TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Annie BROSSET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03445 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFYU

N° MINUTE :

7 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic la Société CIPA “AGENCE ETOILE”

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1072

DÉFENDERESSE

Madame [U] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03445 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFYU

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [I] est propriétaire des lots n° 15, 51 et 58 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société CIPA « AGENCE ÉTOILE » a fait assigner Madame [U] [I] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de la condamner avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

1 987,30 euros au titre des appels de charges arrêtés au 2ème trimestre 2025 inclus,390 euros au titre des frais de recouvrement,3 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 3 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance principale au titre des appels de charges à la somme de 1 702,58 euros, compte tenu des règlements intervenus depuis l’assignation, et a maintenu ses autres demandes.

Assignée à étude, Madame [U] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Décision du 19 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03445 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFYU

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lot n° 15, 51 et 58 établissant la qualité de copropriétaire de Madame [U] [I],l’extrait du compte copropriétaire de Madame [U] [I] pour la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2025 arrêté à la somme de 2 092,58 euros, en ce inclus 390 euros de frais de recouvrement,les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2023, 17 juin 2024 et 30 juin 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux suivants : mission d’architecte pour l’étude de la réfection de la toiture (assemblée générale du 17 juin 2024, résolution n°14), remplacement du tapis d’escalier (même assemblée générale, résolution n°15),les différents appels de fonds adressés à Madame [U] [I] pour la période du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2025 faisant apparaître les relevés de compte individuel,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,les mises en demeure de payer du syndic du 25 janvier 2024, 24 juillet 2024, 24 octobre 2024 et 19 novembre 2024 (avec l’accusé de réception pour la première mise en demeure),la mise en demeure par avocat du 24 novembre 2024 (avec l’accusé de réception).

Il résulte par ailleurs du relevé de compte produit que la somme de 390 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 702,58 euros (2 092,58 euros – 390 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, appels du 4ème trimestre 2025 inclus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de la mise en demeure du 24 octobre 2024, soit la somme de 50 euros.

En revanche, les frais de « remise du dossier à l’auxiliaire de justice » et « à l’avocat » ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui au demeurant n’est pas produit, alors que les stipulations du contrat de syndic sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur ces frais, soit la somme de 220 euros (110 euros x 2), sera par conséquent rejetée.

Enfin, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires relèvent aussi des frais irrépétibles au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais, soit la somme de 120 euros, sera également rejetée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [U] [I] au paiement de la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [U] [I] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important (3 000 euros), sans rapport avec la réalité du préjudice subi puisque supérieure à sa créance principale (2 367,30 euros) constituée pour plus de 25 % de frais de recouvrement en grande partie indus (220 euros), le syndicat des copropriétaires a pu contourner l’obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu’imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d’avocat.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d’assignation qu’il a exposés, seuls étant mis à charge de Madame [U] [I] les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [U] [I] à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic la société CIPA « AGENCE ÉTOILE », les sommes suivantes :

—  1 702,58 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 appels du 4ème trimestre 2025 inclus,

—  50 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  150 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [U] [I] aux frais de signification de la présente décision,

LAISSE à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de délivrance de l’assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,