MINUTE N° : 25/23

DU : 27 janvier 2025

JUGEMENT : Réputé contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 23/01102 – N° Portalis DBXZ-W-B7H-CNEU / 01ère Chambre civile

AFFAIRE : [N] C/ S.A.R.L. ITC IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE

DÉBATS : 10 décembre 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

Première chambre civile

JUGEMENT DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Julia SALERY, Présidente, siégeant en qualité de juge unique qui a signé le jugement avec la greffière, Madame Céline ABRIAL,

DÉBATS : le 10 décembre 2024,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [N]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François GILLES, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et de M^e Camille AUGIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant

Madame [Y] [J] épouse [N]

née le 20 février 1965 à [Localité 4] (30)

de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François GILLES, avocat au barreau d’ALES, avocat postulant et de M^e Camille AUGIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de Montpellier, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [R], entrepreneur individuel

demeurant : [Adresse 7]

défaillant

Monsieur [D] [M]

né le 07 octobre 1947 à [Localité 5]

de nationalité Britannique

demeurant [Adresse 9] EAST SUSSEX (ROYAUME- UNI)

défaillant

S.A.R.L. ITC IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE

siège social : [Adresse 2]

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n° 342 394 277, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Vincent PUECH de la SCP GASSER – PUECH – BARTHOUIL – BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON,

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

siège social : [Adresse 1]

immatriculée au RCS du Mans sous le n° 775 652 126, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Vincent PUECH de la SCP GASSER – PUECH – BARTHOUIL – BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON,

S.A. MMA IARD

siège social : [Adresse 1]

immatriculée au RCS du Mans sous le n° 440 048 882, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par Maître Vincent PUECH de la SCP GASSER – PUECH – BARTHOUIL – BAUMHAUER, avocat au barreau d’AVIGNON,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 08 avril 2016, [Y] [J] épouse [N] faisait l’acquisition d’une maison à usage d’habitation sis à [Localité 6] auprès de [D] [M] et [U] [X] épouse [M] et par l’intermédiaire de l’agence ITC IMMOBILIER sise à [Localité 8] assurée en responsabilité civile professionnelle auprès de MMA.

Des travaux de toiture avaient été réalisés sur cette maison courant janvier et février 2016 par [I] [R], entrepreneur individuel.

Se plaignant de désordres affectant cette toiture, une expertise amiable était réalisée à la demande de [Y] [N] le 06 avril 2021.

Par ordonnance en date du 04 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d’ALES saisi par [Y] [N] ordonnait une mesure d’expertise judiciaire qu’il confiait à Monsieur [E].

L’expert déposait son rapport le 10 mars 2023.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice en dates des 21 juillet 2023 et 25 juillet 2023, [G] [N] et [Y] [J] épouse [N] ont assigné [D] [M], [I] [R], la SARL IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le tribunal judiciaire d’Alès aux fins, notamment, de les voir condamner à leur payer les travaux de reprise de la charpente.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 31 octobre 2024 par la voie électronique et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, [G] [N] et [Y] [J] épouse [N] demandent au tribunal de :

CONDAMNER in solidum [I] [R], [D] [M] et la SARL IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE et ses assureurs la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur payer les sommes suivantes : 41.497,50€ au titre des travaux de reprise de la charpente ;1.072€ au titre du préjudice de jouissance ;CONMDANER in solidum [I] [R] et [D] [M], la SARL IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE et ses assureurs la SA MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à leur payer la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 24 octobre 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la SARL IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE, la SA MMA IARD et la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

DEBOUTER les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions, à l’encontre de l’agence ITC IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE et son assureur MMA ;CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [N] née [J] à payer aux concluantes une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [N] née [J] aux entiers dépens.Bien qu’ayant été régulièrement assigné conformément à la convention de LA HAYE du 15 novembre 1965 relative à la signification à l’étranger des actes judiciaire et extrajudiciaire en matière civile ou commerciale, [D] [M], domicilié au Royaume-Uni, n’a pas constitué avocat de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

Bien qu’ayant été régulièrement assigné à personne, [I] [R] n’a pas constitué avocat, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

La clôture de la mise en état est intervenue le 26 novembre 2024 par ordonnance rendue le 05 novembre 2024 par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 10 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres affectant la toiture de l’habitation des époux [N]

Sur la responsabilité décennale invoquée à l’encontre de [D] [M] et [I] [R]

Il résulte de l’article 1792 du code civil que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Aux termes de l’article 1792-1 du même code, est notamment réputé constructeur « tout entrepreneur lié au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage » ou « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire ». La notion d’ouvrage s’entend ici différemment de celle de « bien » et peut renvoyer à différents lots ou éléments d’une même construction réalisés par des interventions successives.

Ainsi, les bénéficiaires de la garantie légale sont le maître d’œuvre, propriétaire de l’ouvrage et les acquéreurs de l’ouvrages, le droit d’action étant attachée à la chose vendue.

Il appartient à celui qui se prévaut de désordres survenus à l’occasion de travaux d’en établir la matérialité, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

La garantie décennale crée un régime de responsabilité de plein droit qui profite aux bénéficiaires de la garantie légale et instaure une présomption d’imputabilité aux débiteurs de la garantie légale. Préalablement à la vérification de ce que les conditions permettant d’engager la responsabilité de plein droit des constructions sont remplies, il faut d’assurer de ce que les travaux litigieux aient fait l’objet d’une réception.

Selon facture du 10 février 2016, M. [M] a confié en janvier-février 2016 à M. [I] [R] des travaux consistant uniquement sur le rampant sud de la toiture détaillés comme suit :

Remplacement de la toiture sur le devant du bâtiment en procédant comme sur l’arrière mais en incluant échafaudage, monte-charge et benne,Remplacement du faîte par un système à fixation mécanique,Remplacement de toutes les solives et alignement de la toiture, Le coût des travaux était de 23.510 euros.

Ces travaux ont été tacitement réceptionnés par M. [M] par le règlement de sa facture du 10 février 2016.

Aussi, M. [I] [R], entrepreneur, est constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil au regard des travaux mentionnés dans la facture susmentionnée. M. [M] est maître d’œuvre.

Pour engager la responsabilité décennale de M. [I] [R] en qualité de constructeur, il est nécessaire de démontrer que le désordre qu’on lui reproche soit imputable à son intervention sur le chantier.

Dans son rapport du 10 mars 2023, l’expert judiciaire relativise le défaut de conception de la toiture qui avait été évoqué par les demandeurs dans leur assignation, indiquant que la charpente était très ancienne de sorte que sa conception simpliste ne peut être en adéquation avec des normes et des techniques qui n’existaient pas lors de sa mise en œuvre.

L’expert constate que la toiture présente un désordre consistant dans un affaissement d’une partie du faitage suite à une cassure d’une panne faitière. Sur ce point, l’expert indique que « la panne faitière cassée ainsi que l’état général de cette charpente, au jour de notre intervention, sont de nature à compromettre la solidité de cet ouvrage et rendre l’immeuble impropre à sa destination ». Toutefois, l’expert poursuit en précisant que ce désordre n’est pas imputable à M. [R] dès lors que selon ses constats, la poutre faitière n’était pas cassée lors de l’intervention de ce dernier. Il précise : « à l’appui de cette affirmation, nous relevons que les calages mis en œuvre par M. [R] sur la poutre faitière sont d’épaisseur constante, alors que si la poutre était cassée, le calage aurait suivi, en compensation, la déformation de la poutre faitière, ce qui n’est pas le cas ». Par conséquent, le désordre consistant dans un affaissement d’une partie du faitage n’est pas imputable à M. [R] mais résulte de l’ancienneté de la charpente de la maison acquise par les demandeurs.

Par ailleurs, l’expert relève que l’utilisation en excès de cales bois sur la charpente mise en œuvre par M. [R] afin de régler le plan de la toiture caractérise une non-conformité aux règles de l’art. Sur ce point, l’expert précise que cette non-conformité compromet à moyen terme la stabilité et la solidité de l’immeuble. Il précise qu’actuellement les travaux de couverture confiés à M. [R] ne créent pas de désordre (rapport d’expertise page 19). Il poursuit en indiquant « ce qui pourrait être reproché à M. [R] est qu’en 2015, pour réaliser ses travaux de couverture, il se soit appuyé sur une charpente en mauvais état, très vétuste, qu’il n’en ait pas informé ses clients et qu’il n’ait pas refusé d’intervenir sur ce support, manquant ainsi à son devoir de conseil ».

Or, ne peuvent relever de la garantie décennale des désordres qui ne compromettent pas actuellement la solidité de l’ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination (civ. 3ème 20 mai 2015 n°14-14.773).

De ce fait, les conditions permettant d’engager la responsabilité de [I] [R], constructeur et de M. [M], maître d’œuvre, ne sont pas réunies.

Un autre fondement juridique aurait pu être invoqué. Toutefois, dans leurs écritures, les demandeurs fondent uniquement leur demande à l’encontre que M. [R] et de M. [M] sur la responsabilité décennale des constructeurs. Or, en vertu du principe dispositif énoncé par l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leurs demandes indemnitaires sur le fondement de la responsabilité décennale formulée à l’encontre de M. [M], maître d’œuvre et de M. [R], constructeur.

Sur la responsabilité délictuelle de la SARL IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE et son assureur

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [Y] [N] a acheté aux époux [M] un bien immobilier sis sur la Commune de [Localité 6], selon acte notarié du 08 avril 2016 par l’intermédiaire de l’agence ITC IMMOBILIERE TRANSACTION CEVENOLE, assurée en responsabilité civile professionnelle auprès de MMA.

Aussi, la SARL ITC est l’agent immobilier chargé de la vente, contractuellement lié à M. [M] par le mandat de vente, qui a organisé et conduit les visites préalables à celle-ci aux termes desquelles Mme [Y] [N] a décidé d’acheter.

L’agent immobilier est tenu d’adopter un comportement loyal avec les personnes qui, par son entremise, peuvent être amenées à traiter avec ses cocontractants. En cas d’agissements fautifs envers les tiers, le mandataire engage sa responsabilité envers eux.

Tout d’abord, les époux [N], demandeurs à la condamnation de l’agent immobilier, supportent la charge de la preuve du manquement fautif de ce dernier. Dans un mail du 24 mars 2016, l’agent immobilier écrivait : « je ne pense pas que le maçon qui est anglais soit couvert par une quelconque assurance étant auto entrepreneur non assujetti à la TVA ; il faut savoir qu’à ce titre ce sont les [M] qui restent responsables en cas de soucis, toutefois, les travaux effectués n’ayant consisté que sur le remplacement d’une partie des tuiles de la toiture, réfection des rives et du faitage et les tuiles étant garanties 10 ans par le fabricant contre le gel.. ;etc. la production de la facture au fabricant suffirait le cas échéant à demander le remplacement des tuiles défectueuses. » En écrivant ces lignes, l’agent immobilier donne une information juridique erronée aux acheteurs et les rassurent. Toutefois, il n’est pas démontré que l’agent immobilier avait connaissance d’une défectuosité de la charpente dont il cherchait à minimiser les conséquences. Les demandeurs ne démontrent par aucune pièce probante que la SARL ITC ait été informée de désordres affectant la charpente, ne serait-ce que pour la fixation du prix de vente. D’ailleurs, l’annonce de vente, publiée par l’agence immobilier, ne fait aucune mention sur l’état du bien indiquant qu’il s’agit d’une « maison ancienne ».

Ensuite, les demandeurs sollicitent l’engagement de la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière en ce qu’elle aurait commis une faute en indiquant aux acquéreurs que les travaux réalisés sur la toiture consistaient en un simple changement de tuiles.

Dans le compromis de vente du 04 février 2016, signé par Madame [Y] [N], il est précisé en page 3 : « Le vendeur déclare qu’une partie de la toiture fait actuellement l’objet d’une rénovation consistant au remplacement des tuiles anciennes existantes par des tuiles neuves, sans qu’il ait été souscrit d’assurance dommage-ouvrage. Il s’engage à fournir avant la signature de l’acte authentique la facture des travaux et la garantie décennale de l’entreprise qui exécute les travaux. »

Dans un courriel du 24 mars 2016 en réponse à Mme [N] sollicitant communication de la facture pour la réfection du toit, l’agent immobilier indique que cette dernière a déjà été communiquée aux notaires et va lui être aussi transmise. Il précise que les travaux effectués ont consisté dans « le remplacement d’une partie des tuiles de la toiture, réfection des rives et du faitage ». L’ampleur de la rénovation du toit n’est donc nullement minimisée et la facture qui est jointe à l’acte authentique de vente d’un montant de 23.510 euros montre l’importance des travaux réalisés.

Aussi, en indiquant aux acheteurs que les travaux récemment réalisés consistaient dans un remplacement de tuiles anciennes par des neuves, la réfection des rives et du faitage, l’agent immobilier n’a pas donné une information mensongère. Cette information a en outre été complète, comme on peut le voir à la lecture de l’acte authentique de vente intervenu le 08 avril 2016 qui précise en page 13 :

« DOMMAGES A L’OUVRAGE – ASSURANCE

LE VENDEUR déclare :

Que le bien objet des présentes a fait l’objet de travaux susceptibles d’engager la responsabilité décennale des constructeurs, savoir : remplacement de la toiture sur le devant du bâtiment – facture annexée au présent acte – Le ou les débiteurs des garanties résultant des article 1792 et suivants du Code civil sont : M. [I] [R] domicilié à [Adresse 7]

Le VENDEUR déclare que Monsieur [I] [R] n’a pas souscrit de garantie décennale pour les travaux effectués sur le bien vendu, l’ACQUEREUR déclare en avoir pris connaissance ».

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, l’acte authentique précise que les travaux réalisés par le demandeur sont susceptibles d’engager la responsabilité décennale des constructeurs mais que l’entrepreneur n’a pas souscrit de garantie décennale pour les travaux. Aussi, les époux [N] se sont engagés en toute connaissance de cause.

L’agent immobilier a porté à l’acquéreur l’ensemble des éléments à sa connaissance.

En outre, l’agent immobilier a tenu informé les acquéreurs, des travaux de réfection de la toiture et leur a permis de visiter les combles conformément à leur volonté en leur indiquant où se trouvaient les clés pour y accéder. Le fait que les acquéreurs n’aient pas in fine visité ces dernières n’est ainsi pas imputable à l’agent immobilier. De leur propre aveu contenu dans un courriel adressé à [I] [R] le 23 mars 2021 qu’ils versent aux débats « lors de l’acquisition, la maison avait un échafaudage et le toit était en travaux, nous n’avons pas jugé utile de vérifier puisque les travaux étaient en cours ». A ce propos, l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que le simple examen visuel de la charpente aurait dû suffire à alerter les demandeurs et les conduire à demander une inspection générale à un homme de l’art (page 21).

Enfin, les demandeurs sollicitent l’engagement de la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière en ce qu’elle a commis une faute en s’abstenant de vérifier l’état de la charpente du bien vendu. Or, l’agent immobilier étant spécialiste de la négociation immobilière et non des travaux, il ne lui appartient pas de procéder à des investigations poussées afin de déceler les désordres dont l’immeuble est susceptible d’être affecté. Il n’est par ailleurs pas démontré que le cabinet SPDI en charge de la réalisation des diagnostics obligatoires ait relevé une difficulté quant à l’état des combles et de la charpente dont il aurait au surplus alerté l’agent immobilier.

En conséquence, l’agent immobilier ne peut être déclaré responsable des dommages découlant de l’existence d’un affaissement de la toiture de l’habitation litigieuse et les demandeurs seront déboutés des demandes formées à leur encontre.

Dès lors que la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas retenue, les demandeurs ne sont pas fondés à solliciter la condamnation de son assureur à lui payer des dommages-intérêts.

2- Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, en équité, aucune condamnation ne sera prononcée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [N] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE [G] [N] et [Y] [J] épouse [N] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement [G] [N] et [Y] [J] épouse [N] aux dépens ;

DÉBOUTE la SARL IMMOBILIER TRANSACTION CEVENOLE, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Madame la Présidente, qui l’a signé avec Madame la Greffière.

La greffière, La Présidente,