Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 10 juin 2025, n° 23/01850

TJ Saint-Denis de la Réunion 10 juin 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du propriétaire pour les nuisances causées par ses locataires
La cour a jugé que la SEMAC est responsable des nuisances causées par ses locataires et a ordonné la réalisation de travaux pour diminuer ces nuisances.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux nuisances
La cour a reconnu le préjudice de jouissance subi par les époux [B] et a accordé des dommages-intérêts en réparation de ce préjudice.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a accordé des frais irrépétibles aux époux [B] en raison de la nature de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 10 juin 2025, n° 23/01850
Numéro(s) :	23/01850
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mélanie RAYMONDJudith BAUMONT
Parties :	Société SEMAC RUCTION

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/01850 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GKST

NAC : 64A

JUGEMENT CIVIL

DU 10 JUIN 2025

DEMANDEURS

M. [V] [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [G] [X] épouse [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

Société SEMAC RUCTION

[Adresse 2]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Judith BAUMONT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 10.06.2025

CCC délivrée le :

à M^e Judith BAUMONT, M^e Mélanie RAYMOND

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Avril 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 10 Juin 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 10 Juin 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [B] possèdent une maison d’habitation située [Adresse 6] – cadastrée BE [Cadastre 7] ; ils ont pour voisin la SOCIÉTÉ D’ÉCONOMIE MIXTE D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION, ( ci après la SEMAC ) qui a construit en 2013, sur sa parcelle cadastrée [Cadastre 10], un ensemble de 70 logements sociaux au sein de la résidence [Adresse 11]. Ces deux parcelles sont séparées par un canal d’évacuation des eaux pluviales.

Se plaignant de troubles anormaux de voisinage attribués aux résidents de cette résidence, les époux [B] ont assigné la SEMAC, le 1er juin 2023, pour demander la diminution de ces nuisances et l’indemnisation de leur préjudice.

L’affaire, initialement clôturée le 2 octobre 2023, a fait l’objet d’un rabat de clôture le 2 novembre 2023 et un renvoi à la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 10 mars 2025 , les époux [B] demandent au tribunal, au visa de l’article 544 du Code civil, de :

— ordonner à la SEMAC de procéder aux travaux de nature à diminuer le trouble de voisinage allégué sous astreinte de 150 € par jour de retard après un délai de deux mois suivant la signification de la décision :

* surélévation des murs moellon longeant le canal entre la parcelle BE [Cadastre 7] et BE [Cadastre 3] avec pose de grillage et/ou mur antibruit ou brise -vue;

* condamnation du portillon donnant accès au canal;

* condamnation de l’accès au canal, notamment en reliant les deux murs moellons de façon à ce que le mur moellon soit continu le long de la parcelle BE [Cadastre 1];

— ordonner au besoin une expertise judiciaire,

— condamner la SEMAC à leur verser la somme de 25.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi;

— à titre subsidiaire, condamner la SEMAC à leur verser la somme de 60.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi,;

en tout état de cause condamner la SEMAC à leur verser la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

Ils soutiennent que leur action n’est pas prescrite dès lors que les troubles anormaux du voisinage ont débuté en début d’année 2019.

Ils prétendent subir des nuisances sonores et olfactives provoquées par les habitants de la résidence [Adresse 11] qui ont arraché le grillage surplombant le mur de soutènement qui sépare cette résidence du canal qui jouxte leur propriété; qu’en conséquence, ces habitants s’assoient sur le mur, font des fêtes, jouent, crient, allument des feux et déversent des déchets dans le canal .

Ils soutiennent que ces troubles sont avérés, persistants et établis par les pièces produites ; que la responsabilité de la SEMAC, en tant que propriétaire de la résidence est établie ; que celle-ci a d’ailleurs admis sa responsabilité en leur accordant un entretien le 2 décembre 2019 ; qu’elle ne peut pas se dédouaner en rejetant la faute sur la municipalité, propriétaire du canal, alors que les nuisances sont commises par ses locataires.

Ils demandent ainsi l’atténuation des troubles et la réparation de leur préjudice de jouissance qu’ils chiffrent, à la somme de 25 000 €. Si les travaux étaient refusés, ils demandent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 60 000€.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 6 septembre 2024 la SEMAC demande au tribunal de :

— déclarer irrecevable l’action des époux [B];

— à titre subsidiaire, débouter les époux [B] de leurs demandes;

— à titre plus subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les sommes allouées;

— en tout état de cause condamner les requérants à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais et répartis outre les dépens.

Elle soulève l’irrecevabilité de l’action , au visa de l’article 2224 du Code civil, en faisant valoir que l’action est prescrite .

Elle conteste la réalité du trouble anormal de voisinage allégué et conteste sa responsabilité en faisant valoir que les nuisances proviennent d’un fonds qui appartient à la mairie de [Localité 13]; que les requérants procèdent par affirmations sur fond de méfiance vis-à-vis de la population socialement défavorisée qui réside dans ce logement social ; qu’ils n’établissent pas que les troubles allégués proviennent de son fonds et sont causés par ses locataires ; qu’ils n’établissent pas non plus le caractère anormal, récurrent et persistant des nuisances alléguées .

Elle ajoute, qu’en tout état de cause, elle ne peut pas condamner l’accès au canal depuis sa parcelle puisque les services de la mairie doivent pouvoir y accéder.

À titre subsidiaire, elle s’oppose à la réalisation des travaux demandés en faisant valoir que les nuisances ne proviennent pas de sa parcelle et que les travaux sollicités ne seront pas de nature à faire cesser les désagréments évoqués .

Elle s’oppose également à la demande indemnitaire en faisant valoir que les préjudices sont déterminés unilatéralement par les requérants sur la base d’une ludique estimation immobilier et que le montant sollicité n’est pas justifié et se révèle excessif.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs conclusions respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2025 et l’affaire a été mise à disposition greffe à la date du 10 juin 2025.

MOTIFS

sur la recevabilité de l’action

En vertu des dispositions de l’alinéa 6 de l’article 789 du code de procédure civile; la SEMAC devait invoquer l’irrecevabilité de l’action tirée de la prescription devant le juge de la mise en état qui a compétence exclusive pour statuer sur cette fin de non recevoir.

A ce stade de la procédure, elle n’est plus recevable à l’invoquer devant le juge du fond.

Sur le bien fondé de l’action

Sur les troubles anormaux de voisinage

Vu les dispositions de l’article 544 du code civil ;

Il est de principe que nul ne doit causer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage qui consiste en des nuisances excédants les inconvénients normaux du voisinage et dont l’impact dépasse un certain seuil de tolérance.

La responsabilité encourue par l’auteur d’un tel trouble et une responsabilité extra contractuelle indépendante de toute faute, qui permet à la victime de demander réparation.

En l’espèce, les époux [B] se plaignent de nuisances sonores, visuelles, et olfactives répétées, qui proviennent, selon eux, des occupants de la résidence [Adresse 11].

Ils ont fait appel à Maître [W], commissaire de justice, qui s’est rendu à leur domicile , le 13 octobre 2022 à 18 h00 et le 29 décembre 2022 à 18H00, et qui a constaté, depuis leur terrasse, que la propriété de la défenderesse est clôturée par un mur moellon permettant l’accès, par un portillon, au canal d’évacuation des eaux pluviales ainsi que la présence d’adultes assis sur ce muret et celle d’enfants qui jouent dessus et qui sautent sur un matelas jeté dans le canal en contrebas du mur moellon.

Il a également constaté des détritus jetés dans ce canal, le brouhaha incessant provoqué par les cris des enfants qui jouent, par les bruits des pétards, par les discussions des occupants de la résidence qui s’installent sur le mur moellon pour écouter de la musique, faire la fête, et des barbecues.

Ces nuisances sont corroborées par les témoignages de Mesdames [Z], [Y] et [B] rédigés en janvier 2021, par une pétition rédigée le 15 février 2021 par plusieurs voisins et par les photographies prises par les requérants, depuis leur terrasse, les 26 juillet 2020, 07 aout 2019, 29 novembre 2019, 08 mars 2021 et 20 octobre 2022.

Maître [W] s’est à nouveau rendu au domicile des requérants , le 28 décembre à 09H40 et a constaté un brouhaha incessant, la présence d’une trentaine de personnes s’affairant dans le canal et sur l’espace vert et parking de la résidence, un canapé posé contre le muret, des marmites posées au sol, un barbecue installé dans le canal et à proximité du mur moellon qui dégage de la fumée et des odeurs ; des personnes assises ou allongées sur le mur moellon , de la musique provenant d’une sono, le son est fort .

Le 3 janvier à 22H00 il a constaté la présence de sept jeunes hommes avec une sono tournée vers la propriété des époux [B] , le volume du son est très fort, la musique se fait entendre jusque dans l’habitation, volets fermés .

Les photographies jointes au PV de constat sont édifiantes.

Ces pièces établissent suffisamment la réalité et la persistance des nuisances sonores, visuelles et olfactives , diurnes et nocturnes dénoncées depuis plusieurs années par les époux [B] .

La SEMAC , qui ne conteste pas la réalité de ces nuisances, ne saurait en imputer la responsabilité à la commune de [Localité 12], propriétaire du canal, dès lors que la commune n’est manifestement pas l’auteur des troubles dénoncés qui sont le fait des occupants de la résidence [Adresse 11].

Bien qu’alertée par un courrier et une mise en demeure que les requérants lui ont adressée les 28 janvier 2019 et 06 août 2019, par une relance du 20 mai 2020 et par la pétition du 15 février 2021, la SEMAC ne justifie d’aucune démarche entreprise pour faire cesser ou atténuer ces nuisances .

Il est également établi que la résidence [Adresse 11] a été construite alors que les requérants étaient déjà présents sur les lieux. L’activité gênante n’existait donc pas lorsque les époux [B] sont arrivés chez eux.

La SEMAC, responsable du comportement de ses locataires, sera donc condamnée à réaliser des travaux visant à diminuer ces nuisances, sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera à courir à compter du 60 ème jour suivant la signification du présent jugement et ce durant 2 mois.

Ces travaux consisteront en la suppression du portillon qui mène au canal depuis la parcelle BE [Cadastre 3] .

L’argument tiré de la nécessité de laisser l’accès au canal aux services de la commune étant injustifié.

Il consisteront également en la construction d’un mur moellon plein, de façon à fermer le passage existant entre les deux murs moellon actuels et qui mène au canal , et de façon à assurer la continuation de ce mur sur toute la longueur de la parcelle BE [Cadastre 3].

Ces travaux consisteront enfin en la surélévation de ce mur moellon, par la pose d’un mur opaque ou d’un mur moellon d’une hauteur qui ne saurait être inférieur à 2 mètres.

Sur les demandes indemnitaires

Les requérants soutiennent ne plus pouvoir utiliser leur terrasse d’une surface de 50 m² et évaluent ce préjudice à la somme de 25 000 € au titre du préjudice de jouissance subi.

Vu la durée du préjudice de jouissance subie et l’inaction de la défenderesse qui n’a manifestement jamais cherché à atténuer les nuisances dénoncées, il convient de leur allouer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts .

L’équité commande de leur allouer la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision et de droit

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant contradictoirement, en premier ressort et par mise à disposition;

CONDAMNE la SEMAC à exécuter, à ses frais, sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera à courir à compter du 60 ème jour suivant la signification du présent jugement, durant 2 mois, les travaux suivants :

la suppression du portillon qui mène au canal depuis la parcelle BE [Cadastre 4] construction d’un mur moellon plein, de façon à fermer le passage existant entre les deux murs moellon actuels et qui mène au canal et de façon à assurer la continuation de ce mur sur toute la longueur de la parcelle BE [Cadastre 3] ,la surélévation de ce mur moellon, par la pose d’un mur opaque ou d’un mur moellon d’une hauteur qui ne saurait être inférieur à 2 mètres

CONDAMNE la SEMAC à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

RAPPELLE que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE la SEMAC aux dépens.

La greffière La Présidente