RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00047 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GSXE

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 19 AOUT 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER

12 rue Félix Guyon

97400 SAINT-DENIS

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [V] [N]

12 rue Thérésien Cadet

Résidence Pierre et Sable – Apt 01

97490 STE CLOTILDE

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assisté de : Samantha EDMOND, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juin 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Madame [G] [V] [N] un appartement à usage d’habitation situé au 12, rue Thérésien CADET – Résidence La Pierre et le Sable I – Bât 12 – Apt 1 – 97490 SAINTE-CLOTILDE selon contrat du 4 mai 2017, moyennant un loyer mensuel de 791,13 euros charges comprises.

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de l’appartement aux termes d’un acte de vente du 10 juillet 2020.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 17 juin 2021, pour la somme en principal de 3.940,63 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, la société CDC HABITAT a fait assigner Madame [G] [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [V] [N], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Madame [G] [V] [N], étant précisé qu’ils seront réputés abandonnés et qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ;

— la condamnation de Madame [G] [V] [N] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 10.484,81 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.940,63 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 763,79 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par un jugement avant-dire droit du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats suite aux observations écrites formulées par Madame [G] [V] [N] en cours de délibéré, a enjoint à Madame [G] [V] [N] de justifier du paiement régulier du loyer jusqu’à la prochaine audience et a invité la société CDC HABITAT à formuler ses observations sur la prescription partielle de sa créance et à produire un décompte actualisé pour l’audience de renvoi.

A l’audience du 3 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 6.391,01 euros, déduction faite des sommes prescrites, et le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 780,51 euros. Elle s’en est rapportée à la décision du juge sur les délais de paiement sollicités en défense.

Madame [G] [V] [N], comparant en personne, s’est référée à ses observations écrites. Elle a soulevé la prescription triennale de la créance de loyers impayés, considérant qu’elle n’était pas redevable de la somme de 3.492,38 euros correspondant aux loyers impayés du 1er août 2020 au 22 décembre 2022. Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant. Elle a proposé de régler la somme de 400 euros par mois et a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 décembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 4 juin 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 4 mai 2017 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [G] [V] [N] le 17 juin 2021, pour la somme en principal de 3.940,63 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 17 août 2021.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [G] [V] [N] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 17 août 2021, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [G] [V] [N] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 6.400,46 euros à la date du 15 mai 2024, déduction faite de la créance de loyers impayés de 3.492,38 euros prescrite en application de l’article 7-1 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Madame [G] [V] [N] n’apporte aucun autre élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l’audience. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société CDC HABITAT la somme réclamée de 6.391,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 3.940,63 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience.

Dans ces circonstances et en l’absence d’opposition de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Madame [G] [V] [N] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion et à l’enlèvement des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la société CDC HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [V] [N] et celle-ci sera condamnée à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 780,51 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [V] [N], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Madame [G] [V] [N] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2017 entre la société CDC HABITAT et Madame [G] [V] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 12, rue Thérésien CADET – Résidence La Pierre et le Sable I – Bât 12 – Apt 1 – 97490 SAINTE-CLOTILDE sont réunies au 17 août 2021.

CONDAMNE Madame [G] [V] [N] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 6.391,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2021, date du commandement de payer, sur la somme de 3.940,63 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Madame [G] [V] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 187,49 euros chacune et une 34ème mensualité de 203,84 euros qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [V] [N] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [G] [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [G] [V] [N] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 780,51 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Madame [G] [V] [N] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE