RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00574 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX46

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 07 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M. [D] [U] (Responsable du contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Septembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a donné à bail à Madame [M] [W], selon contrat de location en date du 24 janvier 2023, un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 750,44 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, la SODIAC a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3.737,79 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 6 juin 2024, la SODIAC a fait citer Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [W] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement,

— condamner Madame [M] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.238,89 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,

— condamner Madame [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [M] [W] au paiement de la somme de 155 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [M] [W] aux dépens.

A l’audience du 5 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 5.982,02 euros.

Madame [M] [W], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Elle déclare trois enfants à charge et pouvoir consacrer 180 euros au règlement de l’arriéré locatif.

Le diagnostic social et financier la concernant qui a été versé aux débats, fait état de 3.098 euros de ressources mensuelles (dont 379 euros au titre de l’allocation logement) et 1.992,38 euros de charges mensuelles (dont 908,38 euros au titre du loyer et des charges) soit un reste à vivre de 1.105,62 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de La Réunion, par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs sociaux ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [M] [W] par courrier du 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2024, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 24 janvier 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [M] [W] le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.737,79 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 20 novembre 2023.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [M] [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 20 novembre 2023, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SODIAC produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais d’enquête biennale non justifiés de 45,72 € qui resteront à la charge du bailleur et des frais de poursuite de 326 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [M] [W] est débitrice de la somme de 5.610,30 euros au 31 août 2024.

Madame [M] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester dans son principe la créance de la SODIAC dont elle a reconnu le montant à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SODIAC la somme de 5.610,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2024.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SODIAC que Madame [M] [W] a repris le règlement du loyer et des charges avant la date d’audience.

Par ailleurs avec un reste à vivre de 1.105,62 euros résultant des éléments financiers de son diagnostic social et financier, Madame [M] [W] est en situation de régler sa dette locative.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et des charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SODIAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [W] et celle-ci sera condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 772,38 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [M] [W], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La demande de la SODIAC au titre de dommages et intérêts n’est pas justifiée. La SODIAC en sera donc déboutée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2023 entre la SODIAC et Madame [M] [W], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], sont réunies au 20 novembre 2023,

CONDAMNE Madame [M] [W] à verser à la SODIAC la somme de 5.610,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2024,

AUTORISE Madame [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 156 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation de 150,30 euros,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS ET EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [M] [W] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 772,38 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SODIAC de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [M] [W] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 7 novembre 2024.

LA GREFFIERE LE JUGE