TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 23/00166 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XMNR

Minute n° 25/00021

Grosse délivrée

le : 16/04/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 12 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. ALMA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A. SOCIETE GENERALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne GARZON – DE CLAVIERE de la SELEURL AGDC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 06 avril 2004, la SCI EMS a donné à bail commercial à la SA SOCIETE GENERALE, pour une durée de 9 ans à compter du 15 mars 2004, un local situé [Adresse 2] à PESSAC 33600, moyennant un loyer annuel initial de 13.720,41 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de banque, produits financiers.

La SCI ALMA a acquis le bien immobilier le 10 janvier 2020

Le 27 mars 2020, le bailleur a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 septembre 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 novembre 2021 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 22 décembre 2022, la SCI ALMA a fait assigner la SA SOCIETE GENERALE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 30 octobre 2020.

Par jugement du 22 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 30 septembre 2020, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [H].

L’expert a déposé son rapport le 09 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, SCI ALMA, soutenant son mémoire déposé au greffe le 31 janvier 2025 sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 30 septembre 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 30.000 euros à titre principal et de 25.000 euros à titre subsidiaire,condamner la SOCIETE GENERALE au paiement du loyer arriéré résultant de la revalorisation, avec intérêts à compter du congé, condamner la SOCIETE GENERALE au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SCI ALMA fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le principe de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties.

Sur la détermination de la valeur locative, elle soutient qu’outre le fait que le local soit situé sur un site extrêmement passant où sont regroupés l’essentiel des grands établissements bancaires et d’assurance démontrant l’attractivité de la zone, il convient également de valoriser, du fait de cette situation à proximité d’un axe de circulation majeur desservant une zone riche en entreprise et maisons cossues, l’existence de places de stationnement privatif accessibles depuis la rue, en plus du stationnement public. Elle ajoute l’existence d’une importante liaison de bus dont l’arrêt se situe à quelques mètres du local. Elle soutient la pertinence des valeurs de référence retenues par l’expert, notamment celle concernant le local adjacent dans lequel est implanté le CREDIT LYONNAIS.

A l’audience, la SA SOCIETE GENERALE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 05 mars 2025 et déposé au greffe le même jour, demande au juge des loyers commerciaux de :

fixer le montant du loyer du bail commercial à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 20.000 euros,condamner la SCI ALMA au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA SOCIETE GENERALE soutient, au visa des articles L145-33, L145-36 et R145-11 du code de commerce, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur déterminée selon la méthodologie applicable aux bureaux-boutiques.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la SA SOCIETE GENERALE fait valoir que le bon état des locaux est le fruit de ses propres investissements, et qu’elle ne conteste pas la détermination de la surface pondérée telle que proposée par l’expert à 100m²P. Elle prétend à l’application d’un abattement de 5% au titre de la clause exorbitante de droit commun mettant à sa charge les travaux de mises aux normes qui relèvent de l’obligation essentielle de délivrance et d’entretien du bailleur. Elle indique, s’agissant des facteurs locaux de commercialité, que le local est situé non pas en centre-ville mais dans la banlieue limitrophe au sud-ouest de [Localité 4], que cette zone est extrêmement concurrentielle du fait de la présence à proximité immédiate de huit établissements financiers. Elle prétend qu’il s’agit d’agences de destination, et que cette multiplicité d’agences ne peut être vu comme un élément favorable. S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la SA SOCIETE GENERALE expose que l’expert n’a pu fournir que cinq références dont une seule concerne une agence bancaire, située en centre-ville de [Localité 6] et non dans une zone périphérique. Elle conteste également les éléments retenus par l’expert concernant la superficie et le montant du loyer du local mitoyen au sien exploité par le LCL. Elle demande que la valeur locative soit fixée à 210 euros par m²P.

Elle conteste la possibilité pour le juge des loyers commerciaux de prononcer une condamnation en paiement de l’arriéré de loyer, et expose que les intérêts ne pourront courir qu’à compter de la demande en justice.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Conformément à l’article R145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

En application de ces dispositions les agences bancaires sont considérées comme des bureaux en boutique.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision du 20 décembre 2023 que les parties ont admis cette qualification de bureaux en boutique et que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est situé en rez-de-chaussée d’une copropriété et partage le bâtiment avec une agence bancaire LCL, et qu’il est en très bon état de présentation.

Les parties s’accordent pour retenir la surface pondérée proposée par l’expert à 100m²P.

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause transférant au preneur la charge de rembourser au bailleur toutes les charges et notamment celles afférentes aux honoraires de gestion et aux grosses réparations visées à l’article 606 du code de procédure civile.

Il ne peut toutefois pas être retenu d’abattement à ce titre, en ce que ces clauses de transfert de charges sont interdites depuis le 5 novembre 2014 et ne pourront être reprises dans le bail renouvelé le 30 septembre 2020 dès lors qu’elles contreviennent aux dispositions de l’article R145-35 du code de commerce.

S’agissant des autres travaux de mise aux normes y compris en matière d’hygiène et de sécurité, ils ne peuvent faire l’objet d’un abattement dès lors qu’ils portent sur des travaux nécessaires à l’activité du preneur, ce qui ne s’analyse pas en un transfert de charge sans contrepartie de la part du bailleur.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local est situé à [Localité 5] en banlieue limitrophe au sud-ouest de [Localité 4], à vocation résidentielle, universitaire et tertiaire. Il est situé le long d’une voie pénétrante, bénéficiant également d’arrêts de transport en commun à proximité immédiate. L’expert a par ailleurs relevé une visibilité amoindrie du local du fait de la situation en retrait de l’immeuble. L’expertise a enfin, contrairement à ce que soutient le bailleur, relevé la possibilité de stationnement devant l’immeuble, étant relevé qu’il existe des possibilités de stationnement tant dans la rue que devant le local lui-même. Cet élément favorable pour le commerce a donc a été intégré par l’expert dans son évaluation.

Enfin, au regard de son emplacement, le local bénéficie donc d’une chalandise tant de quartier, que de personnes de passage, et de la synergie commerciale provoquée par l’installation dans la même zone de l’ensemble des principale enseignes bancaires.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, s’agissant de bureaux-boutique pour des locaux à usage de banque, les seuls éléments de comparaison doivent être recherchés dans des locaux à usage de banque, mais il doit être constaté que le nombre de valeurs produites tant par l’expert que par les parties est limité.

Il résulte de l’expertise que de manière générale les prix couramment pratiqués dans le voisinage s’établissent entre 160 et 270 euros par m²P pour tous types de commerces.

S’agissant spécifiquement des établissements bancaires, il résulte de l’expertise et du jugement produit que la valeur locative d’un établissement CMSO située barrière de [Localité 5] à [Localité 6] a été fixée à 270 euros par m²P, étant toutefois relevé que ce local est situé non pas en zone périphérique mais en zone urbaine, avec une chalandise nécessairement différente et plus favorable.

Concernant la valeur locative du local mitoyen à celui de la SOCIETE GENERALE occupé par le LCL, il convient de constater un désaccord entre l’expert et la SOCIETE GENERALE sur le montant à retenir de la valeur unitaire pondérée. Toutefois, aucune disparité importante n’est en réalité relevée dès lors que l’expert indique qu’elle est de 248 euros alors que la SOCIETE GENERALE indique la somme de 238 euros.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, et notamment de l’état du local, de la facilité de stationnement pour ses clients, des facteurs favorables de chalandise, des éléments de comparaison produits relatifs aux établissements bancaires, il apparait que l’évaluation proposée par l’expert est pertinente et qu’il convient de fixer la valeur locative à 250 euros par m², soit la somme annuelle de 25.000 euros à compter du 30 septembre 2020.

Compte tenu des pouvoirs strictement limités du juge des loyers commerciaux tels que prévus par l’article R145-23 du code de commerce, il ne peut être statué sur la demande de condamnation en paiement.

Dès lors, les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 22 décembre 2022, la procédure ayant été engagée par le bailleur.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. […]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI ALMA et la SA SOCIETE GENERALE portant sur un local situé à [Adresse 2] à PESSAC 33 renouvelé le 30 septembre 2020 à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes et hors charges ;

Dit qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux de prononcer des condamnations en paiement ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 22 décembre 2022 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI ALMA à en payer la moitié et la SA SOCIETE GENERALE à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SCI ALMA et la SA SOCIETE GENERALE de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE