Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 24 septembre 2024, n° 20/02157

TJ Saint-Denis de la Réunion 24 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Engagement de la SODIAC dans le protocole d'accord
Le tribunal a jugé que le protocole d'accord reste applicable et que la SODIAC doit indemniser la pharmacie pour la baisse de son chiffre d'affaire.
Rejeté
Résistance abusive de la SODIAC
Le tribunal a estimé que la résistance de la SODIAC ne pouvait être qualifiée d'abusive, car elle était également créancière de la pharmacie.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 24 sept. 2024, n° 20/02157
Numéro(s) :	20/02157
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 septembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Martin LECOMTEGuillaume Jean Hyppolyte DE GERYThibaut BESSUDOGabriel ARMOUDOMFrédérique FAYETTE
Cabinet(s) :	GERY - SCHAEPMAN
Parties :	LA SOCIETE DIONYSIENNE D' AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 20/02157 – N° Portalis DB3Z-W-B7E-FTR4

NAC : 51Z

JUGEMENT CIVIL

DU 24 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [Localité 6]

Immatriculée au RCS de SAINT DENIS, et représentée par son gérant en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

LA SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION

(SODIAC)

Immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro 378 918 510, représentée par son Président en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :24.09.2024

Expédition délivrée le :

à M^e Gabriel ARMOUDOM

Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS

M^e Frédérique FAYETTE

Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN

M^e Martin LECOMTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire,

assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 25 Juin 2024.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 24 Septembre 2024. A cette date, la mise à disposition a été prorogée au .

JUGEMENT : contradictoire, du 24 Septembre 2024, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

En 2002, dans le cadre du projet d’aménagement foncier du Pôle Océan, la Commune de [Localité 2] a décidé l’acquisition des immeubles compris dans le périmètre de « l'[Localité 8] ».

Par ordonnance du 9 septembre 2004, le Juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Saint Denis a déclaré expropriées pour cause d’utilité publique au profit de la SODIAC les parcelles de terrain concernées.

La SELARL PHARMACIE [Localité 6] était incluse dans le périmètre de cette opération immobilière.

Un protocole d’accord était conclu le 21 octobre 2005 entre la pharmacie, Monsieur [W] [K], alors propriétaire et bailleur des locaux, et la SODIAC afin de prévoir, outre son indemnisation, les modalités de départ de la pharmacie du site, son relogement provisoire et, après l’achèvement des travaux, son relogement dans les nouveaux locaux.

Le projet Pôle Océan a été abandonné par la Commune à la suite d’une délibération du 17 juillet 2009.

Par actes des 17 décembre 2009 et 5 février 2010, la SELARL PHARMACIE [Localité 6] a fait assigner la SODIAC et la Commune devant le Tribunal de grande instance de Saint Denis pour obtenir une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 30 janvier 2012, le juge de la mise en état a autorisé la Pharmacie [Localité 6] à suspendre le paiement de son loyer de 1.980 euros HT dans l’attente de l’issue du litige.

Par arrêt du 23 janvier 2015, la Cour d’appel de Saint Denis a rejeté la demande de la Pharmacie [Localité 6] ainsi que la demande de caducité du protocole sollicitée par la SODIAC.

C’est dans ces conditions que, par acte du 21 septembre 2015, la SELARL PHARMACIE [Localité 6] a fait assigner devant le Juge de l’exécution, la SODIAC, la SA SOCIÉTÉ OCÉAN AMÉNAGEMENT et de la SAS ICADE PROMOTION en paiement d’une indemnité différentielle après compensation et en instauration d’une mesure d’expertise.

Par décision rendue le 7 avril 2016, le juge a rejeté la demande de compensation, a déclaré irrecevable la demande d’expertise et a accordé des délais de paiement à la pharmacie pour régler le solde de sa dette.

Selon mémoire déposé le 26 juin 2016, la SELARL PHARMACIE [Localité 6] a saisi le Juge de l’expropriation afin de fixer l’indemnité différentielle à la somme de 199.185 euros.

Par ordonnance rendue le 10 avril 2017, le juge a ordonné le retrait du rôle de l’affaire, compte tenu des transactions engagées entre les parties.

L’affaire a été remise au rôle à la demande de la Pharmacie [Localité 6] en avril 2019.

Par jugement rendu le 7 décembre 2020 au contradictoire de la SODIAC, de la Commune de Saint Denis mais aussi de la SA SOCIÉTÉ OCÉAN AMÉNAGEMENT et de la SAS ICADE PROMOTION, le juge de l’expropriation s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire.

Entre temps, par acte du 15 septembre 2020, la SELARL PHARMACIE [Localité 6] avait fait assigner la SODIAC devant le tribunal de céans pour obtenir la compensation des créances respectives.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par ordonnance du 14 février 2023, le juge de la mise en état a donné acte à la demanderesse de son désistement à l’égard de la Commune de [Localité 2], de la SA SOCIÉTÉ OCÉAN AMÉNAGEMENT et de la SAS ICADE PROMOTION.

_____________________________

Aux termes de ses dernières écritures, la SELARL PHARMACIE [Localité 6] fait valoir que la SODIAC s’est personnellement engagée dans le protocole de 2005 qu’elle a signé, non pas en qualité de mandataire mais en son nom propre ;

qu’ainsi, ce n’est pas parce que la Commune de [Localité 2] lui a notifié la fin du traité de concession d’aménagement que le protocole serait frappé de caducité ;

que si c’était le cas, cela conduirait à pérenniser le relogement provisoire en le rendant définitif et à la priver d’une juste et préalable indemnité d’expropriation.

Elle estime sa créance à la somme de 516.373 euros au 28 avril 2022 dont elle demande le paiement à la SODIAC après compensation de plein droit avec la créance de cette dernière qui s’élève à la somme de 53.397,24 euros.

A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de la SODIAC à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

La SODIAC conclut à la prescription de l’action en fixation d’indemnité ainsi qu’à la chose jugée du fait des deux décisions du Juge de l’exécution, et, sur le fond, à la caducité du protocole d’accord du 21 décembre 2005 ;

qu’en effet, par lettre du 10 février 2022, la Commune de [Localité 2] lui a signifié la fin du deuxième traité de concession par l’arrivée du terme et refusé de le proroger en raison du projet d’aménagement.

Par ailleurs, la SODIAC précise que protocole d’accord prévoyait la communication annuelle par la pharmacie de ses bilans ;

qu’or, elle a attendu 16 ans pour les communiquer.

Elle conclut au débouté de la demande et, subsidiairement, demande au tribunal de fixer l’indemnité à la somme de 8.592 euros calculée par son expert comptable et d’écarter l’exécution provisoire de droit ou d’ordonner la consignation des sommes dues.

ET SUR QUOI

Il est constant que, suivant protocole d’accord du 21 décembre 2005, conclu à la suite d’une expropriation, la SODIAC a proposé à l’exploitant de la Pharmacie [Localité 6], qui l’a accepté, son relogement provisoire dans un local de 198 m² dans un immeuble situé [Adresse 4] ( renommé [Adresse 5]) à compter du 4ème trimestre 2006 et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.980 euros HT, dans l’attente de son transfert définitif dans la galerie Pôle Océan prévu pour 2010 mais dont le projet a été abandonné par la commune de [Localité 2] en juillet 2009 ;

qu’aux termes de ce protocole, la SODIAC s’est engagée à indemniser trimestriellement et d’avance, la baisse éventuelle de chiffre d’affaire constatée dans l’exploitation du local provisoire.

Il est également constant que le projet Pôle Océan a été abandonné par la Commune à la suite d’une délibération du 17 juillet 2009 ;

que par actes des 17 décembre 2009 et 5 février 2010, la SELARL PHARMACIE [Localité 6] a fait assigner la SODIAC et la Commune de Saint Denis devant le Tribunal de grande instance de Saint Denis pour obtenir une indemnité « d’éviction » ;

que le Tribunal l’a déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité qui ne pouvait en aucun cas être qualifiée d’éviction, celle-ci ne concernant que les relations locataire/bailleur ;

qu’en appel, la Pharmacie [Localité 6] a changé de fondement juridique en demandant réparation du préjudice causé par l’inexécution fautive du protocole d’accord – la SODIAC ayant cessé de lui payer les indemnités prévues à l’article 3 du protocole depuis avril 2010 – et réclamant le paiement d’une indemnité différentielle qui pourrait se compenser avec les redevances dues depuis février 2012 ;

que, par arrêt définitif rendu le 23 janvier 2015, la Cour d’appel de Saint Denis n’a pas prononcé la caducité du protocole d’accord et a jugé d’une part que l’engagement de la SODIAC avait vocation à durer jusqu’au relogement définitif de la pharmacie et d’autre part que les redevances liées au relogement provisoire étaient dues ;

que, suite à cet arrêt, et par acte du 21 septembre 2015, la Pharmacie [Localité 6] a de nouveau assigné la SODIAC aux mêmes fins devant le Juge de l’exécution, lequel, aux termes d’un jugement rendu le 7 avril 2016, a rejeté la demande au motif que la compensation n’était pas possible ;

que la Pharmacie du [Localité 7] n’a pas interjeté appel de cette décision.

Sur la procédure

En vertu des articles 2224 et suivants du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

l’interruption de la prescription efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien ;

l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

En l’espèce, la prescription a été interrompue par les assignations des 17 décembre 2009 et 5 février 2010 et un nouveau délai de cinq ans a commencé à courir à compter de l’arrêt définitif du 23 janvier 2015.

ll en résulte que la demande de la Pharmacie n’était pas prescrite lors des assignations ultérieures, y compris devant une juridiction incompétente, le juge de l’expropriation.

En revanche, le jugement rendu par le juge de l’exécution le 7 avril 2016, est revêtu de la chose jugée puisque la demande est fondée sur la même cause et formée par les mêmes parties ayant la même qualité.

Aux termes de son jugement du 11 août 2020, le Juge de l’exécution l’a d’ailleurs rappelé.

En tout état de cause, il n’apparaît pas que les fins de non recevoir tirées de la prescription et de la chose jugée ont été invoquées devant le Juge de la mise en état, exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir depuis le décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances en cours dès le 1er janvier 2020.

La SODIAC est donc irrecevable à les soulever devant le tribunal statuant au fond.

Sur le fond

A titre liminaire, il convient d’observer qu’à preuve du contraire, ainsi que l’avait indiqué la cour d’appel dans son arrêt de 2015, la SODIAC n’a versé aucune indemnité depuis 2010 à la Pharmacie [Localité 6], laquelle fait valoir que si sa dette s’élevait à la somme de 127.379 euros à la date de l’arrêt de la Cour d’appel, elle n’est plus que de 53.397,24 euros, la SODIAC ayant procédé à une saisie-attribution le 17 juillet 2020 sur son compte bancaire et ayant saisi la somme de 74.981,76 euros ;

que la Pharmacie [Localité 6] affirme s’acquitter chaque mois de son indemnité d’occupation, ce que ne contredit pas la SODIAC.

Aux termes de l’article 2 du protocole d’accord du 21 décembre 2005 dont la Cour d’appel a décidé qu’il restait applicable, il est indiqué « Ce local sera mis à la disposition de la Pharmacie [Localité 6] jusqu’à son transfert définitif dans la galerie commerciale Pôle Océan ».

Il est constant que ce projet de galerie commerciale a été définitivement abandonné et que, par la force des choses, la pharmacie n’y sera jamais relogée.

Mais cela ne rend pas le protocole d’accord caduc pour autant.

En effet, il appartient à la SODIAC, soit de reloger la Pharmacie [Localité 6] dans un endroit plus approprié, soit de la dédommager à hauteur du préjudice subi.

Dans le cadre du présent litige, il est demandé à la SODIAC d’indemniser la pharmacie de la baisse de son chiffre d’affaire, conformément à l’article 3 du protocole, ainsi rédigé : «  Sur l’indemnisation d’une baisse éventuelle de chiffre d’affaire au m² de la Pharmacie [Localité 6] :

Pour les exercices 2001, 2002 et 2003, il est constaté dans les bilans de la Pharmacie [Localité 6] un chiffre d’affaire moyen annuel de 1.274.976 euros et un bénéfice avant impôts moyen de 100.856 euros.

L’exploitant de la Pharmacie [Localité 6] estime que le relogement provisoire sera de nature à affecter son activité.

La SODIAC s’engage à indemniser, trimestriellement et d’avance, la baisse éventuelle de chiffre d’affaire constatée dans l’exploitation du local provisoire, en appliquant au bénéfice annuel moyen constaté entre 2001 et 2003 le pourcentage de baisse du CA à compter de son installation dans le Neptunium.

Pour le premier trimestre d’exploitation dans le local provisoire, le taux retenu sera de 30 %, soit une indemnisation de :

100.856 x30 %/4=7.564,20 euros.

Ce taux sera ensuite réactualisé trimestriellement à partir du chiffre d’affaire réel déclaré trimestriellement dans les imprimés CA3 dont l’exploitant fournira copie à la SODIAC. »

La Pharmacie [Localité 6] a produit ses comptes annuels pour les exercices 2014 à 2018, ce qui n’apparaît pas suffisant au regard des dispositions précitées, de même que l’évaluation de l’indemnité faite par la société d’expertise comptable BDO le 28 avril 2022, trop succincte.

Toutefois, elle verse aux débats une attestation de son expert comptable, Monsieur [P] [B], qui a établi les bilans, aux termes de laquelle l’indemnité différentielle s’élèverait à la somme de 287.432 euros pour la période allant du 1er janvier 2011 au 30 juin 2020.

Il convient de retenir ce montant, l’instauration d’une mesure d’expertise n’étant pas justifiée, la production de tous les bilans devant suffire à calculer le montant de l’indemnité due par la SODIAC.

La créance de la Pharmacie [Localité 6] se compense de plein droit avec celle détenue par la SODIAC, laquelle sera condamnée au paiement de la somme de 234.034,76 euros.

Il n’apparaît pas opportun d’ordonner la consignation de cette somme sur un compte séquestre.

Sur les autres demandes

La résistance de la SODIAC à s’acquitter de sa dette ne saurait être qualifiée d’abusive dès lors qu’elle est elle-même créancière de la Pharmacie [Localité 6] et que cette dernière a produit ses bilans tardivement et partiellement.

La demande formulée à ce titre sera rejetée.

En revanche, l’équité commande en la cause d’allouer à la Pharmacie [Localité 6] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compte tenu de l’extrême ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SODIAC irrecevable en ses fins de non-recevoir;

DECLARE la SELARL PHARMACIE [Localité 6] recevable et partiellement fondée en sa demande;

FIXE sa créance à l’encontre de la SODIAC à la somme de 287.432 euros au 30 juin 2020;

Après compensation avec la créance de la SODIAC qui s’élève à la somme de 53.397,24 euros;

CONDAMNE la SODIAC à payer à la SELARL PHARMACIE [Localité 6] la somme de 234.034,76 euros en principal et la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile;

DÉBOUTE la SELARL PHARMACIE [Localité 6] du surplus de ses demandes;

DÉBOUTE la SODIAC de ses demandes subsidiaires;

LA CONDAMNE aux dépens.

EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE