1 CCC DOSSIER + 2 CCC EXPERT + 1 CCC à M^e TROIN + 1 CCC à M^e ZOHAR + 1 CCC à M^e BELFIORE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 30 DECEMBRE 2025

Commune à l’ordonnance de référé n°2025/567, (RG n°25/00802) en date du 21 octobre 2025

[E] [Y]

c/

S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER SUD EST, Syndic. de copro. LE PARC CHAGALL, Mutuelle SMABTP

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00802

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QHHL

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 17 Novembre 2025

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [E] [Y]

né le 16 Novembre 1950 à [Localité 17] (TUNISIE)

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Thierry TROIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER SUD EST

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndic. de copro. [Adresse 13]

C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Mutuelle SMABTP

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Décembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié du 27 octobre 2022, Monsieur [E] [Y] a acquis de la société Eiffage Immobilier un appartement T2 et un parking, en l’état futur d’achèvement, dans l’ensemble immobilier [Adresse 14], [Adresse 9] et [Adresse 11].

La livraison a eu lieu le 23 mai 2024, avec des réserves.

Par lettre du 29 mai 2024, Monsieur [Y] a notifié de nouvelles réserves.

Un litige étant apparu concernant de nouveaux désordres et la levée des réserves Monsieur [Y] a, par actes en dates des 6 et 7 mai 2025, fait assigner la S.A.S. Eiffage Immobilier Sud-Est, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] et la SMABTP devant le juge des référés nde ce siège.

Par ordonnance en date du 21 octobre 2025, la juridiction a :

— condamné la S.A.S. Eiffage Immobilier Sud-Est à procéder à la levée des réserves, du procès-verbal de livraison du 23 mai 2024 et de la lettre de mise en demeure du 29 mai 2024, soit :

— nettoyer la tâche de la terrasse,

— nettoyer les dalles de la terrasse,

— reprendre l’enduit sur arête,

— nettoyage des dalles de terrasse,

— nettoyage dalles,

— reprise d’enduit (cf photographies du procès-verbal de livraison du 23 mai 2024),

— absence de la manivelle de secours dans le séjour,

— serrure porte de la salle d’eau non fixée,

— reprise des jets d’eau à gauche et droite de la casquette de la terrasse,

— reprises d’arêtes parties hautes et fissures éléments structures préfabriquées à l’angle façade sud – ouest,

— rouille sur les garde-corps métalliques,

— éclats maçonneries blancs garde-corps maçonnerie ,

et ce, dans un délai de quatre mois à compter de sa signification, et sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, durant trois mois,

— débouté Monsieur [Y] de ses demandes visant à voir

— « condamner sous astreinte de 150 euros par jours de retard la société Eiffage Immobilier à procéder à la mise hors d’eau de l’appartement de Monsieur [Y] ainsi qu’à la réparation des fissures et infiltrations dans l’appartement de Monsieur [Y] », et,

— « condamner la SMABTP à relever et garantir la société Eiffage Immobilier du coût desdites réparations » ;

— ordonné une expertise judiciaire qu’il a confiée à Monsieur [S] [V] ;

— soulevé d’office l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée par Monsieur [Y] à l’encontre de la SMABTP ;

— ordonné la réouverture des débats à l’audience de référé construction du 27 octobre 2025 à 9 heures ;

— réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

Vu les conclusions après réouverture des débats de Monsieur [Y] notifiées par RPVA le 31 octobre 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, au visa des dispositions des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, L.242-1 du code des assurances, de :

— rejeter la demande d’irrecevabilité de la SMABTP ;

— lui rendre commune et contradictoire les opérations d’expertise et la mission de Monsieur [V] ;

— condamner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la société Eiffage Immobilier à produire le procès-verbal de réception de l’ouvrage prétendument nécessaire à la constitution du dossier et à la recevabilité de l’expertise à l’encontre de la société SMABTP ;

— condamner in solidum la société Eiffage Immobilier et la société SMABTP à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions récapitulatives de la société SMABTP, notifiées par RPVA le 23 octobre 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa des articles 145 et 325 du code de procédure civile, 1231, 1240, 1641 et 1792 et suivants, 2239 à 2241 du code civil, L.242-1 du code des assurances, de :

À titre principal :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande d’expertise formée par Monsieur [Y] à son encontre.

À titre subsidiaire :

— débouter Monsieur [Y] de ses demandes, fins et conclusions à son encontre.

À titre infiniment subsidiaire, sur la demande d’expertise judiciaire :

— juger qu’elle formule à ce titre les protestations et réserves d’usage ;

— prendre acte que, se réservant éventuellement la possibilité de faire plaider l’irrecevabilité ou le mal fondé de l’action à venir, sa participation aux opérations d’expertise ne saurait en rien constituer une reconnaissance de responsabilité ou de couverture ;

— laisser les dépens à la charge des demandeurs.

Rappelant qu’elle ne peut être tenue, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, que d’une obligation de préfinancement et non à la réalisation des travaux, elle expose que :

— les pièces complémentaires qu’elle a sollicitées en réponse à la déclaration de sinistre dommages-ouvrage du 12 novembre 2024 ne lui ayant pas été communiquées, ladite déclaration ne peut être tenue pour constituée, et n’a pas fait courir les délais de l’article L.242-1 du code des assurances ; à défaut, toute demande formée à son encontre est irrecevable ;

— sur le mal fondé de la demande :

— s’agissant des désordres d’infiltrations, Monsieur [Y] n’a pas transmis la date de réception et la mise en demeure adressée au constructeur, et les autres désordres ne sont pas de gravité décennale ;

— les désordres de fissures et d’infiltrations n’ont pas fait l’objet d’une expertise contradictoire ;

— s’agissant des réserves à lever, sa garantie n’est pas mobilisable.

La S.A.S. Eiffage Immobilier Sud Est a formulé oralement toutes protestations et réserves d’usage.

Le [Adresse 16] n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la recevabilité et le bien fondé de la demande à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage :

En application des dispositions des articles L.242-1 et A.243-1 et son annexe II du code des assurances, pour mettre en jeu la garantie de l’assurance de dommages-obligatoire, l’assuré est tenu de faire une déclaration de sinistre à l’assureur, lequel doit alors désigner un expert. Ces dispositions d’ordre public interdisent à l’assuré de saisir directement une juridiction aux fins de désignation d’un expert ou de condamnation de l’assureur de dommages. La déclaration doit être faite par écrit contre récépissé soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par envoi recommandé électronique avec accusé de réception.

Il est généralement admis que le maître d’ouvrage, lié par les désordres qu’il déclare à l’assureur dommages-ouvrage, ne peut pas l’assigner pour des désordres supplémentaires qui ne lui ont pas été déclarés.

En l’espèce, la société SMABTP soutient la demande tendant à la voir participer aux opérations expertales à venir irrecevable, au motif tiré du défaut de communication par le demandeur des pièces complémentaires qu’elle a sollicitées, en réponse à la déclaration de sinistre du 12 novembre 2024.

L’article A.243-1 et son annexe II du code des assurances, précise que « la déclaration de sinistre est réputée constituée dès qu’elle comporte au moins les renseignements suivants :

— le numéro du contrat d’assurance et, le cas échéant, celui de l’avenant ;

— le nom du propriétaire de la construction endommagée ;

— l’adresse de la construction endommagée ;

— la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;

— la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation ;

— si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement au sens de l’article 1792-6 du code civil, la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement.

À compter de la réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un délai de dix jours pour signifier à l’assuré que la déclaration n’est pas réputée constituée et réclamer les renseignements manquants susvisés. Les délais visés à l’article L.242-1 du présent code commencent à courir du jour où la déclaration de sinistre réputée constituée est reçue par l’assureur. »

Il résulte des pièces du dossier, et il n’est pas non contesté par les parties, que Monsieur [Y] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société SMABTP, ès-qualités d’assureur dommages-ouvrage, par courrier en date du 12 novembre 2024, dans lequel il précise :

— le numéro de la police DO : 7607.007/1593721 ;

— le nom et l’adresse du propriétaire et de la construction endommagé : Monsieur [E] [Y], [Adresse 15] ;

— la date de réception de l’ouvrage : 23 mai 2024 ;

— la date d’apparition des dommages, leur description et localisation, comme suit : « courrier LRAR du 29 mai 2024 (fissure entre élément structure préfabriqué et mur béton de l’angle façade Sud-ouest ; courrier du 15 juillet 2024 (fissure qui court sur 5 mètres sur le plafond du séjour) ; courrier LRAR du 9 octobre 2027 (suite aux fortes pluies de cette fin de journée du 9 octobre les plafonds de mon appartement ne sont pas étanches entre autre long de la fissure qui court sur 5 mètres sur le plafond du séjour que je vous ai signalé par un courrier LRAR du 15 juillet 2024.

Ces fuites d’eau sont survenues depuis les plafonds de mon séjour, de la chambre, fuites coulant sur mon lit et la salle d’eau. Ces fuites ont également coupé le différentiel de mon tableau électrique, donc pas d’électricité dans la chambre, la cuisine, la chaudière à gaz et la salle d’eau. Je subis trois dégâts des eaux dans les 3 pièces de mon appartement deux pièces, provenant de la toiture de l’immeuble, dont une fuite d’eau sortant du plafond de ma chambre tombant sur mon lit et compromet la destination de l’ouvrage ».

Concernant la réception de l’ouvrage, seule pèse sur l’assuré l’obligation de communiquer la date de la réception de l’ouvrage, distincte de celle de la livraison du bien vendu, ce qui, comme le soulève justement le demandeur, est légitime dès lors que l’acquéreur dans le cadre d’une VEFA ayant la qualité de tiers aux opérations de construction liant le maître d’ouvrage aux constructeurs, il n’est pas cosignataire d’un procès-verbal de réception des travaux, qui ne lui a pas forcément été communiqué à la livraison.

Dès lors, l’assureur n’est pas fondé à se prévaloir de l’irrecevabilité de la déclaration en évoquant le défaut de communication du procès-verbal de réception des travaux.

En conséquence, la déclaration querellée répondant, avec l’évidence requise en référé, aux formes légales et d’ordre public exigées par les articles L.242-1 et l’Annexe II de l’article A243-1 du code des assurances, est réputée constituée, et l’action de Monsieur [Y] à l’encontre de la société SMABTP est recevable.

S’agissant du bien fondé de son action, la société SMABTP ne peut sans se contredire se prévaloir de l’absence d’expertise contradictoire des désordres concernés et, dans le même temps exclure une gravité décennale dont au surplus l’appréciation, qui justifie au moins pour partie la mesure d’instruction ordonnée, échappe à la compétence de la juridiction des référés.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande tendant à lui voir déclarer commune et opposable les opérations d’expertise judiciaire en cours.

II. Sur la demande de communication de pièce, sous astreinte :

Si les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne visent expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instructions proprement dites, mais aussi les mesures de production de pièces.

En l’espèce, il ressort des conclusions mêmes du maître d’ouvrage/promoteur que la réception des travaux est intervenue par tranches, (Bâtiment C, villas, parkings SS2, Bâtiment B, local OM et vélos, Bâtiment C, parking RDC, parking SS1 et espaces communs), échelonnées entre le 13 mai et le 11 octobre 2024.

Le demandeur justifie d’un intérêt légitime à solliciter la copie du procès-verbal de réception des travaux pour, d’une part avoir confirmation de la date exacte de la réception de la tranche afférente au bien acquis, et d’autre part prendre connaissance des réserves éventuellement émises à cette occasion.

Dès lors, il sera fait droit à la demande, limitée toutefois au seul bâtiment C, correspondant à celui dans lequel est situé l’appartement de Monsieur [Y].

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, et faute de communication spontanée dans le cadre de la présente instance, la fixation d’une astreinte s’impose en application des dispositions des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Monsieur [Y], au bénéfice duquel la présente ordonnance est rendue, supportera les dépens de l’instance de référé.

En l’absence, à ce stade de la procédure, de responsabilité clairement définie, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Alain MIELI, Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, en application des dispositions des articles 145 et 245 du code de procédure civile, L.242-1 et A.243-1 et son annexe II du code des assurances.

Disons l’action de Monsieur [E] [Y] à l’encontre de la société SMABTP recevable.

Donnons acte à la société SMABTP et la S.A.S. Eifffage Immobilier Sud Est de leurs protestations et réserves d’usage.

Déclarons commune et exécutoire à l’égard de la société SMABTP l’ordonnance de référé n°2025/567, (RG n°25/00802) en date du 21 octobre 2025 ayant désigné Monsieur [S] [V] en qualité d’expert.

Disons que les opérations d’expertise désormais confiées à cet expert, se dérouleront au contradictoire de la partie concernée par la présente procédure.

Disons que la mise en cause devra être régulièrement convoquée par l’expert, et que son rapport lui sera opposable.

Disons que, dans l’hypothèse où la présente ordonnance est portée à la connaissance de l’expert après dépôt de son rapport, ces dispositions seront caduques.

Condamnons la S.A.S. Eiffage Immobilier Sud Est à communiquer à Monsieur [E] [Y] le procès-verbal de réception du Bâtiment C de l’ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement sis [Adresse 12] et [Adresse 10] à [Localité 18].

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire journalière de 100 (cent) euros.

Disons que cette astreinte commencera à courir un mois après la signification de la présente ordonnance, et courra pendant un délai de deux mois passé lequel il pourra être à nouveau statué.

Condamnons Monsieur [E] [Y] aux dépens.

Disons n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés