RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 25 Février 2026

N° RG 24/00369 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DBBL

DEMANDEUR

Monsieur [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX

Rep/assistant : Maître Anne-Hélène PESTRIN, avocat au barreau d’ANNECY

DEFENDEURS

Monsieur [X] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Odile OBOEUF de la SELAFA FIDAL, avocat au barreau de DAX

Madame [L] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Odile OBOEUF de la SELAFA FIDAL, avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 05 Novembre 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au VINGT CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [X] [I] et Madame [L] [N] (et leur SCI [I] INC) étaient propriétaires au [Adresse 6] à SEIGNOSSE (40510) :

— d’un appartement leur servant de résidence principale au 1er et dernier étage,

— d’un restaurant qu’ils exploitaient au rez-de-chaussée sous la forme d’une SARL PJEL, avant sa dissolution actée le 28 février 2022.

Ayant décidé de cesser leur activité de restauration, Monsieur [I] et Madame [N] ont entrepris de modifier le rez-de-chaussée et de créer 3 lots d’habitation distincts.

Début mai 2021, Monsieur [U] [G] a proposé d’acheter l’appartement situé au premier étage, et dans lequel Monsieur [I] et Madame [N] résidaient avec leurs trois enfants.

Un compromis de vente a été signé le 19 janvier 2022, après plusieurs modifications et remaniements, l’opération nécessitant notamment la création d’une copropriété à partir des différents appartements mis en vente par les vendeurs.

C’est ainsi que par acte authentique du 21 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 7], la SCI [I] INC, Monsieur [X] [I] et Madame [L] [N] ont vendu à Monsieur [O] [G] les lots n°3, 7, 8 et 9 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] à Seignosse, soumis au régime de la copropriété.

La SCI [I] INC est une société civile immobilière constituée initialement entre Monsieur [X] [I] et Madame [N]. Suite à la cession des parts sociales détenues par Monsieur [I] au profit de Madame [N] intervenue le 1er avril 2022, cette dernière est seule associée de la SCI.

La SCI [I] INC détenait le lot n°7 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, composé d’un porche et d’un passage.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4] [Adresse 6] détenait quant à lui les lots n°3 et 9 correspondant à l’entrée au rez-de-chaussée et à un comble aménageable.

Le lot n°8, situé au premier étage et composé d’un séjour, d’une cuisine, d’une buanderie, de deux toilettes, de deux chambres, de trois chambres avec salle d’eau et de deux terrasses, appartenait à Monsieur [I] et Madame [N] qui y résidaient.

Après avoir pris possession de l’appartement, Monsieur [G] a été alerté par le peintre chargé de réaliser des travaux d’embellissement de l’état déplorable dans lequel les vendeurs avaient laissé les lieux : matelas à jeter, vaisselle sale dans le lave-vaisselle, réfrigérateur et congélateur contenant des vivres, vêtements et objets divers abandonnés sur place…

Peu après, Monsieur [C] [J], l’un des copropriétaires du rez-de-chaussée, a informé Monsieur [G] de la nécessité d’effectuer les travaux de raccordement électrique préconisés par la société ENEDIS, travaux incombant à chaque copropriétaire.

Après plusieurs échanges téléphoniques et par courrier électronique, Monsieur [G] apprenait de la société ENEDIS qu’il incombait à chaque copropriétaire de faire réaliser les travaux de génie civil préalables et nécessaires pour permettre le raccordement autonome de chacun des 4 lots de la copropriété, du fait de la division de l’immeuble, puisqu’en l’état les 4 lots étaient alimentés par un seul compteur, situé à l’entrée de l’immeuble.

ENEDIS précisait à Monsieur [G] que ces travaux avaient fait l’objet d’un devis accepté par la SARL PJEL le 2 décembre 2020, et qu’un acompte avait été réglé par cette dernière.

Elle expliquait également à Monsieur [G] qu’en l’absence de réalisation de ces travaux de génie civil préalables, et afin de pouvoir raccorder l’un des copropriétaires du rez-de-chaussée, ses services seraient contraints de couper l’alimentation générale actuelle, la norme C14 100 interdisant l’existence de deux sources d’alimentation différentes sur la même unité foncière, pour des raisons de sécurité.

Au cours de l’été 2022, Monsieur [G] indiquait s’être aperçu que dans deux des douches (salle de bain et douche extérieure), les utilisateurs devaient recevoir des décharges électriques, sans que pour autant le courant ne disjoncte.

Il découvrait alors que l’appartement n’était pas relié à la terre.

Monsieur [G] exposait par ailleurs avoir été contraint de procéder à l’enlèvement du jacuzzi cédé lors de la vente pour un montant de 7 000 €, le pisciniste l’ayant alerté du risque d’effondrement de la terrasse sous le poids de l’eau (3 tonnes), risque confirmé par l’avis du bureau de contrôle mandaté par l’acquéreur.

Malgré plusieurs échanges entre les notaires respectifs des parties, aucun accord amiable n’a pu être trouvé, Monsieur [G] sollicitant notamment de ses vendeurs le remboursement du coût des travaux de raccordement au réseau électrique.

Par exploits en date du 15 mars 2024, Monsieur [U] [G] a fait assigner Monsieur [X] [I] et Madame [L] [N] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins de les voir condamner in solidum à l’indemniser de ses divers préjudices, à titre principal sur le fondement des vices cachés, à titre subsidiaire sur le fondement de la réticence dolosive, et à titre infiniment subsidiaire de la délivrance non-conforme.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025 et l’affaire a reçu fixation a l’audience de plaidoirie du 1er octobre 2025.

A cette date, les parties ont comparu ; elles ont été entendues en leur plaidoirie et avisées de ce que l’affaire était mise en délibéré au 7 janvier 2026.

Le délibéré a été prorogé au 25 février 2026 en raison d’un surcroît de la charge de travail du magistrat.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 février 2025, Monsieur [U] [G] demande au tribunal de :

Vu les articles 1641 et suivants, 1137 et 1604 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites aux débats,

À titre principal,

— Condamner Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I] in solidum à indemniser Monsieur [U] [G] de l’ensemble de ses préjudices sur le fondement des vices cachés.

À titre subsidiaire,

— Condamner Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I] in solidum à indemniser Monsieur [U] [G] de l’ensemble de ses préjudices sur le fondement de la réticence dolosive.

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I] in solidum à indemniser Monsieur [U] [G] de l’ensemble de ses préjudices sur le fondement de la délivrance non-conforme.

En tout état de cause :

— Condamner Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I] in solidum à payer à Monsieur [U] [G] la somme globale de 36 010,28 € se décomposant comme suit :

→ 10 340,28 € au titre des travaux de mise aux normes de l’électricité

→ 670 € au titre de la réparation de la climatisation

→ 5 000 € au titre de la revente à perte du jacuzzi

→ 5 000 € au titre du préjudice moral

→ 15 000 € au titre de la perte de loyers

— Condamner Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I] in solidum à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que :

— la responsabilité des vendeurs peut être recherchée à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, dès lors que ces derniers ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente, dès lors qu’ils ne pouvaient ignorer l’existence du vice tenant à l’absence de réalisation des travaux nécessaires au raccordement électrique, des vices affectant l’installation électrique, le climatiseur de la chambre parentale, outre la non-conformité des installations privatives d’assainissement,

— la responsabilité des vendeurs peut être recherchée à titre subsidiaire sur le fondement de la réticence dolosive, puisque contrairement aux stipulations contractuelles, l’appartement faisait bien l’objet d’une injonction de travaux d’ENEDIS et que l’installation électrique comportait de multiples anomalies ; qu’il en va de même pour l’ensemble des désordres qui sont apparus au fur et à mesure de la prise de possession des lieux (le jacuzzi, la climatisation, l’assainissement…),

— la responsabilité des vendeurs peut être recherchée à titre infiniment subsidiaire sur le fondement de la délivrance non-conforme, dès lors que contrairement aux mentions contractuelles, il existait de nombreuses anomalies électriques et que des travaux de génie civil et de mises aux normes électriques avait été convenus avec ENEDIS ; que la chose délivrée n’était donc pas conforme,

— il est fondé à solliciter la condamnation in solidum des défendeurs à lui rembourser les sommes exposées pour procéder aux travaux de raccordement, de réparation des anomalies électriques et du climatiseur, ainsi qu’à des dommages et intérêts au titre de la revente à perte du jacuzzi, de la perte de loyers et du préjudice moral.

Dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 15 avril 2025, Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I] demandent au tribunal de :

— Débouter Monsieur [U] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

— Sur le fondement de l’article 1643 du code civil, constater que Monsieur [X] [I] et Madame [L] [N] n’avaient pas connaissance des supposés vices reprochés par Monsieur [O] [G] ;

Par conséquent,

— Appliquer la clause d’exonération de garantie stipulée dans l’acte de vente du 21 avril 2022 ;

— Débouter Monsieur [O] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— Sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, constater que les éléments constitutifs du vice caché ne sont pas caractérisés (antériorité, gravité) ;

— Sur le fondement de l’article 1137 du code civil, constater qu’il n’y a eu aucune dissimulation intentionnelle de la part de Monsieur [X] [I] et Madame [L] [N] ;

— Sur le fondement des articles 1604 et suivants du code civil, constater que le bien vendu est conforme aux prescriptions contractuelles ;

Par conséquent,

— Débouter Monsieur [O] [G] de toutes ses demandes ;

En tout état de cause,

— Sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Monsieur [O] [G] aux entiers dépens ;

— Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [U] [G] à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [L] [N] la somme de 6 000 € (soit 3 000 € chacun).

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— ils sont fondés à se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente, dès lors qu’ils sont vendeurs non professionnels et de bonne foi,

— en particulier, la société ENEDIS ne prouve pas avoir explicitement souligné à Monsieur [I] et Madame [N] la nécessité d’effectuer des travaux pour l’appartement de l’étage alors que celui-ci était déjà raccordé et alimenté,

— ils ne pouvaient pas non plus avoir connaissance des anomalies affectant l’installation électrique de l’appartement, dès lors que le diagnostic établi par un professionnel n’en fait pas état,

— ils ont eux-mêmes utilisé le jacuzzi en totale ignorance des éventuels risques relatifs à un manque de renfort de la structure béton, des problèmes d’étanchéité et des risques d’infiltration d’eau,

— ils n’ont jamais constaté de fuite au niveau du climatiseur de la chambre et ne pouvaient avoir connaissance du vice reproché alors qu’ils ont fait installer le climatiseur par un professionnel ; que le risque de fuite dû à l’emplacement de la gaine a d’ailleurs été relevé uniquement à la suite de la deuxième réparation,

— s’agissant de la non-conformité du système d’assainissement, l’acte de vente stipule expressément que le “VENDEUR déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement” ; que les déclarations des vendeurs sont donc parfaitement exactes et que Monsieur [G] ne démontre pas qu’ils avaient connaissance de la non-conformité.

— A titre subsidiaire, ils font valoir que les défauts exposés par Monsieur [O] [G] ne peuvent être qualifiés de vices cachés, dès lors qu’il résulte clairement de l’acte de vente que l’acquéreur reconnaît avoir pris connaissance du fait que l’installation électrique a plus de quinze ans ainsi que du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité, et déclare faire son affaire personnelle de ce diagnostic ainsi que ses suites et conséquences, sans recours contre le vendeur ; que le diagnostic établit que le défaut de mise à la terre de l’appartement n’est pas antérieur à la vente ; qu’il ne démontre ni la réalité d’un vice, ni son antériorité à la vente s’agissant du jacuzzi et du climatiseur.

— Ils contestent toute réticence dolosive de leur part, arguant du fait que Monsieur [G] était informé des travaux en cours au rez-de-chaussée dont il est fait état dans le contrat de vente, et qu’ils n’ont nullement envisagé que ces travaux de raccordement à l’électricité concernaient au surplus le premier étage, dans la mesure où cet étage disposait déjà d’un compteur ; que de même, il était apparent que le jacuzzi était posé sur la terrasse (aucune dissimulation), et que Monsieur [G] aurait pu demander que soit vérifiée la solidité de l’installation avant la vente.

— Ils soutiennent enfin que le requérant ne peut pas non plus invoquer le défaut de délivrance conforme, alors que le diagnostic précise bien que “ L’installation intérieure d’électricité ne comporte aucune anomalie au sens de la règlementation en vigueur ”, mais que certaines installations ne sont pas couvertes par ledit diagnostic, et notamment l’installation de mise à la terre.

— Ils concluent au débouté de l’ensemble des demandes indemnitaires présentées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux de raccordement au réseau électrique

En droit, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En outre, conformément aux articles 1643 à 1645 du même code, seul le vendeur profane qui ne connaissait pas les vices de la chose vendue peut se décharger valablement de cette obligation par l’insertion d’une clause de non-garantie, tandis que celui qui en avait connaissance ou le vendeur professionnel présumé tel s’expose, non seulement à la restitution du prix de vente en tout ou partie selon la gravité des vices et le choix de l’acquéreur de conserver ou non la chose, mais aussi au paiement de dommages et intérêts en réparation de l’entier préjudice causé par ces vices.

La preuve de l’existence d’un vice caché préexistant à la vente incombe à l’acquéreur. Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des vices affectant le bien le jour de la vente.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le 2 décembre 2020, les vendeurs, via leur SCI [I] INC, ont régularisé avec la société ENEDIS un devis de raccordement au réseau électrique, et qu’ils ont réglé un acompte de 2 206,47 euros correspondant à la moitié du montant total de l’opération.

Par suite, un convention de servitude a été régularisée le 2 juillet 2021 entre la société ENEDIS et la SARL PJEL, représentée par Madame [N].

Le plan annexé à cette convention de servitude démontre que le raccordement devait concerner 4 appartements, ce qui permet d’affirmer que les travaux devaient concerner les 3 appartements du rez-de-chaussée et l’appartement du 1er étage.

Enfin, la facture émise par ENEDIS le 29 septembre 2023 au nom de la SARL PJEL, pour paiement du solde, fait état de la création de 6 PDL (points de livraison), ce qui vient confirmer que l’opération concernait l’ensemble des appartements de la copropriété nouvellement créée.

Les vendeurs ne peuvent donc sérieusement prétendre qu’ils étaient convaincus que les travaux ne devaient concerner que les appartements du rez-de-chaussée, l’appartement de l’étage étant déjà raccordé.

Ces allégations sont par ailleurs combattues par les déclarations de Madame [Q] [H], Chargée de projets ingénierie pour ENEDIS, qui atteste :

« Je conviens des difficultés dans lesquelles vous laissent les anciens propriétaires.

En revanche, je tiens à vous préciser à toutes fins utiles que j’avais rencontré en son temps Madame [N] sur place dans ce logement et à qui j’avais parfaitement expliqué la totalité et la nature des travaux à faire en vue de ce raccordement.

Mes collègues avant moi lui avaient aussi déjà expliqué. »

Les vendeurs ne peuvent pas non plus invoquer le fait que les acquéreurs des lots du rez-de-chaussée étaient parfaitement informés des travaux indispensables pour que leur lot soit raccordé à l’électricité, puisque précisément le litige porte sur l’appartement du 1er étage acquis par Monsieur [G].

De la même façon, il est indifférent que l’acte de vente du 21 avril 2022 mentionne l’existence de travaux au rez-de-chaussée, qui par définition ne concernent pas Monsieur [G].

Il convient d’ailleurs de relever que les défendeurs indiquent dans leurs conclusions que “si l’installation de compteur individuel en rez-de-chaussée devait impacter le premier étage, les concluants auraient informé l’acquéreur dans l’acte, comme ils l’ont fait pour les lots du rez-de-chaussée”, ce qui ne fait que conforter le fait qu’ils ont délibérément caché que les travaux de raccordement devaient également concerner l’appartement du 1er étage et qu’il fallait pour ce faire réaliser des travaux préalables de génie civil.

Enfin, les défendeurs ne peuvent se retrancher derrière les mentions du diagnostic électrique, alors qu’il résulte de la demande de raccordement et des explications données par ENEDIS que les travaux objet du devis et partiellement réglés par leurs soins avant la vente étaient indispensables pour assurer l’alimentation autonome du logement situé au 1er étage, et qu’ils ne pouvaient l’ignorer.

En vertu de l’article L216-16 du code de la construction et de l’habitation, pris en sa rédaction applicable au cas d’espèce, la division par lots, en propriété ou en jouissance, d’une résidence, d’un appartement ou de tout bâtiment à usage d’habitation confère à celui-ci la qualification de bâtiment d’habitation collectif au sens des articles L. 126-7 à L. 126-10.

L’article L216-17 dispose que :

“Sont interdites, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations :

[…]

3° Toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb prévu par l’article L. 1334-5 du code de la santé publique et d’une recherche de la présence d’amiante, ainsi que, le cas échéant, du diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés, prévus par l’article L. 1334-12-1 du même code.”

L’article L126-22 du même code ajoute que “les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies aux articles L. 126-17 et L. 126-21

encourent les peines prévues par l’article L. 183-15.”, à savoir un emprisonnement de deux ans et une amende de 75 000 €, outre des peines complémentaires.

Ce défaut de raccordement au réseau électrique constitue ainsi à l’évidence un vice particulièrement grave qui compromet l’usage du bien vendu, et qui, si il avait été connu de l’acheteur, l’aurait conduit à discuter le prix d’achat.

Ainsi, Monsieur [G] rapporte la preuve suffisante de ce que le bien acquis le 21 avril 2022 est affecté d’un vice caché antérieur à cette vente et connu des vendeurs, ce qui justifie sa demande d’indemnisation.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [G] a du faire procéder aux travaux nécessaires pour effectuer le raccordement de son bien au réseau électrique selon les normes requises, et qu’il s’est ainsi acquitté des sommes suivantes :

—  2 508 € TTC au titre de la facture de la société ALTEO

—  6 020 € TTC au titre de la facture [Localité 5] Électricité

—  275 € au titre des frais de déplacement et de contrôle par le Consuel, formalité obligatoire pour contrôler la conformité de l’installation électrique aux normes en vigueur.

En revanche, la mise en place d’un interrupteur horaire mécanique avec réserve de marche n’apparaît pas nécessaire et relève uniquement d’un souhait de la part de Monsieur [G], de sorte qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte la facture produite à ce titre (pièce n°25 requérant).

Ainsi, le coût total des travaux entrepris par Monsieur [G] peut être fixé à la somme de 8 803 € TTC.

Il convient donc de condamner in solidum les défendeurs à lui verser cette somme en réparation de son préjudice.

Sur les anomalies électriques

Monsieur [G] fait valoir qu’il a également dû recourir à la société [Localité 5] Électricité pour la mise en sécurité des équipements électriques de chaque pièce et remédier aux multiples anomalies électriques, qui constituent selon lui des vices cachés connus des vendeurs.

Toutefois, il convient de relever que l’acte authentique de vente du 21 avril 2022 fait référence au diagnostic électrique réalisé par le cabinet ATLANTIC CONTRÔLE le 22 février 2021 et annexé à l’acte.

Il est ainsi précisé que “le VENDEUR déclare que LE BIEN vendu est équipé d’une installation électrique de plus de quinze ans.

En conséquence, il a été établi un diagnostic de cette installation par le cabinet ATLANTIC CONTRÔLE, le 22 février 2021, soit depuis moins de trois ans, ne révélant aucune anomalie.

Un exemplaire de ce diagnostic est demeuré ci-annexé et L’ACQUEREUR déclare vouloir faire son affaire personnelle des prescriptions qu’il contient.” (Page 24 de l’acte authentique de vente)

Le diagnostic indique en conclusion :

“L’installation intérieure d’électricité ne comporte aucune anomalie au sens de la réglementation en vigueur.

Installations ou parties d’installation non couvertes

Les installations ou parties de l’installation cochées ou mentionnées ci-après ne sont pas couvertes par le présent diagnostic, conformément à la norme NF C16-600 :

Le logement étant situé dans un immeuble collectif d’habitation :

o INSTALLATION DE MISE A LA TERRE située dans les parties communes de l’immeuble collectif d’habitation (PRISE DE TERRE, CONDUCTEUR DE TERRE, borne ou barrette principale de terre, LIAISON EQUIPOTENTIELLE principale, CONDUCTEUR PRINCIPAL DE PROTECTION et la ou les dérivation(s) éventuelles(s) de terre située(s) en

parties communes de l’immeuble d’habitation): existence et caractéristiques” (page 3 du diagnostic)

Outre le fait que Monsieur [G] ne justifie pas suffisamment de l’existence et de la nature des anomalies électriques alléguées, il ne rapporte pas la preuve que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ces anomalies, dès lors que le diagnostiqueur lui-même indique qu’il n’a pas pu vérifier l’installation de mise à la terre.

Le fait que les défendeurs aient habité l’appartement durant plusieurs années ne peut suffire à rapporter cette preuve.

Il en résulte que Monsieur [G] ne peut se prévaloir de la garantie des vices cachés sur ce point, en présence de la clause d’exonération insérée à l’acte de vente, faute de preuve de l’existence même du vice, et en tout état de cause de sa connaissance par le vendeur.

Monsieur [G] n’est pas fondé non plus à invoquer sur ce point précis une réticence dolosive des vendeurs ou un défaut de conformité, dès lors que l’acte précise que l’installation électrique date de plus de quinze ans, que le diagnostic électrique obligatoire y est annexé, et que, informé de l’ensemble de ces éléments, l’acquéreur a déclaré “vouloir faire son affaire personnelle des prescriptions qu’il contient”.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [G] de sa demande de condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 1 087,46 € TTC correspondant à la facture [Localité 5] du 14 juin 2022. (Pièce n°22)

Sur le climatiseur de la chambre

Monsieur [G] invoque un autre vice caché, affectant le climatiseur de l’une des chambres.

Il explique que dès la première utilisation de l’appartement, en août 2022, il a été confronté à un problème de fuite de cette installation ; qu’il a contacté l’installateur qui lui aurait indiqué que l’entretien n’avait jamais été assuré et qu’il devait intervenir ; qu’il a été procédé au changement de la pompe de relevage ; qu’en août 2023, la fuite s’est reproduite sur le même appareil ; que cette fois-ci il a été décidé de déplacer une gaine qui était installée trop proche de la toiture et qui conduisait à sa surchauffe, d’où la fuite persistante.

D’une part, Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve de ce que le dysfonctionnement de l’unité de climatisation est imputable à un problème de positionnement de gaine.

D’autre part, et même à supposer que le dyfonctionnement soit causé par ce problème de gaine, force est de constater que l’installateur lui-même n’a identifié la cause du désordre qu’à l’occasion de sa seconde visite, alors qu’il est visiblement à l’origine du positionnement de la gaine.

Dans ces conditions, il ne peut être affirmé que les vendeurs avaient connaissance d’un vice affectant la climatisation, et encore moins de son origine, étant observé que s’agissant d’un élément visible, il était parfaitement loisible à l’acquéreur de les tester avant la réitération de la vente.

Il en résulte que Monsieur [G] ne peut se prévaloir de la garantie des vices cachés sur ce point, en présence de la clause d’exonération insérée à l’acte de vente, faute de preuve de la nature cachée du vice, et en tout état de cause de sa connaissance par le vendeur.

Monsieur [G] n’est pas fondé non plus à invoquer sur ce point précis une réticence dolosive des vendeurs ou un défaut de conformité, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve de la connaissance par ces derniers du vice allégué, et que l’acte ne contient aucune mention particulière concernant cet équipement.

Il sera donc débouté de sa demande de condamnation au titre des factures AGEO des 3 août 2022 pour 110 €, 4 août 2022 pour 240 €, et du devis du 5 juillet 2023 (facture au demeurant non produite) d’un montant de 320 €.

Sur le jacuzzi

Il est constant que l’appartement a été vendu à Monsieur [G] avec un jacuzzi, installé sur la terrasse.

Il ressort des pièces produites par le requérant que celui-ci a mandaté la société Bureau Alpes Contrôles afin de s’assurer de la possibilité d’utiliser le jacuzzi en toute sécurité.

Au terme de son rapport, cette société de contrôle indique que :

« Le jacuzzi (230X230Xht100) de 3 tonnes en charges d’exploitation est à condamner et à supprimer car posé sur terrasse en étage sans renfort de structure béton apparent

(uniquement présence d’un mur sous l’axe du jacuzzi), solidité non assurée de la terrasse.

Terrasse sans étanchéité avec en dessous côté gauche appartement en rdc acheté il y a 6 mois et refait à neuf avec infiltration à court terme par la terrasse.

Problème sur la copropriété selon les propriétaires de vibrations importantes lors du fonctionnement du jacuzzi posé directement sur la dalle béton ».

Monsieur [G] fait valoir que le jacuzzi aurait pu dramatiquement s’écrouler sur l’appartement du dessous et ses occupants et à tout le moins engendrer un dégât des eaux, préjudices dont il aurait dû assumer la responsabilité ; que la présence de ce jacuzzi constitue donc un vice caché préexistant à la vente.

Toutefois, dès lors que ce jacuzzi était parfaitement visible et qu’il était déjà positionné sur la terrasse lors de la vente, il appartenait à Monsieur [G], le cas échéant, de questionner le vendeur sur la conformité de cette installation, ou de se renseigner sur la structure de la terrasse. Il ne peut donc s’agir d’un vice caché.

De plus, dès lors que le jacuzzi a été installé par des professionnels sans aucune mise en garde particulière quant à la nature du support, l’on ne peut faire grief aux défendeurs de n’avoir pas à leur tour alerter Monsieur [G] quant aux risques encourus par l’installation de ce spa sur la terrasse.

Monsieur [G] ne rapporte donc pas la preuve de l’existence d’un vice caché, ni même d’une réticence dolosive de la part des vendeurs.

Il ne démontre pas non plus en quoi la présence de ce spa consituerait un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Il sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes à ce titre.

Sur la non-conformité des installations privatives d’assainissement

Monsieur [G] invoque également, à titre de vice caché, la non-conformité des installations privatives d’assainissment.

Il produit à cet effet une enquête de conformité des branchements d’assainissement collectif réalisée par l’agence SUEZ le 6 novembre 2024, dont il ressort que l’installation d’assainissement privée de son appartement est non conforme, en raison d’absence d’exutoires et d’un raccordement des eaux usées dans les eaux pluviales.

Le rapport de contrôle annexé au courrier adressé le 11 décembre 2024 à Monsieur [G] détaille les non-conformités suivantes :

— absence d’exutoires au niveau de l’évier, des trois lavabos, du lave-linge, des trois douches intérieures,

— eaux usées provenant de la douche extérieure évacuées vers un puisard, constituant une non-conformité avec travaux obligatoires.

