TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/04100 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBDL

Minute : 2025/30

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 21 Janvier 2025

S.C.I. LES TERRASSES DE VERSON

C/

[P] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. LES TERRASSES DE VERSON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.C.I. LES TERRASSES DE VERSON

Mme [P] [M]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LES TERRASSES DE VERSON – dont le siège social est sis 38 rue Diderot 93100 MONTREUIL

représentée par Monsieur [E] [I], régulièrement muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [P] [M]

née le 13 Juillet 1994 à AUNAY SUR ODON (14260), demeurant 8 Rue Basse – 14260 DIALAN SUR CHAÎNE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Novembre 2024

Date des débats : 12 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 21 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu de manière dématérialisée le 27 mars 2023, avec effet au 18 avril 2023, la SCI Les Terrasses de Verson, représentée par son mandataire, a donné à bail à Mme [P] [M] un logement à usage d’habitation situé 35 rue du Général Leclerc – 2ème étage – porte droite – 14 790 Verson, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 780 euros, outre le règlement d’une provision mensuelle pour charges de 65 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 780 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 18 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, la SCI Les Terrasses de Verson a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1690 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2023 inclus.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 4 octobre 2023.

Par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2023, la SCI Les Terrasses de Verson a fait délivrer à Mme [P] [M] une sommation d’avoir à payer la somme en principal de 2042,25 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er août au 4 octobre 2023, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la période du 1er janvier au 4 octobre 2023 et des réparations pour les dégradations locatives.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, la SCI Les Terrasses de Verson a fait assigner Mme [P] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la condamner au paiement des sommes suivantes :

* 2 343,22 euros au titre des loyers, charges, taxe ordures ménagères, réparations locatives, frais de procédure et indemnités échus selon décompte arrêté au 18 octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* 1 350 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

* 1 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

– la condamner au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, au cours de laquelle, la SCI Les Terrasses de Verson, représentée par M. [I] [E], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il explique que la locataire est entrée dans les lieux en avril et que, dès l’échéance de juillet, elle a cessé de régler ses loyers et charges. Il ajoute qu’à son départ des lieux, le four était cassé et il y avait un gros trou dans un des murs du logement.

Mme [P] [M] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis à domicile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Il y a lieu de rappeler que, le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens si ces actes sont justifiés.

La SCI Les Terrasses de Verson sollicite la condamnation de Mme [U] [M] au paiement des sommes suivantes (hors frais de commissaire de justice) :

– 1 847,65 euros au titre des loyers et charges impayés, prorata du terme d’octobre 2023 inclus ;

– 974,60 euros au titre des dégradations locatives imputables à la locataire sortante ;

soit, après déduction du montant du dépôt de garantie de 780 euros, de la somme en principal de 2 042,25 euros, selon décompte arrêté au 18 octobre 2024.

Au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la SCI Les Terrasses de Verson sollicite la condamnation de Mme [P] [M] au paiement des sommes suivantes :

– 845 euros au titre du loyer et charges d’août 2023 ;

– 845 euros au titre du loyer et charges de septembre 2023 ;

– 109,03 euros au titre du prorata du loyer et charges pour la période du 1er au 4 octobre 2023 ;

– 48,62 euros au titre de la régularisation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Il ressort des pièces produites aux débats que Mme [P] [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

En outre, la société bailleresse qui justifie du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre de l’année 2023 par le versement de l’avis de taxes foncières pour 2023, réclame en sus du montant des loyers et charges courants impayés, la somme de 48,62 euros au titre de la régularisation annuelle des charges.

Il s’infère des pièces produites aux débats que, sur la période du bail, soit du 18 avril au 4 octobre 2023, les provisions mensuelles pour charges appelées n’ont pas permis de couvrir l’intégralité de la somme relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au prorata temporis de l’occupation des lieux par la locataire sortante en 2023 ; de sorte que, la SCI Les Terrasses de Verson justifie de la mise au débit du compte locatif de la somme supplémentaire de 48,62 euros au titre de la régularisation de la TEOM 2023.

Dès lors, il est démontré que Mme [P] [M] est débitrice d’une somme de 1 847,65 euros au titre des loyers et charges impayés, régularisation des charges et prorata du terme d’octobre 2023 inclus.

