RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00185 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVNW

MINUTE N° : 24/00021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

— -------------------

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2024

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [D] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Jean-Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [T] [P] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabrice LEMAIRE,

Assisté de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Fabrice LEMAIRE, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière.

Copie exécutoire délivrée aux parties le 07/11/2024

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 17 mai 2004, Madame [U] [T] [P] a donné à bail à usage d’habitation, à Monsieur et Madame [Y] une maison située à [Localité 6] au [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2240 euros et d’un dépôt de garantie d’un montant identique.

Par assignation du 27 mars 2024, Monsieur et Madame [Y] ont fait convoquer Mme [U] devant le Tribunal de proximité de Saint-Paul à l’audience du 4 avril 2024 afin de faire condamner cette dernière à lui restituer le dépôt de garantie majoré et à lui verser 1000 euros de dommages et intérêts pour rétention abusive ainsi que 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a fait l’objet de divers renvois pour échange des pièces et arguments des parties.

Lors de l’audience du 3 octobre 2024, Monsieur et Madame [Y] soutiennent que leur demande est recevable car une tentative de médiation a été faite et que la conservation du montant du dépôt de garantie par la propriétaire n’était pas justifiée en l’absence de dégradations causées. Ils confirment l’ensemble de leurs demandes.

Mme [U] fait valoir que la requête est irrecevable à défaut d’avoir fait l’objet d’une conciliation préalable. A titre subsidiaire, elle soutient que compte tenu des dégradations commises par les locataires, ces derniers restent redevables des sommes de 1168 euros pour le traitement anti termites et 2980 euros pour la réfection des peintures. Elle demande également leur condamnation à 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs indique que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

Selon les dispositions de l’article 7 de cette même loi, « le locataire est obligé :

a) De payer le loyer

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

En vertu de l’article 22 de cette loi, le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

Sur la recevabilité de la requête

En l’espèce si les demandeurs affirment avoir procédé à une tentative de conciliation en joignant un document émanant d’un organisme (mediapj) qui mentionne les noms, téléphone, adresses mail et postale des deux parties et mentionne « accord du tiers : non » (pièce 12), puis une attestation de cet organisme précisant qu’il a « tenté une démarche téléphonique le 31/10/2023, sans réponse avec 2 relances » (pièce 14), ces éléments ne sauraient suffire pour rapporter la preuve d’une tentative de médiation alors que la défenderesse soutient, à titre principal dans ses écritures, le défaut de médiation et précise n’avoir eu aucune demande de médiation écrite, ni document transmis à cette fin.

Toutefois, la demande portant sur une somme qui excède 5000 euros (2240 euros de restitution du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois de retard depuis le 30 décembre 2021, soit la somme de 6048 euros plus 1000 euros de dommages et intérêts), l’article précité ne s’applique pas à l’espèce et la requête sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

S’il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi de 1989 précitée que les dépenses liées au traitement des nuisibles incombent au propriétaire, il ressort des éléments du dossier, d’une part, que l’infestation par les termites n’a concerné que le cabanon installé par les locataires ainsi que le précise le rapport d’intervention du technicien ayant procédé au traitement du logement ainsi que le plan qu’il a établi sur les lieux de la propriété avec des termites en activité et, d’autre part, que les locataires n’établissent pas avoir obtenu l’autorisation de la propriétaire pour procéder à cette installation.

Dès lors, la demande de remboursement de la somme de 1168,02 euros correspondant à la mise en place d’un traitement anti termites doit être supportée par les locataires car ils sont à l’origine de ce dommage causé au propriétaire qui a été contraint de supporter une dépense pour préserver l’ensemble de son bien et assurer aux locataires un logement préservé de ces nuisibles.

Si la défenderesse soutient qu’elle a dû procéder à la réfection des peintures du logement après que les locataires ont repeint celui-ci avec des couleurs « criardes et agressives » et que des traces ont été laissées sur les murs suite au retrait des climatiseurs, l’état des lieux de sortie ne comporte aucune affirmation en ce sens puisqu’il fait seulement état, à plusieurs reprises, de la mention « peinture écaillée sinon peinture propre ». Dès lors, la production de photos et du témoignage postérieur du peintre ne peuvent suffire à établir une situation qui n’a pas été contradictoirement constatée lors de l’état des lieux de sortie par les parties ou un huissier. Au surplus, les locataires ayant occupé le logement durant 17 ans, la vétusté des peintures s’opposerait à leur réfection totale à la charge des locataires à défaut de leur dégradation.

Il résulte de ces éléments que la bailleresse était tenue de restituer aux locataires le solde du dépôt de garantie, soit la somme de 1071,98 euros, au plus tard le 31 janvier 2022. A défaut d’avoir procédé ainsi, elle sera condamnée à leur rembourser cette somme majorée de 224 e x 26 mois, soit la somme totale de 6895,98 euros.

La demande de versement de 1000 euros de dommages et intérêts des époux [Y] pour « rétention abusive » sera rejetée puisque la majoration précitée prévue par la loi répare déjà largement ce préjudice.

Chaque partie supportera les frais engagés pour sa défense.

Les dépens seront partagés pour moitié entre les deux parties.

PAR CES MOTIFS ,

Le Tribunal Statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Déclare l’action recevable,

Condamne Madame [U] [T] [P] à verser à Monsieur et Madame [Y] la somme de 6895,98 (six mille huit cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à titre de restitution du solde du dépôt de garantie majoré,

Déboute Monsieur et Madame [Y] du surplus de leurs demandes,

Déboute Madame [U] [T] [P] du surplus de ses demandes,

Décide que chaque partie supportera la charge de ses frais irrépétibles,

Condamne Monsieur et Madame [Y] et Madame [U] [T] [P] aux dépens pour moitié chacune.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et la greffière.

La greffière Le juge