Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01082 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755E4

N° de Minute : 25/00007

JUGEMENT

DU : 06 Février 2025

[Z] [C]

C/

[X] [T]

agriculteur

[Adresse 3]

[Localité 8]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Z] [C]

née le 23 Octobre 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [T]

agriculteur

[Adresse 3]

[Localité 8]

né le 08 Avril 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Novembre 2024

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 4 janvier 2021, Mme [Z] [C] a donné à bail à M. [X] [T] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 14], à compter du 1er avril suivant, moyennant le paiement d’un loyer initial de 500,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre la prise en charge de la taxe des ordures ménagères.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 septembre 2023, distribuée le 15 septembre 2023, la bailleresse a donné congé au locataire, pour le 31 mars 2024 avec offre de vente de l’immeuble au prix de 145.000,00 euros pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2024, Mme [Z] [C] a fait citer M. [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11]-sur-Mer, lui demandant de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [X] [T] le 14 septembre 2023 pour le 31 mars 2024, en vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

déclarer M. [X] [T] occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 13] et d’ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

d’ordonner l’expulsion de M. [X] [T] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef avec le concours et l’assistance si besoin de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des articles L.411-1 et suivant et R411-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;

le condamner au paiement de la somme de 2500,00 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil correspondant au loyer du mois de mars et aux indemnités d’occupation du mois d’avril au mois de juillet 2024 ;

le condamner au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, jusqu’au départ effectif des lieux ;

le condamner au paiement de la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-7 du code civil, pour résistance abusive et mauvaise foi ;

le condamner au paiement de la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, , au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

le condamner aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative de payer et de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 17 juillet 2024.

L’affaire a été appelée pour une première audience le 21 novembre 2024, et renvoyée à la demande du défendeur à celle du 21 novembre 2024.

A cette date par courrier daté du 17 novembre 2024, réceptionné par les services du greffe le 20 novembre suivant, M. [X] [T] a formulé une nouvelle demande renvoi, sans en aviser la demanderesse, invoquant que dans le cadre de ses fonctions il devait se rendre au salon des maires à [Localité 12].

Conformément à l’article 3 du code de procédure civile qui dispose que le juge veille au bon déroulement de l’instance, cette nouvelle demande de renvoi, formulée tardivement, dans des conditions de forme critiquable, sans justifier du motif allégué et suivant une précédente demande pour des motifs également fondés sur les fonctions municipales du défendeur, a été refusée.

A cette audience du 21 novembre 2024, Mme [Z] [C], comparante a maintenu ses demandes. Elle précise qu’initialement M. [X] [T] devait louer les lieux une année avant de s’en porter acquéreur, ce qu’il n’a pas fait ; Qu’aujourd’hui elle souhaite vendre le logement ; Que le dernier paiement de l’occupant date du mois de février 2024.

M. [X] [T], régulièrement convoqué par les services du greffe, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 17 juillet 2024, plus de six semaines avant la première audience.

La demande de Mme [Z] [C] sera en conséquence déclarée recevable.

Sur la validité du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. (…)

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce Mme [Z] [C] a donné congé pour vendre, à M. [X] [T] du logement qu’il occupe situé [Adresse 5] à [Localité 14], par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 septembre 2023 à effet du 31 mars 2024, avec offre de prix.

Si par courrier du 7 novembre 2023 le locataire a levé l’option d’achat pour le prix de 145.000,00 euros, moyennant l’obtention d’un emprunt total, M. [X] [T] n’a jamais donné suite à son intention et laissé sans réponse les demandes formulées à son encontre par l’avocate de la bailleresse suivant lettre recommandée du 28 mai 2024, puis par le notaire de celle-ci, suivant lettre également recommandée datée du 30 mai suivant.

En conséquence, le congé régulier en la forme et motivé au fond est validé à la date du 31 mars 2024.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Aux termes du dernier paragraphe de l’article 15. I de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.

En l’espèce le congé délivré au preneur a été validé pour la date du 31 mars 2024 à partir de laquelle M. [X] [T] qui n’a finalement pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois de celle-ci, doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, de sorte que Mme [Z] [C], est bien fondée à solliciter son expulsion dans la mesure où il se maintient dans les lieux et à obtenir une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer courant et des charges, soit d’un montant de 500,00 euros.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, Mme [Z] [C] produit le contrat de bail du 4 janvier 2021, le commandement de payer du 1er juin 2023 et une sommation interpellative signifiée à personne physique le 27 juin 2024.

Au vu de ces pièces, M. [X] [T] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 2500,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts Mme [Z] [C] produit un précédent jugement rendu par la présente juridiction le 17 mai 2024 déjà dans le cadre d’impayé de loyers, le courrier du 7 novembre 2023 de M. [X] [T] laissé sans suite se portant acquéreur des lieux, les mises en demeure des conseils de la bailleresse, le commandement de payer du 1er juin 2023 et la sommation interpellative du 27 juin 2024.

Il en résulte que M. [X] [T] a usé de nombreux moyens dilatoires pour se maintenir dans les lieux, n’a pas donné suite à ses engagements sans la moindre justification, n’a pas répondu aux nombreuses injonctions qui lui étaient faites par avocat, notaire et commissaire de justice, immobilisant le patrimoine immobilier de Mme [Z] [C], sans aucune contrepartie financière, ni considération pour cette dernière, ce qui démontre sa mauvaise foi et a nécessairement causé un préjudice à la bailleresse, indépendant du retard mis par le défendeur à respecter ses obligations.

Le tribunal dispose d’éléments suffisants pour fixer à 1500,00 euros l’indemnisation de ce préjudice.

En conséquence M. [X] [T] sera condamné à payer à Mme [Z] [V] la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au principal, M. [X] [T] sera condamné au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, M. [X] [T] sera condamné à payer à Mme [Z] [V] la somme de 600,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 11]-sur-Mer, statuant par jugement réputé contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE Mme [Z] [V], recevable en ses demandes ;

VALIDE le congé délivré à M. [X] [T] le 14 septembre 2023 à la date du 31 mars 2024;

DECLARE que M. [X] [T] est devenu à compter du 1er avril 2024 occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 14] ;

ORDONNE à M. [X] [T] de quitter les lieux dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut Mme [Z] [V] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à Mme [Z] [V] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer, aux charges et aux indexations éventuelles qui auraient été dus en cas de maintien du bail, soit d’un montant de 500,00 euros, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 2500,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [X] [T] aux dépens qui comprendront l’assignation du 15 juillet 2024 et la sommation interpellative du 27 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à Mme [Z] [V] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition le 06 février 2025.

La Greffière, Le Juge,