MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00962 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HAAG

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [X]

né le 08 Décembre 1987 à DEAUVILLE (14800), demeurant 30, avenue Simon Bolivar – 75019 PARIS

Représenté par M^e Jacques FORESTIER, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [C]

né le 11 Décembre 2002 à LILLEBONNE (76170), demeurant 83, rue Demidoff – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Monsieur [N] [C]

né le 29 Mars 1977 à LILLEBONNE (76170), demeurant Cours de Wellington – JF01 Le Clairval – 76170 LILLEBONNE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 11 et 12 mars 2022, à effet au 15 mars 2022, Monsieur [B] [X] a donné à bail meublé à Monsieur [H] [C] un studio au rez-de-chaussée de l’immeuble situé 83 rue Demidoff au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 230 euros et d’une provision sur charges de 20 euros.

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2022, Monsieur [N] [C] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire pour une durée indéterminée.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 260 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 5 mai 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, le bailleur a fait dénoncer le commandement de payer à Monsieur [N] [C], en sa qualité de caution.

Par actes de commissaire de justice en date des 15 et 16 octobre 2025, Monsieur [X] a fait assigner Monsieur [H] [C] et Monsieur [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater la résiliation du bail, intervenue de plein droit deux mois après le commandement visant la clause résolutoire, soit le 19 juillet 2025, date à laquelle la clause résolutoire est acquise ;

— déclarer, en conséquence, Monsieur [H] [C] occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

— ordonner qu’à partir de la signification de la décision, Monsieur [H] [C] pourra, dans les délais de la loi, ainsi que tout occupant éventuel de son chef, être expulsé, et ce au besoin, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [H] [C], locataire, et Monsieur [N] [C] en sa qualité de garant, in solidum, à lui payer la somme de 1 760 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2025 en application des articles 1103 et 1104 du code civil ;

— les condamner in solidum au paiement d’une somme équivalente au montant du loyer à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié soit à la somme de 250 euros ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 19 mai 2025, de la dénonciation à garant en date du 3 juin 2025, de la présente assignation ainsi qu’aux dépens d’exécution et les débours liés à l’expulsion ;

— confirmer l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 1er décembre 2025, Monsieur [X], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative en principal à 2 852,50 euros au 28 novembre 2025. Il a fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [N] [C], caution, a comparu en personne. Il a exposé ne plus avoir de nouvelles de son fils, [H], et ne pas savoir s’il occupe toujours les lieux. Il a indiqué percevoir une allocation d’aide au retour à l’emploi d’un montant de 1 167 euros par mois, et n’être dès lors ni en capacité de payer la dette ni en mesure de proposer de délais de paiement, faisant déjà l’objet d’une procédure de surendettement, avec inscription au fichier national des incidents de paiement.

Assigné par acte de commissaire de justice délivré sur procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [H] [C] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur l’absence de l’un des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 12 mars 2022 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 260 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [H] [C] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 20 juillet 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Monsieur [H] [C] à son paiement à compter du 20 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 2 852,50 euros dû au 28 novembre 2025, hors frais de procédure.

Monsieur [H] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à Monsieur [X] la somme de 2 852,50 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 28 novembre 2025.

Sur la dette de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, aux termes de son engagement de caution en date du 11 mars 2022, Monsieur [N] [C] s’est engagé expressément à garantir pour une durée indéterminée le paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.

Monsieur [N] [C] s’est vu dénoncer le 3 juin 2025 le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 mai 2025 à Monsieur [H] [C], soit dans le délai de 15 jours requis par l’article 24 susvisé.

Compte tenu de son engagement de caution, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [C] en cette qualité, à payer solidairement avec Monsieur [H] [C] les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges et indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [N] [C], parties perdantes, aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 19 mai 2025, de sa dénonciation à caution du 3 juin 2025 de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations en considération de ces éléments.

Monsieur [H] [C] et Monsieur [N] [C] étant tenus aux dépens, il y a lieu de les condamner in solidum à payer à Monsieur [X] une somme de 500 euros en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 19 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date des 11 et 12 mars 2022 conclu entre Monsieur [B] [X] d’une part et Monsieur [H] [C] d’autre part portant sur un studio au rez-de-chaussée de l’immeuble situé 83 rue Demidoff au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 20 juillet 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [H] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le studio au rez-de-chaussée de l’immeuble situé 83 rue Demidoff au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [N] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 juillet 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [N] [C] à payer à Monsieur [B] [X] la somme de 2 852,50 euros au titre de l’arriéré dû au 28 novembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] et Monsieur [N] [C] aux dépens y inclus le coût du commandement de payer du 19 mai 2025, de sa dénonciation à caution du 3 juin 2025 de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [C] et Monsieur [N] [C] à payer à Monsieur [B] [X] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO