TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Annexe 2

[Adresse 8]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00469

N° RG 23/02475 – N° Portalis DBXM-W-B7H-FNFP

Le 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Janvier 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogations au 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [U] [S],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Louis DUVAL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [L] [T]

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Comparante en personne

Monsieur [F] [M]

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2020, Monsieur [U] [S] a donné en location à Monsieur [F] [M] et Madame [L] [T] une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 600 € et un dépôt de garantie d’un même montant.

Un état des lieux d’entrée a été établi de façon contradictoire entre les parties le 16 mai 2020.

Suivant courrier recommandé en date du 18 juillet 2022, Monsieur [S] a mis en demeure Madame [T] et Monsieur [M] de régler leur arriéré de loyers, des mois de juin et juillet 2022, soit la somme totale de 1 200 €.

Un commandement de payer les loyers impayés d’un montant de 1 200 € a été signifié à Madame [T] et Monsieur [M] par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2022.

Les locataires ont délivré à leur bailleur un congé et un préavis de départ de 2 mois, suivant courrier en date du 30 juillet 2022.

Les locataires ont quitté les lieux et un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi le 3 octobre 2022 de façon contradictoire.

Réclamant le paiement de loyers impayés et le remboursement de réparations locatives, Monsieur [S] a déposé une requête à fin d’injonction de payer le 15 décembre 2022.

Suivant une ordonnance d’injonction de payer du 27 octobre 2023 rendue par la présente juridiction, il a été fait injonction à Monsieur [M] et Madame [T] de payer solidairement à Monsieur [S] les sommes suivantes :

—  4 489,79 € en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022;

—  204,36 € au titre des frais de procédure ;

—  51,07 € au titre des frais de requête.

L’ordonnance a été signifiée le 27 novembre 2023 à Madame [T] par acte remis à personne et à Monsieur [M] par acte remis à domicile.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 4 décembre 2023, reçu au greffe le 6 décembre 2023, Madame [T] et Monsieur [M], par l’intermédiaire de leur conseil, ont formé opposition à l’ordonnance portant injonction de payer afin de solliciter un débat contradictoire.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 6 mai 2024 puis renvoyée à 4 reprises à la demande des parties.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 6 janvier 2025.

A cette date, aux termes de ses conclusions n° 2, Monsieur [S], représenté par son conseil, a demandé à la juridiction de :

— condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [M] à lui verser les sommes suivantes :

— au titre des loyers impayés, une somme de 2 400 €, outre les intérêts capitalisés, à compter du 27 novembre 2023 ;

— au titre des réparations et dégradations locatives, une somme de 2 817,79 €, outre les intérêts capitalisés, à compter du 27 novembre 2023,

— au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie, une somme de 112,33 €,

— en indemnisation de ses frais irrépétibles, une somme de 2 500 €.

Monsieur [S] a, en outre, sollicité le débouté des défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions et leur condamnation solidaire aux entiers dépens dont le coût de la procédure en injonction de payer.

Madame [T] et Monsieur [M], présents, ont demandé à la juridiction de :

débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner Monsieur [S] à leur restituer le dépôt de garantie de 600 €,

— condamner le même à leur payer la somme de 7 500 € en réparation de leurs préjudices subis du fait de l’humidité anormale des lieux donnés à bail et d’un préjudice lié à une fuite d’eau et la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions et pièces versées aux dossiers remis à la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de l’opposition à l’injonction de payer doit être admise dès lors que l’ordonnance portant injonction de payer exécutoire a été signifiée par actes du 27 novembre 2023.

Sur les demandes formées par Monsieur [S]

* au titre des loyers impayés

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [S] réclame le paiement des loyers des mois de juin, juillet, août et septembre 2022, soit la somme totale de 2 400 € (4 x 600 €).

A l’audience, les défendeurs ont contesté devoir cette somme.

Toutefois, force est de constater qu’ils ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, au regard des dispositions de l’article 1353 du code civil précitées, de s’être libérés de leur obligation et donc du paiement des loyers pour la période considérée.

Monsieur [U] [S] a conservé le dépôt de garantie d’un montant de 600 €.

La créance de 2 400 € de Monsieur [S] due au titre des loyers impayés est partiellement soldée par l’effet de la compensation.

Madame [T] et Monsieur [M] seront donc solidairement condamnés à payer à Monsieur [S] la somme de 1 800 € au titre du solde des loyers impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023.

En revanche, la demande de capitalisation des intérêts sera écartée.

* au titre des réparations locatives

Monsieur [S] réclame le remboursement d’une somme de 2 817,79 € se décomposant comme suit :

— remise en état du sol de la pièce de vie (décollement d’un revêtement de sol posé sur le carrelage de façon insatisfaisante), pour un montant de 728 €,

— remplacement de la porte d’entrée pour un coût de 2 089,79 € (dégradation de la porte PVC doublant la porte d’entrée et enlèvement de l’ancienne porte d’entrée en bois qui doublait la porte en PVC).

Madame [T] et Monsieur [M] contestent devoir rembourser l’achat et l’installation de la nouvelle porte car elle constitue une amélioration du logement et elle est d’une valeur dix fois supérieure à celle de l’ancienne porte en bois. Ils indiquent également qu’ils ont dû remplacer le joint défectueux de la 1ère porte du sas d’entrée et que la gouttière située à l’aplomb de la porte était percée, ce qui avait entraîné un phénomène d’humidité et de moisissure au niveau de l’entrée ; que cette humidité a atteint la porte en bois du sas et qu’ils ont donc fait le choix de la déposer.

Sur ce,

Il n’est pas établi que la porte en bois du sas, qui a été démontée par les locataires, ne pouvait pas être remise en place puisque l’encadrement de porte n’a pas été enlevé (cf photographies, pièce n° 36 du bordereau du demandeur).

En revanche, la porte en bois, entreposée dans une remise d’après Monsieur [S], a manifestement été dégradée puisque les photographies versées aux débats révèlent que 4 carreaux en verre opaque ont été cassés et remplacés par du carton, cette dégradation n’étant pas mentionnée sur l’état des lieux d’entrée réalisé le 16 mai 2020.

Il sera donc accordé à Monsieur [S] une somme de 200 € au titre de la remise en état de la porte d’entrée en bois, le surplus de sa réclamation s’apparentant à une amélioration de son bien immobilier (installation d’une porte PVC neuve pour un montant de 2 089,79 € TTC) et ne pouvant donc incomber aux locataires sortants.

S’agissant de la réclamation au titre des frais de dépose du parquet, il doit être relevé que Madame [T] et Monsieur [M], qui prétendent que les lames en PVC (imitation parquet) posées sur le carrelage de la pièce de vie ont été mises en oeuvre selon les règles de l’art, ne démontrent pas qu’ils ont obtenu l’accord préalable de leur bailleur pour modifier les lieux et surtout pour laisser les lieux en l’état à leur départ.

Indépendamment du fait de savoir si cette installation de revêtement de sol était utile ou non, ils leur appartenait de restituer les lieux conformément à leur état initial et à défaut d’obtenir l’accord de Monsieur [S] pour une restitution en l’état.

Il sera donc fait droit à la réclamation de Monsieur [S] à ce titre, soit la somme de 260 € (cf facture en date du 27/10/22, pièce n° 33 du bordereau du demandeur) et Madame [T] et Monsieur [M] seront donc solidairement condamnés à lui verser cette somme.

* Sur le remboursement de la moitié du coût d’état des lieux de sortie

Par application des dispositions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, « les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur ».

Madame [T] et Monsieur [M] seront donc solidairement condamnés à lui payer la somme de 112,33 € à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle formée par Madame [T] et Monsieur [M]

Madame [T] et Monsieur [M] sollicitent le versement de dommages intérêts en réparation de préjudices consécutifs selon leurs dires à une humidité anormale dans les lieux.

Ils exposent que le logement était mal isolé et non isolé ce qui avait entraîné un taux d’humidité anormal, de 83 % dans la pièce à vivre ; que l’humidité résultait notamment de la défectuosité de la porte d’entrée et de la fuite de la gouttière en aplomb de celle-ci, comme l’avait constaté l’huissier de justice mandaté par leurs soins le 26 juillet 2022 ; qu’il sont dû utiliser un déshumidificateur d’air afin de régulariser le taux d’humidité ; que cette situation a entraîné la maladie de leur enfant et a été à l’origine des préjudices suivants : surcoût d’électricité (2 260 €), changement de revêtement de sol (91,70 €), préjudice de jouissance (5 040 €) et préjudice lié à une fuite d’eau (113,70 €).

Monsieur [S] s’oppose à l’ensemble des demandes.

Sur ce,

Si Madame [T] et Monsieur [M] justifient avoir signalé à leur bailleur, par mail en date du 13 juillet 2021, l’existence d’une humidité « hivernale ou estivale dépassant les 80 % », pour autant ils ne démontrent pas :

— l’existence d’une humidité excessive pendant toute la durée d’occupation des lieux,

— l’origine de l’humidité (à la supposer avérée dans l’ensemble de l’habitation), l’humidité pouvant être structurelle ou liée aux conditions d’occupation des lieux (ventilation des lieux, chauffage) (le bailleur soulignant que l’humidité n’a été constatée en juillet 2022 que dans la buanderie et que la VMC a été volontairement coupée par les locataires),

— l’existence de préjudices en lien direct et certain avec une humidité excessive.

De même, Madame [T] et Monsieur [M] ne démontrent pas qu’une surconsommation d’eau en 2022 est consécutive à un manquement de leur bailleur.

Les demandes indemnitaires formées à titre reconventionnel par Madame [T] et Monsieur [M] seront donc rejetées comme n’étant pas fondées.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [S] les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Madame [T] et Monsieur [M] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront en revanche déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur les dépens

Les dépens de l’instance, comprenant les frais liés à la procédure d’injonction de payer, seront supportés in solidum par Madame [T] et Monsieur [M], qui succombent à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire,

Statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition formée à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer en date du 27 octobre 2023 ;

MET à néant l’ordonnance portant injonction de payer susvisée ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [M] et Madame [L] [T] à payer à Monsieur [U] [S] les sommes suivantes :

—  1 800 € au titre du solde des loyers impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 ;

—  200 € au titre de la remise en état de la porte d’entrée en bois ;

—  260 € au titre des frais de dépose du parquet ;

—  112,33 € au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [M] et Madame [L] [T] à payer à Monsieur [U] [S] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [M] et Madame [L] [T] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront également les frais de la procédure d’injonction de payer.

Ainsi jugé et prononcé par décision mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à M^e DUVAL

—  1 CCC par LS à [L] [T] et [F] [M]

—  1 CCC au dossier

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