S’il est constant que ces non-conformités constituent un vice, il ne peut être affirmé que les vendeurs avaient nécessairement connaissance de la non-conformité du système d’assainissement, ce d’autant que les travaux de suppression de la fosse septique et raccordement au tout-à-l’égoût ont été réalisés il y a plusieurs années, et que le rapport de contrôle réalisé par la société SUEZ elle-même conclut que le rejet d’une partie des eaux usées de l’habitation est indéterminé.

De plus et surtout, l’acte authentique de vente indique que :

“Le VENDEUR déclare que LE BIEN objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau.

LE VENDEUR déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l’installation est en bon état de fonctionnement.

L’ACQUEREUR déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque”.

Il en résulte que Monsieur [G] ne peut se prévaloir de la garantie des vices cachés sur ce point, en présence de la clause d’exonération insérée à l’acte de vente, faute de preuve de sa connaissance par le vendeur.

Monsieur [G] n’est pas fondé non plus à invoquer sur ce point précis une réticence dolosive des vendeurs ou un défaut de conformité, dès lors que l’acte précise que l’installation n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité et que, informé de l’ensemble de ces éléments, l’acquéreur a déclaré “vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque”.

En tout état de cause, Monsieur [G] ne présente strictement aucune demande en lien avec la non-conformité alléguée.

Sur la demande relative à la perte de loyers

Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il avait l’intention de mettre son bien en location dès le mois de juin 2022.

Par ailleurs, il échet de relever que le bien a été loué pour de courtes périodes en octobre et décembre 2022, sans que le requérant ne justifie pour quelles raisons il n’a pas loué sur une plus longue période. Il ne peut donc invoquer le litige l’opposant aux vendeurs comme unique cause de l’impossibilité de louer son bien, à tout le moins à compter du mois d’octobre 2022.

Par ailleurs, dès lors que les travaux de raccordement au réseau électrique et de mise en conformité ont été réalisés en fin d’année 2022, Monsieur [G] ne justifie pas de l’impossibilité de louer son bien à compter du mois de janvier 2023.

Il doit être observé pour le surplus que les non-conformités du système d’assainissement relevées en 2024 ne l’ont visiblement pas empêché de louer le bien à compter de juin 2023.

Dans ces conditions, Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve d’une faute imputable aux vendeurs, en lien de causalité avec la perte de loyers alléguée.

Il sera par conséquent débouté de cette demande à ce titre.

Sur le préjudice moral

S’il ne peut être contesté que la découverte des vices affectant l’installation électrique a pu contrarier Monsieur [G] et lui causer un préjudice financier résultant de la nécessité de procéder aux travaux nécessaires préconisés par ENEDIS, les autres nombreux griefs qu’il allègue à l’encontre des vendeurs ne sont pas fondés.

Monsieur [G] a fait le choix de ne pas solliciter d’autres diagnostics plus poussés, tout en sachant que le bien acquis provenait de la division d’un ensemble immobilier ayant déjà subi de nombreux travaux (travaux d’agrandissement en 2016 sans obtention du certificat de non-opposition à la conformité) et présentant des installations anciennes.

Les tracas occasionnés par le présent litige ne revêtent dès lors pas une gravité suffisante pour justifier, en sus des indemnisations allouées au titre des vices cachés imputables aux vendeurs, l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Monsieur [G] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

L’équité et l’issue du litige ne commandent pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Les parties qui succombent à tout le moins partiellement seront condamnées à supporter les dépens pour moitié, à savoir moitié par Monsieur [G], et moitié in solidum par Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I].

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I] à payer à Monsieur [U] [G] la somme globale de 8 803 € TTC au titre des travaux de raccordement au réseau électrique.

Déboute Monsieur [U] [G] du surplus de ses demandes indemnitaires, relatives aux travaux de mise aux normes de l’électricité, de réparation de la climatisation, d’enlèvement du jacuzzi, à la perte de loyers et au préjudice moral.

Déboute les parties de leurs demandes respectives présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que les dépens seront supportés par moitié par les parties, à savoir moitié par Monsieur [G], et moitié in solidum par Madame [L] [N] et Monsieur [X] [I].

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Le présent jugement a été signé par Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,