Par conséquent, Mme [P] [M] sera condamnée à payer à la SCI Les Terrasses de Verson la somme de 1847,65 euros au titre des loyers et charges impayés, régularisation des charges et prorata du terme d’octobre 2023 inclus, selon décompte arrêté au 18 octobre 2024, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que, s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la société bailleresse, qui sollicite la somme de 974,60 euros au titre des dégradations locatives imputables à la locataire sortante, produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 18 avril 2023 ;

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 4 octobre 2023 ;

– une facture du 30 septembre 2023 portant sur la réfection de la peinture des murs et plafonds du logement ainsi que, sur le remplacement du four (mise en déchetterie de l’ancien, fourniture d’un four neuf et installation) pour la somme de 974,60 euros.

Il s’infère des débats que la SCI Les Terrasses de Verson sollicite l’indemnisation des réparations locatives suivantes :

– « porte du four cassé » ;

– « trou rebouché dans la pièce de vie à repeindre ».

Il convient, afin de déterminer si ces postes de réparations locatives correspondent à des dégradations imputables à la locataire sortante, de comparer les états des lieux entrant et sortant, en prenant en considération le nombre de pièces (3) et la surface habitable (70m2), ainsi que la durée d’occupation du logement (près de 6 mois).

Sur le remplacement du four (mise en déchetterie de l’ancien, fourniture d’un four neuf et installation) pour la somme de 517 euros TTC :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, lors de la remise des clés à la locataire, le four présent dans la cuisine est « neuf » ; tandis qu’à la sortie des lieux, le four est « hors service » étant précisé que la « porte est cassée ». De sorte que, cette réparation locative correspondant à une dégradation locative totalement imputable à la locataire sortante, sans déduction d’aucune vétusté, il sera accordé à la société bailleresse la somme sollicitée pour ce poste et ce, car elle justifie que le montant réclamé correspond à une évaluation sérieuse du coût du remplacement du four, soit la somme de 517 euros TTC.

Sur la réfection des peintures des murs et plafonds du logement pour la somme de 457,60 euros TTC :

Les murs et plafonds de l’intégralité du logement présentent un état « neuf » lors de la remise des clés à la locataire sauf le plafond de la salle de bain qui présente un « bon état » ; alors que, lors de la restitution des clés à la bailleresse, les murs et plafonds du logement présente un « bon état », y compris les murs de la pièce de vie dont l’un comporte un « trou rebouché mais non repeint et poncé » et le plafond de cette même pièce comporte « une marque ». De sorte que, si le ponçage et la peinture du trou rebouché par la locataire apparaît nécessité au titre des réparations locatives, il n’est cependant pas justifié de la mise en peinture de l’intégralité des murs et plafonds de cette pièce, étant rappelé que le locataire a seulement l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage. Dès lors, la somme réclamée par la bailleresse correspondant à la réfection de 14m2 de peinture murale et de 4 m² de peinture des plafonds, qui sont des travaux non nécessités par les réparations locatives imputables à la locataire sortante, la bailleresse sera déboutée de la demande relative à ce poste.

En définitive, la locataire sortante est redevable de la somme de 517 euros au titre des dégradations locatives, avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 1 847,65 euros

Réparations locatives 517 euros

Dépôt de garantie : – 780 euros

TOTAL : 1 584,65 euros

Par conséquent, Mme [P] [M] sera condamnée à payer à la SCI Les Terrasses de Verson la somme en principal de 1584,65 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte actualisé au 18 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SCI Les Terrasses de Verson ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de Mme [P] [M], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, la SCI Les Terrasses de Verson ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [M], partie succombante au présent litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Mme [P] [M], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la demanderesse une somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer à la SCI Les Terrasses de Verson la somme de 1 584,65 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, portant sur les lieux sis 35 rue du Général Leclerc – 2ème étage – porte droite – 14 790 Verson, selon décompte actualisé au 18 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE la SCI Les Terrasses de Verson de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de Mme [P] [M] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI Les Terrasses de Verson ;

CONDAMNE Mme [P] [M] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Mme [P] [M] à payer à la SCI Les Terrasses de Verson la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION