TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/01237 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3HCW

Minute : 25/00481

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [F] [B]

Représentant : M^e Claire DUBOIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 135

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-007001 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Claire DUBOIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 31 mars 2023, l’Office public de l’habitat de [Localité 6] (ci-après l’OPH de [Localité 6]) a consenti à M. [F] [B] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 10] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 411,62 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 411 euros.

Le 30 octobre 2024, l’OPH de [Localité 6] a fait délivrer à M. [F] [B] un commandement de payer la somme en principal de 1988,15€ arrêtée à la date du 10 octobre 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 mars 2025, l’OPH de Drancy a fait citer M. [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition des clauses résolutoires,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de la somme de 2032,87€ au titre de la dette locative arrêtée au 30 décembre 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’alors pratiqués entre les parties jusqu’à complète libération des lieux,

o de le condamner à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 6 juin 2025, l’OPH de [Localité 6], représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1480,21 € arrêtée à la date du 23 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle s’est désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [F] [B], assisté, a indiqué percevoir le revenu de solidarité active, avoir signé un plan d’apurement avec le bailleur qu’il a respecté. Le dépôt d’un dossier auprès du fonds de solidarité pour le logement est envisagé. Il bénéficie d’un suivi social pour accompagner son retour à l’emploi. Il demande l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 80 euros par mois en sus du loyer courant et le rejet de la demande tenant à l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance locative

Il convient de prendre acte du désistement de l’OPH de [Localité 6] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 6 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de [Localité 6] justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 31 mars 2023 contient en son article 5.e une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 1988,15 euros arrêtée au 10 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n’a pas été modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 décembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’OPH de [Localité 6] produit un décompte indiquant que M. [F] [B] reste devoir la somme de 1480,21 € arrêtée à la date du 23 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

M. [F] [B], assisté, ne conteste pas devoir cette somme.

M. [F] [B] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 1480,21 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Monsieur [F] [B] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du défendeur décrite, il est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités et procède déjà à des règlements supplémentaires chaque mois. Il a par ailleurs repris le paiement du loyer et le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

En outre, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code civil, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons le désistement de l’OPH de [Localité 6] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance locative ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 31 mars 2023, par l’OPH de [Localité 6] à M. [F] [B] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 10] à [Localité 6] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [F] [B] à verser à l’OPH de [Localité 6] à titre provisionnel la somme de 1480,21 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 23 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

Autorisons Monsieur [F] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 80 € chacune, puis une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [F] [B] sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 10] à [Localité 6] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [F] [B] et celle de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [F] [B] à payer à l’OPH de [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejetons la demande de l’OPH de [Localité 6] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [F] [B] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2025.

La greffière, Le juge