TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 15 DECEMBRE 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 15 Décembre 2025

N° RG 24/02588 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FWDP

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente, statuant à juge unique (article 813 du Code de Procédure Civile)

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au quinze Décembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe de la présente juridiction

JUGEMENT rendu le quinze Décembre deux mil vingt cinq, par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

Monsieur [L] [V], né le 05 Mai 1967 à ANGERS, demeurant 6 bis, rue Alain Barbetorte – 22860 PLOURIVO

Représentant : Maître Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

ET :

LA SOCIÉTÉ LA BARRIQUE CELTIQUE SARL, dont le siège social est sis 54, zone artisanale Kerbriquet – 22140 CAVAN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

Suivant acte sous-seing-privé en date du 7 novembre 2022, M [L] [V] et Mme [C] ont donné à bail dérogatoire à la SARL la Barrique Celtique un local en bardage métallique à effet au 1er janvier 2023 pour se terminer le 1er janvier 2024.

Le 31 juillet 2024 un état des lieux de sortie avec remise des clés a été dressé contradictoirement par un commissaire de justice avec remise des clés.

Se prétendant créancier de loyers et du coût de réparations locatives, M. [L] [V] a attrait la SARL la Barrique Celtique en paiement, par acte du 2 décembre 2024 au visa du bail et des articles 1713 et suivants du code civil, devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.

M. [V] demande au tribunal de condamner la société la Barique Celtique à lui payer la somme de 23 829,18 € après déduction du dépôt de garantie outre intérêts à compter du 30 septembre 2024 dépens et frais irrépétibles.

La SARL Barrique Celtique n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat il sera statué dans les termes de l’article 472 du code de procédure civile.

M. [V] prétend que si le bail n’a pas pris fin à son terme, il s’est reconduit pour une durée d’un an et que cela se déduit de la rédaction de la clause « durée du bail » qui connaitrait une maladresse rédactionnelle devant s’analyser comme un bail pouvant se reconduire pour des durées n’excédant pas 3 ans.

Il en déduit que le bail s’est reconduit pour une durée d’une année de sorte que le preneur ne pouvait dénoncer le contrat que dans les formes requises et en application des dispositions du code civil à savoir en respectant un préavis sans pour autant préciser les dispositions applicables.

Il ajoute que des dégradations locatives ont été objectivées par le commissaire de justice et que le preneur doit assumer la charge des réparations.

***

Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre [ chapitre sur les baux ] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

En l’espèce les parties ont conclu un bail d’une année expirant le 1er janvier 2024 reconductible pour une durée de 36 mois.

L’article « fin de bail – remise des clés » prévoit que le bail prend fin à son terme et que dans ce cas le preneur devra remettre les clés des lieux mis à disposition dès son déménagement effectué et au plus tard au terme.

Il prévoit également que le preneur devra prévenir le propriétaire au moins un mois à l’avance de son départ afin que puisse être établi un état des lieux contradictoire ou en cas d’impossibilité par voie d’huissier à frais communs et à l’initiative de la partie la plus diligente.

En l’espèce les parties s’entendent sur le fait que le bail n’a pas pris fin au terme comme prévu de sorte que les dispositions relatives à la remise des clés et au déménagement n’ont pas trouvé à s’appliquer, et le contrat de bail s’est poursuivi dans des conditions contractuelles ignorées à défaut pour la bail précaire de pouvoir être reconduit dans les termes de l’article « durée du bail » (12+36) prévues en violation des dispositions d’ordre public relatives au bail commercial et/ou de contenir une clause de reconduction tacite pour la même durée.

D’ailleurs, cette partie de la clause relative à la durée étant contraire aux dispositions d’ordre public peut être réputée non écrite et ne trouve pas à être interprétée à raison d’une maladresse rédactionnelle comme le développe le bailleur dans son assignation.

Contrairement à ce que soutient le bailleur aucun élément du contrat ne permet de considérer que le bail s’est reconduit tacitement pour une durée d’un an. Le preneur est resté dans les lieux en dehors de tout cadre contractuel portant sur la durée à défaut de dispositions le prévoyant et a pu s’interroger sur ses conditions de départ.

Le société La Barique Celtique, souhaitant quitter les lieux courant 2024 et s’interrogeant légitimement sur les conditions dans lesquelles elle pouvait les quitter alors que le bail prévoyait uniquement que le preneur devrait prévenir le propriétaire au moins un mois à l’avance de son départ afin que puisse être organisé un état des lieux contradictoire, il se comprend que le représentant de la société locataire a pris contact avec le bailleur pour trouver un accord.

D’ailleurs, peu à l’aise sur le terrain des dispositions du bail précaire prévues dans le code de commerce, le bailleur vise les articles 1713 et suivants du code civil sans préciser celles qui seraient applicables au bail litigieux en terme de forme et de délai s’agissant du préavis.

L’organisation par le bailleur d’un état des lieux contradictoire de sortie démontre que ce dernier a été « prévenu » du départ du preneur courant 2024 et il importe peu que le bailleur ait consulté un conseil après avoir donné son accord pour ce départ comme cela résulte des pièces.

Il est établi que les parties ont convenu d’une rupture de bail d’un commun accord et que les comptes doivent se faire entre elles à la date arrêtée du 31 juillet 2024 date de l’état des lieux de sortie contradictoire et de la remise des clés.

En conséquence le bailleur doit être débouté de ses demandes en paiement pour la période postérieure.

Selon l’article 1732 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part.

Selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

En application de l’article 1755 du code civil, « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Il résulte de ces articles que, sauf clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté, le locataire, lors de son obligation de restitution des lieux, n’est tenu que des dégradations qui sont imputables à un manquement de sa part à ses obligations d’entretien et de réparation, à l’exclusion de celles imputables à la vétusté.

Le locataire répond des dégradations des lieux intervenues jusqu’à la date de libération des lieux.

Si les dégradations sont établies, c’est au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part et de supporter le risque de la preuve.

Le bail prévoit à la clause « entretien » que le preneur supportera toutes les réparations qui seraient nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle.

Le bailleur produit un état des lieux objectivant les éléments suivants :

entrepôt : dalle de ciment en bon état général, percée par des gougeons d’ancrage pour la fixation de structure porteuse ; paroi en état d’usage avec une dizaine d’impacts ; les parois de séparation des espaces bureaux et sanitaires sont en bon état à l’exception d’une entaille horizontale de 40 cm sous la fenêtre coulissante du bureau ; porte sectionnelle présentant une rayure au centre du premier panneau au sol ; le seuil en ciment sous la porte sectionnelle est dégradé, rayé et meulé.

bureau : RAS hormis de la poussière ;

sanitaires : joint d’étanchéité du bac douche piqué ;

extérieur du bâtiment : la paroi en bac acier encadrant sur la gauche la façade ouest du bâtiment présente de nombreuses déformations (choc et impact) ; la descente de gouttière cabossée, pincé en partie basse ; des baguettes sur la façade cabossée et deux impacts sont objectivés sur la porte sectionnelle.

parking : présence de gougeons d’ancrage.

Il produit 3 devis comme suit :

1er devis : société AFI relatif à un changement de section intermédiaire porte sectionnelle à hauteur de 1 029,60€ ;

2ème devis : entreprise CRC René Clément relatif à des réparations de dégâts (pignon intérieur, pliage extérieur, démontage des enseignes et descente de gouttière) à hauteur de 6999 € ;

3ème devis : SARL LVNpropreté relatif à l’entretien (balayage et nettoyage) à hauteur de 420 €.

Les devis produits afin de chiffrer le coût des réparations des dégradations locatives correspondent précisément aux dégradations objectivées dans l’état des lieux de sortie de sorte qu’il est fait droit aux demandes du bailleur à hauteur des sommes visées.

Le compte entre les parties se présente comme suit :

Loyer du 1er juin au 31 juillet 2024 (1900 x 2 ht) 4 560 € TTC

TF prorata 663 €

Dégradations locatives 8 448,60 €

soit au total : 9 783 €

dont à déduire le dépôt de garantie 1 900 €

En conséquence il convient de condamner la société la Barique Celtique à payer à M [V] la somme de 7 883 € outre intérêts à compter du 30 septembre 2024.

La SARL Barrique Celtique qui succombe supporte les dépens et est condamnée à payer M. [V] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe ;

condamne la société la Barique Celtique à payer à M [V] la somme de 7883€ outre intérêts à compter du 30 septembre 2024 ;

condamne la société la Barique Celtique à supporter les dépens et à payer à M. [V] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE