DOSSIER N° RG 25/00961 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NELN

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par M^e AURIAU substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [U] [P]

70 rue Saint Julien

Etage 1 – Porte 12

76100 ROUEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 février 2021, La Normandie Immobilière, représentée par son mandataire MRB, a donné à bail à Monsieur [U] [P] un appartement situé 70 rue Saint Julien – Etage 1 – Porte 12 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 425 euros, outre une avance sur charges de 25 euros.

Par acte du 4 février 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des engagements de Monsieur [U] [P].

Le bailleur a fait jouer l’engagement de caution.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [U] [P] le 11 mars 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.989,74 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 14 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 16 mai 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite du Juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— à titre principal, constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [P] et de tous occupants de son chef ;

— condamne Monsieur [U] [P] à lui payer la somme de 1.989,74 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.989,74 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— condamne Monsieur [U] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamne Monsieur [U] [P] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 5 décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 2.511,70 euros arrêtée à la date du 26 novembre 2025.

Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire indiquant que Monsieur [U] [P] a repris le paiement du loyer courant depuis août 2025.

A cette audience, Monsieur [U] [P], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 90 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire. Il précise qu’il est électricien et gagne 1.600 euros de revenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

Au demeurant, l’article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre La Normandie Immobilière et la SAS Action Logement Services dispose que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu’en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 11 mars 2025, la caution a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.989,74 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 12 avril 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [U] [P] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de mai et juin 2021 ainsi que les mois de novembre et décembre 2024, de février 2025 et juillet et août 2025.

Ainsi, il ressort du décompte de créance et des quittances subrogatives produits par le subrogé du bailleur, qu’à la date du 26 novembre 2025, Monsieur [U] [P] demeure redevable de la somme de 2.511,70 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2.511,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 1.989,74 euros, et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [P] fait valoir qu’il travaille et perçoit 1.600 euros de revenus. Il ressort du décompte versé par son bailleur qu’il a repris le paiement du versement des loyers et des charges.

Le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et la caution ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de lui accorder un délai de 28 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 90 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [U] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [U] [P], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 mars 2025, de l’assignation du 16 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 14 mars 2025 et 19 mai 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE la résiliation à la date du 12 avril 2025 du contrat de bail conclu entre Monsieur [U] [P] et La Normandie Immobilière le 5 février 2021 portant sur le logement situé 70 rue Saint Julien – Etage 1 – Porte 12 à ROUEN (76100) ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.511,70 euros, arrêtée à la date du 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mars 2025 sur la somme de 1.989,74 euros et du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [U] [P] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [U] [P] à s’acquitter de la dette en 28 mois, en procédant à 27 versements de 90 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [U] [P], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Monsieur [U] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux et sous réserve de la production de quittances subrogatives par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 11 mars 2025, de l’assignation du 16 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 14 mars 2025 et 19 mai 2025;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE