TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/06614 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZVAN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropritéraires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice l’EURL GLV-Immobilier, pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Sakina BEN DERRADJI, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e David GOLDSTEIN avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [V] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : sans débat.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 juillet 2025 ;

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe au [Adresse 2] à [Localité 7], un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété nommé résidence [Adresse 6].

Par acte d’huissier du 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [S] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

L’affaire a été enrôlée, comme mentionné dans l’assignation, au pôle de proximité qui l’a renvoyé le 13 janvier 2025 au tribunal, la demande excédant 10 000 euros mais l’affaire a été mise au rôle du juge des référés qui l’a renvoyé le 25 mars 2025 au tribunal lui-même.

Les parties ont été invitées à constituer avocat et poursuivre l’instance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par ses conclusions, notifiées par acte d’huissier le 26 décembre 2024, le syndicat demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner Mme [S] à lui payer les sommes de :

—  14 130,60 euros au titre des charges restées impayées arrêtées au 1er janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022 avec capitalisation à compter du 24 août 2022 dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Le condamner aux dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [S] est propriétaire des lots 98, 102 et 174 , qu’elle est tenue au paiement des charges de copropriété, qu’elle ne les régle pas régulièrement, qu’elle n’a notamment rien payé depuis la délivrance de l’assignation et qu’elle est redevable d’un montant total de 14 130,60 euros selon décompte arrêté au 1er janvier 2025

Il ajoute que Mme [S] cause, par sa défaillance, diverses tracasseries et démarches de recouvrement, lui occasionnant un préjudice certain. Il ajoute que les manquements sont systématiques et répétés et le prive de sommes importantes nécessaires à la gestion de l’immeuble.

Mme [S] n’a pas pas constitué avocat.

Il a été proposé un traitement sans audience publique et le demandeur l’a accepté en déposant son dossier dans les délais impartis.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à Mme [S] par dépôt en l’étude d’huissier.

Les lettres recommandées avec accusé de réception qui lui ont été adressés par le greffe des référé puis celui de la 4ème chambre sont revenues revêtues de la mention “non réclamé”.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat poursuit le paiement de charges qu’il estime dues du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025.

Il produit plusieurs procès verbaux d’assemblée générale mais ceux-ci démontrent que les comptes de l’année 2022 n’ont pas été approuvés lorsqu’ils ont été soumis à l’assemblée générale du 30 mai 2023.

Il n’est pas justifié d’une approbation ultérieure non plus que de l’approbation des comptes 2023 alors qu’à la date de notification des dernières conclusions le 26 décembre 2024, une assemblée annuelle aurait dû les examiner.

De plus, le décompte inclut des frais de relance à hauteur de 60 euros alors que le contrat de syndic de la société GLV en vigueur à la date à laquelle ils ont été portés au début du compte de Mme [S] les incluait dans son forfait.

Le tribunal imagine que les frais de relance à 240 euros doivent correspondre à 4 relances dont la date n’est pas précisée.

Le décompte intègre aussi un commandement de payer pour un coût de 154,13 eurosqui aurait été délivré par l’huissier Waterlot, mais un tel acte n’est pas produit.

Il comprend aussi des frais “Monceau Litis”, c’est à dire d’avocat, d’un montant de 48 euros pour une “demande de relevé de matrice” et 1 080 euros correspondant à la facture d’étude du dossier.

Ces sommes, dont la première n’est justifiée par aucune pièce, n’ont pas une nature de principal mais de frais irrépétibles.

Dans ces conditions, il n’est pas possible d’affirmer que la demande serait régulière, recevable et bien fondée.

La demande principale doit donc être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Compte tenu de ce qui précède et de l’impossibilité pour le tribunal d’affirmer que Mme [S] est débitrice de tout ou partie des sommes réclamées, la demande indemnitaire doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens de l’instance et il ne sera pas fait droit à sa demande d’indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette toutes les demandes ;

Condamne le [Adresse 8] [Adresse 6] à supporter les dépens de l’instance.

Le Greffier, La Présidente,