TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/03178 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23JL

Minute :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [W] [U] [Y]

Madame [S] [U] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine DELPLA

Copie délivrée à :

M. Et Mme [U] [Y]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [U] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [S] [U] [Y], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 19 et 27 décembre 2018, OSICA aux droits de laquelle vient la SA d’HLM CDC Habitat Social, a donné à bail à M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y], un logement, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 748,97 euros, outre les provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 739,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait signifier à M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6188,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 juillet 2024.

Par lettre du 22 juillet 2024, la SA d’HLM CDC Habitat Social a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social a fait assigner M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

o ordonner l’expulsion de M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

o dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner solidairement M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y], au paiement des sommes suivantes:

? 5527,46 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, échéance du mois d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de 25 juillet 2024,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges et révisions jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation,

o ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée le 10 mars 2025 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

A l’audience du 26 mai 2025, la SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée, reprenant les termes de l’assignation, a demandé la condamnation solidaire de M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] à la somme de 21 275,68 euros arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement. Elle a précisé qu’un supplément de loyer de solidarité a été appliqué depuis janvier 2025 et que le dernier paiement effectué s’est élevé à 2100 euros le 19 mars 2025.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Mme [S] [U] [Y], comparante, et M. [W] [U] [Y], représenté, n’ont pas contesté le principe et le montant de la dette. Ils indiquent avoir perdu leur emploi car l’entreprise dans laquelle ils travaillaient tous les deux a été placé en liquidation judiciaire. Ils perçoivent à eux deux 2500 euros mensuels suite à la reprise d’activité de cette société et ont deux enfants à charge. Ils indiquent avoir déposé leurs avis d’imposition à l’agence du bailleur le 23 mai 2025 afin de mettre fin à la facturation du supplément de loyer de solidarité.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 juin 2025 pour permettre aux défendeurs de reprendre le paiement du loyer courant et au demandeur de produire un décompte actualisé avec éventuelle suppression du supplément de loyer de solidarité.

À cette date, la demanderesse, a maintenu ses demandes formulées lors de la première audience, mais a actualisé la dette à la somme de 8115,42 euros au 27 juin 2025 après suppression des suppléments de loyer de solidarité, le dernier paiement ayant été effectué le 18 juin 2025 à hauteur de 1500 euros. Elle a maintenu son opposition à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [S] [U] [Y], comparante, a indiqué que le couple a 2500 euros de ressources mensuelles. Elle a demandé l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer la dette par des versements mensuels de 225 euros en sus du paiement du loyer courant.

M. [W] [U] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à cette seconde audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 mars 2025 soit six semaines au moins avant la première audience du 26 mai 2025.

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC Habitat Social justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 et 27 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 juin 2025 que la SA d’HLM CDC Habitat Social rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Aux termes de ce décompte, les frais de procédure doivent être exclus de la créance (162,96 € +198,97 €).

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Dès lors, il convient de condamner solidairement M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 7753,49 euros actualisée au 27 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant plus de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] le 25 juillet 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois prévu par le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre 2024. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 décembre 2018 à compter du 26 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [S] [U] [Y] propose que le couple s’acquitte des sommes dues de façon échelonnée. Elle fait état de leur situation personnelle et financière avec un revenu mensuel du couple de 2500 euros. Ils sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

En outre, en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 26 septembre 2024 jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM CDC Habitat Social aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 et 27 décembre 2018 entre la SA d’HLM CDC Habitat Social d’une part, et M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] ,sont réunies à la date du 25 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 7753,49 euros actualisée au 27 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse,

AUTORISE M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 215 euros, et un 36eme versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] à payer à la SA d’HLM CDC Habitat Social la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [W] [U] [Y] et Mme [S] [U] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation,

DEBOUTE la SA d’HLM CDC Habitat Social de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LA GREFFIERE LA JUGE