RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 25/02266 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFSY

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL

DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 11] (SHLMR), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-DENIS, sous le numéro B 310 895 172

[Adresse 6]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CHEZ COURTEAUD

Immatriculée au RCS n° SIREN 922 104 112

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le : 25.11.2025

CCC délivrée le :

à M^e Marie françoise LAW YEN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 Octobre 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Novembre 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 25 Novembre 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par un acte sous seing privé du 23 juin 2010 la SHLMR a consenti un contrat de bail commercial portant sur un local commercial n° 9114 dépendant d’un immeuble dénommé HLM LES ARCADES situé [Adresse 2], [Adresse 7] à la SARL LE GALILÉE pour l’exploitation d’un bureau de Loto – PMU – vente de tickets à gratter et de vente de sandwiches et de boissons fraîches, moyennant le paiement d’un loyer mensuel s’ élevant à 553,43 € TTC.

La SARL LE GALILÉE ayant cédé son fonds de commerce à Monsieur [J] [B], la SHLMR a établi un avenant n° 1 en date du 07 septembre 2017 reconnaissant Monsieur [B] comme nouveau preneur des locaux loués.

Monsieur [B] ayant revendu le fonds de commerce à la SARL CHEZ COURTEAUD, la SHLMR a établi un avenant en date du 02 octobre 2023, avec effet rétroactif au 07 juillet 2023, date de la prise en jouissance du local après l’acquisition du fonds y exploité.

A compter du 1er janvier 2025, le montant du loyer révisé s’établissait à 684,55€ TTC , hors charges et hors TVA.

Le 26 mars 2025 , la SHLMR a fait dénoncer à son locataire un commandement d’avoir à lui payer notamment la somme principale de 2069,27 €, outre le coût de l’acte pour 168,04 €. Ce commandement visait la clause résolutoire du contrat de bail commercial.

Bien que réceptionné, ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet, la SHLMR a, par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, fait assigner la SARL CHEZ COURTEAUD devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion afin de:

— juger la SHLMR recevable et bien fondée dans son action;

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial survenue le 26 avril 2025 pour le local commercial n° 9114 dépendant d’un immeuble dénommé HLM LES ARCADES situé [Adresse 3] , par l’effet de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la SARL CHEZ COURTEAUD du local commercial, tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin est, avec l’aide et l’assistance de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— fixer à la somme de 1485,58 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation à payer à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour du complet délaissement des lieux (restitution des dés), et condamner la SARL CHEZ COURTEAUD à payer ces sommes pendant cette même période et dire que ces indemnités d’occupation seront indexées dans les mêmes conditions que les loyers et charges,

— condamner la SARL CHEZ COURTEAUD à payer à la SHLMR les sommes suivantes:

—  5875,58 € au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentés des intérêts au taux légal sur la somme de 2069,27 € à compter du commandement de payer et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due , somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés;

—  881,37 € à titre d’indemnité contractuelle :

—  2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le coût de l’extrait Kbis, de l’etat des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW YEN, avocat – conformément à l’article 699 du Code Rocalure Civile;

— juger que la SHLMR sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels éventuellement laissés dans les locaux commerciaux par la SARL CHEZ COURTEAUD lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et péril de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés.

— juger que la SHLMR sera libre de disposer des biens, stock où matériels retirés des locaux et qu’elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix.

— Rejeter toutes éventuelles demandes de délai tant pour règler la dette que pour quitter les lieux ainsi que pour toutes autres demandes, fins et conclusions de la defenderesse,

— juger n’y avoir lieu à écarter l 'exécution provisoire de la décision à intervenir .

* Si par extraordinaire, la constatation de la resiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial pour défaut de paiement récurent des loyers et charges à leur terme par la SARL CHEZ COURTEAUD et faire droit aux mêmes demandes comme sollicitées par la SHLMR au présent dispositif.

Au jour de l’assignation le montant du loyer , charges comprises, s’élevait à la somme de 763,28 € TTC .

La SHLMR soutient que le loyer et les charges sont impayés depuis le mois de février 2025 ; qu’à l’issue du délai légal d’un mois après le commandement de payer la locataire n’avait régularisé aucune des sommes impayées et qu’elle continue à occuper les lieux. Elle soutient que la clause résolutoire a produit effet le 26 avril 2025 ; que la défenderesse est redevable d’une indemnité d’occupation telle que prévue par les stipulations du bail à compter de cette date. Elle sollicite l’autorisation de procéder à l’enlèvement de tous les biens laissés par la locataire lors de la remise des clés, aux frais du locataire sortant.

Assignée à sa personne la SARL CHEZ COURTEAUD n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2025 et le jugement a été mis à disposition au greffe à la date du 25 novembre 2025;

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la procédure à l’égard de la partie non comparante

En l’espèce la défenderesse a été citée selon un acte remis à la personne de son gérant. Le tribunal s’estime ainsi valablement saisi.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article L.145-41 du code de commerce dispose dans son premier alinéa: “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

L’article 7.2 du bail commercial signé entre les parties stipule dans son premier alinéa qu’ “ A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, des charges, de l’indemnité d’occupation, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, resté sans effet, le présent bail commercial sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si dans ce cas le Preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance de la situation de l’immeuble, nonobstant appel.”

En l’espèce, le commandement de payer les loyers délivré le 26 mars 2025 à la personne du gérant de la société locataire visait la clause résolutoire précitée ainsi que les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Il a donc été régulièrement délivré.

Il convient d’observer que la SARL CHEZ COURTEAUD restait débitrice, au 20 mars 2025, de la somme de 2069,27 € au titre des loyers et charges impayés.

Il n’est pas contesté qu’elle ne s’est pas acquittée de cette somme dans les délais prescrits par le commandement.

Il y a par conséquent lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire dans le délai d’un mois après le commandement délivré à personne le 26 mars 2025, soit à la date du 26 avril 2025.

Il sera également fait droit à la demande d’expulsion de la SARL CHEZ COURTEAUD, ce néanmoins dans un délai de 15 jours après la signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte à ce stade de la procédure.

Le tribunal ne répondra pas aux demandes de « juger » présentées par la SHLMR pour pouvoir enlever et disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Le dernier décompte arrêté le 2 juillet 2025, qui révèle une dette locative s’établissant à la somme de 5188,33 €.

L’article 1231-5 du code civil dispose que : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.”

En l’espèce, l’alinéa 2 de l’article 7.2 du bail commercial stipule que “Si, à l’expiration de la location, le Preneur ne libère pas les lieux pour quelque cause que ce soit, il devra verser au Bailleur une indemnité forfaitaire par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien net, et ce jusqu’à libération totale des lieux et restitution des clés”.

Cette clause, qui est manifestement excessive par rapport au préjudice réellement subi sera modérée pour être fixée au montant du loyer + charges dû par mois. Le défendeur sera donc condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 763,28 € due depuis le 26 avril 2025 .

Enfin, l’article 7.1 du bail, intitulé “clause pénale”, stipule qu’en cas de non paiement à leurs échéances des sommes dues au titre des loyers et des charges ou de l’indemnité d’occupation dans le cadre de l’indemnité d’éviction, le Bailleur, suite à une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de trente jours à compter de la première présentation, facturera au Preneur une indemnité forfaitaire de 15% du montant du loyer net.”

Compte tenu de la rédaction de cette clause pénale, la somme due, qui est forfaitaire, sera admise, soit : 5188,33 € X 15 % = 778,24 €.

Il s’ensuit que la SARL CHEZ COURTEAUD sera condamnée à payer à la SHLMR la somme de 5188,33 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations, dus à la date du 2 juillet 2025.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2025 sur la somme de 2069,27 € et à compter du 07 juillet 2025 pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le coût de l’expulsion de l’extrait Kbis et de l’état des inscriptions ne relèvent pas des dépens mais des frais irrépétibles.

La défenderesse sera également condamnée à payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire , en premier ressort et par mise à disposition;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit survenue le 26 avril 2025 du bail commercial signé entre la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) et la SARL CHEZ COURTEAUD portant sur un local commercial local commercial n° 9114 dépendant d’un immeuble dénommé HLM LES ARCADES situé [Adresse 5] ;

ORDONNE la libération du local commercial n° 9114 dépendant d’un immeuble dénommé HLM LES ARCADES situé [Adresse 4], [Adresse 7] par la SARL CHEZ COURTEAUD et de tous occupants de son chef, dans les quinze jours de la signification de la présente décision;

ORDONNE, passé ce délai, l’expulsion de la SARL CHEZ COURTEAUD et de tout occupant de son chef des lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que la SARL CHEZ COURTEAUD devra payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) une indemnité mensuelle d’occupation de 763,28 € due à compter du 26 avril 2025 jusqu’à la libération complète des lieux;

CONDAMNE la SARL CHEZ COURTEAUD à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 5188,33€, qui produira intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2025 sur la somme de 2069,27 € et à compter du 07 juillet 2025 pour le surplus, au titre des loyers et indemnités d’occupations dus le 2 juillet 2025;

CONDAMNE la SARL CHEZ COURTEAUD à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 881,37 € à titre d’indemnité contractuelle ;

CONDAMNE la SARL CHEZ COURTEAUD aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer qui pourront être recouvrés par Maître Françoise LAW-YEN, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE la SARL CHEZ COURTEAUD à payer à la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (SHLMR) la somme de 1 500 € euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

REJETTE toutes les autres demandes;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi prononcé, le présent jugement a été signé par Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente et Madame Isabelle SOUNDRON, greffière.

La greffière La présidente