TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00423

N° RG 23/00663 – N° Portalis DBXM-W-B7H-FGAF

Le 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Octobre 2024 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogations au 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [P] [P] [U],

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC,

Madame [G] [V] épouse [U],

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Madame [F] [Z]-[B],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, substituée par M^e Eroan RUBAGOTTI, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

S.A.R.L. YFFINIAC IMMOBILIER,

Dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, substituée par M^e Eroan RUBAGOTTI, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de location en date du 26 janvier 2019, Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [V] ont confié à la SARL YFFINIAC IMMOBILIER la recherche d’un locataire pour la maison d’habitation dont ils sont propriétaires, située au [Adresse 3] à [Localité 9].

Suivant acte sous seing privé en date du 12 février 2019, par l’entremise de l’agence YFFINIAC IMMOBILIER, Monsieur et Madame [U] ont donné en location à Madame [F] [Z]-[B] le bien immobilier à compter du 1er mars 2019 moyennant un loyer de 680 € par mois, outre le paiement de la taxe annuelle des ordures ménagères.

Un dépôt de garantie d’un montant de 680 € a été stipulé au terme du contrat de bail.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 2 septembre 2019 entre les parties par l’entremise de la société YFFINIAC IMMOBILIER, représentée par Madame [G] [Y].

Par courrier en date du 7 septembre 2020, Madame [Z]-[B] a donné congé à ses bailleurs.

Un état des lieux contradictoire de sortie a été établi par la société YFFINIAC IMMOBILIER le 17 octobre 2020, avant la fin du préavis, après accord entre les parties.

Monsieur et Madame [U] ont chiffré diverses réparations locatives, le montant du loyer du mois d’octobre 2020 au prorata de la durée d’occupation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et un préjudice moral lié à des tracasseries de procédure et après déduction du montant du dépôt de garantie, ils ont réclamé le paiement à leur locataire sortante de la somme de 883,44 €.

Ils ont par ailleurs estimé que la société YFFINIAC IMMOBILIER avait fait preuve de négligence lors de l’établissement du constat d’état des lieux sortant.

C’est dans ces conditions que, par actes en date des 8 février et 8 mars 2023, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner Madame [Z]-[B] et la SARL YFFINIAC IMMOBILIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de les voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

Madame [Z]-[B] :

—  883,44 € au titre des frais de remise en état de leur logement qu’elle a dégradé,

—  300 € au titre de la réparation du préjudice moral qu’elle leur a causé en raison des tracasseries auxquelles ils doivent faire face,

La SARL YFFINIAC IMMOBILIER :

—  1 000 € en réparation du préjudice moral et financier qu’elle leur a causé,

Madame [Z] [B] et la SARL YFFINIAC IMMOBILIER, in solidum :

—  2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après 6 renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, au terme de leurs conclusions récapitulatives en demande n° 3, Monsieur et Madame [U], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et ont sollicité le débouté de Madame [Z]-[B] et de la SARL YFFINIAC IMMOBILIER de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.

Au terme de leurs conclusions en défense n° 2, Madame [Z] et la SARL YFFINIAC IMMOBILIER, représentées par leur conseil, ont demandé à la juridiction de :

– débouter Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel, condamner in solidum Monsieur et Madame [U] à verser les sommes suivantes :

A Madame [Z] :

—  295 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  2 924 €, arrêtée au mois de juin 2024, outre 68 € par mois, jusqu’à remboursement complet du reliquat du dépôt de garantie,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A la SARL YFFINIAC IMMOBILIER :

—  400 € au titre du paiement de la facture,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Outre les entiers dépens.

Pour un exposé plus complet de la procédure, des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions et pièces communiquées à l’audience de plaidoiries et versées dans les dossiers remis à la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales formées par Monsieur et Madame [U]

• A l’encontre de Madame [Z]-[B]

Au titre des loyers impayés et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère

Il n’est pas contesté que le loyer du mois d’octobre 2020, au prorata de la durée d’occupation, reste dû par Madame [Z]-[B], ainsi que cela ressort d’ailleurs des mentions de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement entre les parties le 17 octobre 2020.

Madame [Z]-[B] est donc redevable de la somme de 372,90 € au titre du loyer dû pour la période du 1er au 17 octobre 2020, somme calculée sur la base du montant du loyer mensuel de 680 €.

S’agissant de la réclamation de la somme de 85,93 € au titre de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, au prorata de la durée d’occupation, elle est contestée par Madame [Z]-[B].

Faute pour les demandeurs de justifier du quantum de la somme réclamée, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Au titre des réparations locatives

Le bailleur est fondé à réclamer au locataire les travaux de remise en état du bien nécessaires, à l’exception toutefois de ceux consécutifs à la vétusté, le vice de construction ou la force majeure.

La vétusté correspond à l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetteries, menuiseries). Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’utilisation normale de la location est caractérisée dès lors que le logement ne présente pas de détérioration, a été convenablement entretenu et dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps.

À l’inverse, l’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement est abîmé de manière volontaire, soit un moment précis, soit durablement parce qu’il n’a pas été entretenu.

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement.

En l’espèce, la durée d’occupation des lieux par Madame [Z]-[B] a été de 19 mois et 15 jours (1er mars 2019 -17 octobre 2020).

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [U] produisent un état des lieux d’entrée daté du 2 mars 2019 (document de 31 pages) et un état des lieux de sortie daté du 17 octobre 2020 (document de 6 pages), tous deux établis par l’entremise de la société YFFINIAC IMMOBILIER.

Il n’est pas contesté que Monsieur et Madame [U] ont assisté aux constatations réalisées lors de l’état des lieux de sortie.

Les deux documents comportent les signatures et paraphes de Madame [F] [Z]-[B] et de Madame [G] [Y], mandataire des époux [U], salariée de l’agence YFFINIAC IMMOBILIER.

Ces documents sont donc contradictoires.

Il sera souligné que les conditions de rédaction de l’état des lieux de sortie divergent selon les déclarations des parties, les époux [U] reprochant des pressions verbales et intimidations de la part de la société YFFINIAC IMMOBILIER pour les contraindre à signer l’état des lieux de sortie malgré des inexactitudes alléguées, tandis que la SARL YFFINIAC IMMOBILIER et Madame [Z]-[B] exposent que les époux [U] ont signé l’état des lieux de sortie sans la moindre réserve tout en soulignant des échanges extrêmement tendus lors de la visite de l’immeuble.

Les époux [U] avaient la possibilité de faire établir un état des lieux de sortie par voie d’huissier en cas de désaccord persistant sur les constatations réalisées par la société YFFINIAC IMMOBILIER nonobstant le fait que les locataires suivants, les époux [J], étaient sur le point d’emménager dans l’habitation, le jour -même.

En effet, les points de divergence sur l’état des lieux de sortie allégués par les époux [U] pouvaient être rapidement confirmés, ou infirmés, malgré l’occupation des lieux par de nouveaux locataires (jardin, tablettes manquantes etc..).

Sur ce,

• Sur le décodeur satellite pour la réception de la TNT

Il n’est pas contesté que le décodeur satellite pour la réception de la TNT n’a pas été restitué par Madame [Z]-[B] le 17 octobre 2020 mais 3 jours plus tard, le 20 octobre 2020, directement dans les locaux de la société YFFINIAC IMMOBILIER.

Contrairement à ce que Monsieur et Madame [U] indiquent, ce point est bien mentionné dans l’état des lieux de sortie (« récepteur satellite sera déposé par la locataire à l’agence au plus tard le 21 octobre 2020 »).

La réclamation au titre du remboursement d’un décodeur satellite, pour un montant de 99 €, sera donc rejetée comme n’étant pas justifiée.

• Sur les tablettes, miroir, porte-savon, porte-serviettes, range-couverts et tapis, paillasson

Les époux [U] reprochent à la locataire sortante d’avoir enlevé, sans autorisation et sans remplacement, des tablettes (séjour/salon, cuisine, garage), des carreaux de miroir de décoration fixés sur le carrelage de crédence, un porte savon et 2 porte -serviettes ainsi que le tapis de sol de la cuisine, du garage et un paillasson.

Le nombre de tablettes n’est pas précisé par les demandeurs au terme de leurs conclusions.

Madame [Z]-[B] ne conteste pas avoir retiré « des tablettes », un porte savon, une barre d’appui en indiquant qu’ils avaient été installés par le précédent locataire (non par les époux [U]) et qu’ils étaient vétustes, disgracieux et même dangereux.

L’état des lieux de sortie mentionne des « tablettes retirées dans le séjour/salon et 4 trous non rebouchés », des « tablettes en bois retirées dans la cuisine », une « barre de maintien en métal et un porte savon plastique retirés dans la salle de bains et des trous non rebouchés ».

Ces éléments d’équipements étaient existants lors de l’entrée dans les lieux, ainsi qu’en attestent les photographies annexées.

Faute d’accord de la part des bailleurs sur l’enlèvement et le non-remplacement de ces éléments d’équipements (peu important le fait de savoir s’ils ont été installés par le précédent locataire), il sera fait droit à la réclamation à ce titre, soit les sommes de 57,76 € (tablettes), 18,96 € (étagères) et 30,90 € (barre der maintien) (cf pièces n° 16 et 17 du bordereau des demandeurs)

En revanche, le surplus des réclamations sera rejeté, l’état des lieux de sortie ne comportant aucune mention faisant la preuve du bien-fondé de la réclamation (miroir, tapis, porte-serviettes, range-couverts).

• Sur le plan de travail de la cuisine découpé

Il n’est pas contesté que le plan de travail a été raccourci par Madame [Z]-[B], afin d’installer, selon ses dires, un frigo.

Faute de pouvoir justifier de l’accord des bailleurs à ce sujet, la modification de cet élément d’équipement de la cuisine étant substantiel, il sera alloué aux époux [U] une somme de 95,90 €, telle que réclamée.

• Sur le flexible de douche cassé

L’état des lieux de sortie ne mentionne pas que cet élément est dégradé. Au contraire, il indique que le « flexible et le support mural est en bon état ».

Faute de rapporter la preuve contraire, la réclamation formée à ce titre sera rejetée.

• Sur les trous non rebouchés

L’état des lieux de sortie mentionne 4 trous non rebouchés dans le séjour/salon et des trous non rebouchés dans la salle de bains.

L’imputabilité de 86 trous non rebouchés à la locataire sortante n’est donc établie.

Il sera alloué aux époux [U] une somme de 10 € à ce titre, sur la base du devis de la SARL MATHIEU en date du 28/11/2020.

• Sur le défaut d’entretien du jardin

L’état des lieux de sortie mentionne que les arbustes ont été taillés au cours de l’été 2020. La réclamation formée à ce titre n’est donc pas justifiée.

La tonte de la pelouse n’a pas été réalisée mais les parties ont expressément indiqué qu’elle serait réalisée au plus tard le 25 octobre 2020 sous « réserve de conditions météorologiques favorables ».

Madame [Z]-[B] démontre qu’une forte pluviométrie a été enregistrée entre le 20 et le 25 octobre 2020 sur la région de [Localité 5].

Eu égard à la période automnale et aux conditions météorologiques, la réclamation formée à ce titre n’est pas justifiée. Elle sera également rejetée.

• Sur le remplacement de la boîte aux lettres

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la boîte aux lettres a été « abimée par autrui » à la suite d’une manœuvre de voiture.

Dès lors, aucune réclamation ne peut être dirigée contre Madame [Z]-[B] à ce titre.

• Sur l’entretien du portillon

Aucune réclamation chiffrée n’est mentionnée à ce sujet au terme des écritures des époux [U].

Au titre de la réparation d’un préjudice moral

Monsieur et Madame [U] estiment qu’ils ont subi un prejudice moral lié aux tracasseries auxquelles ils doivent faire face du fait du comportement de Madame [Z]-[B].

Madame [Z]-[B] s’oppose à cette reclamation.

Au regard de ce qui vient d’être jugé ci-avant, la réalité d’un préjudice moral n’est pas démontrée et il doit être rappelé que le simple fait de se défendre à une action judiciaire n’est pas constitutive d’une mauvaise foi procédurale.

La demande de dommages et intérêts formée en réparation d’un prejudice moral, non démontré, sera donc rejetée.

• Sur les comptes entre les parties et le dépôt de garantie

Total des sommes dues par Madame [Z]-[B] :

586,42 € (372,90 € + 57,76 € + 18,96 € + 30,90 € + 95,90 € + 10 €),

A déduire : le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 680 €.

Solde restant dû : 93,58 €.

Il doit être précisé que Madame [Z]-[B] est bien fondée à réclamer le remboursement du dépôt de garantie restant dû, peu importe l’avance de ces sommes par un organisme tiers pour son compte.

Monsieur et Madame [U] seront donc condamnés in solidum à verser à Madame [Z]-[B] la somme de 93,58 € au titre solde du dépôt de garantie, déduction faite des sommes restant dues par cette dernière au titre des loyers impayés et réparations locatives.

Sur la demande de majoration de la somme due

Selon l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat de bail litigieux, « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

Ces dispositions légales sanctionnent le bailleur s’il retient délibérément, au-delà du délai légal, une somme qu’il sait devoir restituer.

Compte tenu de l’issue du litige, il ne peut pas être considéré que les époux [U] ont indûment retenu la totalité des sommes versées au titre du dépôt de garantie puisqu’il a été fait droit à une partie de leurs réclamations financières.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer la majoration de 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La demande formée par Madame [Z]-[B] à ce titre sera donc rejetée.

• A l’encontre de la SARL YFFINIAC IMMOBILIER

Les époux [U] prétendent que la SARL YFFINIAC IMMOBILIER a fait preuve de négligence lors de l’établissement du constat d’état des lieux sortant.

A ce sujet, les observations qu’ils formulent au sujet de l’état des lieux d’entrée des époux [J], locataires ayant succédé à Madame [Z]-[B], sont hors sujet.

Force est de constater que les époux [U] se contentent de procéder par voie d’affirmation pour imputer à la société YFFINIAC IMMOBILIER des fautes dans la rédaction de l’état des lieux sortant en faisant état d’inexactitudes dans le document ou de pressions à leur égard pour les amener à signer immédiatement le document.

Ils n’exposent pas les éléments constitutifs d’un préjudice financier.

Aucun élément probant objectif ne corrobore leurs allégations.

Faute d’établir la preuve d’un manquement fautif imputable à la société YFFINIAC IMMOBILIER, la réalité d’un préjudice et d’un lien de causalité avec une faute, leur réclamation indemnitaire ne peut dès lors qu’être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formées par les parties défenderesses

• Sur la demande indemnitaire formée par Madame [Z]-[B] en réparation d’un trouble de jouissance

Madame [Z]-[B] prétend que Monsieur [U] aurait porté atteinte à sa jouissance paisible de l’immeuble en s’immisçant à de nombreuses reprises dans son jardin, sans autorisation, pour entrer en contact avec elle.

Les faits sont contestés et force est de constater que Madame [Z]-[B] ne produit pas d’éléments probants objectifs à ce sujet.

La reclamation indemnitaire formée à ce titre sera donc rejetée.

• Sur la demande en paiement d’une facture formée par la société YFFINIAC IMMOBILIER

La société YFFINIAC IMMOBILIER réclame le paiement d’une facture de 400 € en date du 17 octobre 2020 correspondant à la mise en location et établissement de l’état des lieux d’entrée de Monsieur et Madame [J].

Les époux [U] estiment que cette demande est prescrite.

Il doit être constaté que la demande en paiement a été formée pour la 1ère fois au terme des conclusions n° 1 prises par la société YFFINIAC IMMOBILIER, notifiées le 16 octobre 2023.

Dès lors, en l’absence d’acte interruptif de prescription antérieur au 16 octobre 2023, cette demande en paiement est en effet prescrite depuis le 17 octobre 2022.

Cette demande doit être déclarée irrecevable.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Sur les frais irrépétibles

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il ne paraît pas inéquitable de leur laisser la charge des frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Pour les mêmes motifs, il sera fait masse des dépens et ils seront partagés par moitié et mis à la charge des époux [U] d’une part et à la charge de Madame [Z]-[B] et de la société YFFINIAC IMMOBILIER d’autre part.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [V] à verser à Madame [F] [Z]-[B] la somme de 93,58 € au titre solde du dépôt de garantie ;

DÉCLARE irrecevable comme étant prescrite la demande en paiement formée par la SARL YFFINIAC IMMOBLIER à l’encontre de Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [V] au titre de la facture du 17 octobre 2020 ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

FAIT MASSE des dépens et Dit qu’ils seront répartis et supportés par moitié par Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [V] d’une part et par Madame [F] [Z]-[B] et la SARL YFFINIAC IMMOBILIER d’autre part.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à M^e GARNIER

—  1 CCC par dépôt en case à M^e RUBAGOTTI (dans le cadre de la substitution)

—  1 CCC par dépôt en case à M^e LEROUX

—  1 CCC au dossier

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