé sur l’estimation du prix de son acquisition mais sur les charges en découlant.

Il prétend que la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE avait également connaissance du projet de travaux tant en sa qualité d’agent immobilier en charge de la vente du bien, qu’en sa qualité de syndic de la copropriété. Il ajoute que la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE a fait établir et actualiser les devis des travaux à son nom et que l’actualisation régulière des devis démontre que le projet de travaux de réfection de la toiture était d’actualité au moment de son acquisition. Il en conclut que la société IMMO DE FRANCE a manqué à son devoir de conseil à son égard, en ne l’informant pas du projet de travaux.

Il soutient que son préjudice financier correspond à l’appel de charges à venir de 13 183,71 euros, compte tenu de l’évolution du devis, au titre des travaux de réfection de la toiture. Il ajoute qu’il a voté pour le plan d’étalement du coût des travaux uniquement car il ne dispose pas de moyens suffisants pour régler un tel appel de fonds en une seule fois.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, M. et Mme [Y] demandent au tribunal de :

— à titre principal, débouter M. [O] de ses demandes,

— à titre subsidiaire, condamner la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE à les relever et garantir de toutes les éventuelles condamnations prononcées à leur encontre,

— en tout état de cause, condamner tout succombant à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. et Mme [Y] soutiennent que les devis des travaux approuvés par l’assemblée générale du 22 mars 2022 sont postérieurs à la vente de sorte qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir informé du projet. Ils ajoutent que si lors de l’assemblée générale du 9 janvier 2019 une résolution relative à des travaux de réfection de la couverture était portée à l’ordre du jour, M. [O] en a été informé puisque le procès-verbal était annexé à l’acte de vente et lui a été communiqué le 23 juillet 2021, de sorte qu’il lui appartenait d’interroger les intermédiaires sur le sort des travaux de réfection de la couverture et, plus généralement, sur tous les projets de travaux. Ils font valoir que le devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur.

Ils prétendent que M. [O] ne justifie pas de son préjudice puisqu’il ressort de ses votes lors de l’assemblée générale du 22 mars 2022 qu’il était d’accord pour payer le prix des travaux mais souhaitait un étalement sur plusieurs années, que l’actualisation du devis correspond à une modification des travaux et qu’il n’est pas établi que cette actualisation ait été approuvée par l’assemblée générale ni qu’un appel de fonds lui ait été adressé.

Ils sollicitent, à titre subsidiaire, la garantie de la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE, mandataire, puisqu’ils lui ont donné tous les pouvoirs pour aboutir à la réalisation de la vente, qu’il leur était interdit d’avoir des contacts avec M. [O] et qu’elle était seule investie d’assurer la phase de négociations précontractuelles. Ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché d’avoir dissimulé des informations qu’ils ne pouvaient connaître mais que le mandataire également syndic de la copropriété ne pouvait, lui, ignorer.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 février 2025, la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE demande au tribunal de :

— débouter M. [O] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter M. et Mme [Y] de leur demande de garantie à son encontre,

— condamner M. [O] ou tout autre succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] ou tout autre succombant aux entiers dépens.

La société IMMO DE FRANCE NORMANDIE prétend que M. [O] ne rapporte pas la preuve qu’elle avait connaissance avant la vente de ce projet de travaux de couverture puisque les devis ont été sollicités postérieurement à la vente et que l’assemblée générale a statué sur ces devis cinq mois après la vente, de sorte qu’elle ne pouvait communiquer une information qu’elle ne détenait pas. Elle ajoute que M. [O] avait connaissance du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 2019 et donc du projet de travaux de couverture, de sorte qu’il lui appartenait de s’interroger sur le sort de ce projet ou sur l’état de la couverture.

Elle soutient qu’il ressort de ses votes lors de l’assemblée générale du 22 mars 2022 que M. [O] ne s’opposait pas au principe des travaux de couverture mais souhaitait pouvoir échelonner les appels de provisions. Elle ajoute ces travaux contribueront à la valorisation du bien de M. [O] et amélioreront l’aspect qualitatif de son immeuble et qu’il tente donc de s’enrichir sans cause.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 avril 2025.

La date de dépôt des dossiers de plaidoirie a été fixée au 7 mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur les demandes indemnitaires de M. [O]

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1112-1 du même code, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil vis-à-vis de l’acquéreur de l’immeuble, vendu par son entremise.

En l’espèce, M. [O] soutient qu’en ne l’informant pas du projet de travaux de réfection de la toiture, dont ils avaient connaissance lors de la vente, M. et Mme [Y] ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle et la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE a manqué à son devoir de conseil.

S’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2019, que des travaux de réfection de la couverture ont été soumis au vote (résolution n°6), M. [O] a eu connaissance de cette information avant la vente.

En effet, le compromis de vente du 22 juillet 2021 indique, en sa page 14 : « ont été remis à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature des présentes […] les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années » et l’acte de vente du 15 octobre 2021 précise par ailleurs, page 9, que « les pièces suivantes ont été communiquées à l’ACQUÉREUR : […] les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. […] L’ACQUÉREUR déclare que ces pièces lui ont été notifiées par lettre recommandé électronique avec accusé de réception le 23 juillet 2021 ».

Si M. [O] soutient qu’il ne pouvait avoir connaissance par ce seul procès-verbal de l’ampleur des travaux envisagés, leur coût n’étant pas mentionné et les devis soumis au vote ne lui ayant pas été communiqués, pour autant, la résolution indique expressément l’objet des travaux, à savoir « réfection de la couverture ».

En tout état de cause, l’assemblée générale a rejeté la résolution n°6, et rien ne laisse supposer, dans les pièces versées aux débats, que le projet de réfection de la couverture était toujours d’actualité lors de la vente de leur bien par M. et Mme [Y].

En effet, il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 6 mars 2019, 16 décembre 2020 et 18 juin 2021, que de tels travaux n’ont pas été mis à l’ordre du jour des assemblées générales suivantes, antérieurement à la vente.

Les travaux de réfection de la couverture ont été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 22 mars 2022, soit postérieurement à la vente, lors de laquelle ils ont été approuvés, sur la base de devis des entreprises DURAND FILS et VERHAEGHE COUVERTURE datés du 9 décembre 2021.

Le seul fait que ces devis soient des actualisations des devis soumis au vote de l’assemblée générale le 9 janvier 2019 ne permet pas d’établir que le projet de réfection de la couverture était toujours d’actualité au moment de la vente du bien, ni que M. et Mme [Y] et la société IMMO DE FRANCE en avaient connaissance, puisque la date de leur actualisation est postérieure à la vente.

En l’absence de tout autre élément permettant d’établir que, au moment de la vente, le projet de réfection de la couverture allait à nouveau être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires et que les vendeurs et l’agent immobilier en avaient connaissance, M. [O] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, qu’une telle information lui était due.

La seule information établie par M. [O] comme étant connue des vendeurs et de l’agent immobilier et due à l’acquéreur, à savoir le projet de travaux de réfection de la couverture en 2018-2019, lui a été communiquée par la transmission du procès-verbal de l’assemblée générale du 9 janvier 2019.

Il lui appartenait, dès lors, s’il estimait ces informations essentielles, de se renseigner sur les détails de ces travaux et leur sort.

Aucun manquement de M. et Mme [Y] à leur obligation d’information précontractuelle, pas plus qu’un manquement de la société IMMO DE FRANCE à son devoir de conseil n’est établi.

Les demandes indemnitaires de M. [O] seront, par conséquent, rejetées.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande en garantie formée à titre subsidiaire par M. et Mme [Y] à l’encontre de la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE.

2- Sur les frais du procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Compte tenu de l’issue du litige, M. [O] sera également condamné à payer à M. et Mme [Y], d’une part, et la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE, d’autre part, la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande réciproque formée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE l’intégralité des demandes de M. [K] [O] ;

CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à la M. [M] [Y] et Mme [J] [W] épouse [Y], la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer à la société IMMO DE FRANCE NORMANDIE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE