Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00527 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FCQ

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[R] [V]

[E] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [C] [E], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparante

M. [E] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00527 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FCQ et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2024, la société anonyme Habitat du Nord a consenti un bail d’habitation à M. [E] [M] et Mme [R] [V] sur un logement et un garage situés au [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total payable à terme échu de 521,48 euros et d’une provision pour charges de 24,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1238,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [E] [M] et Mme [R] [V] le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 avril 2025, la société anonyme Habitat du Nord a assigné M. [E] [M] et Mme [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ou à défaut prononcer la résiliation du bail ; ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs et de tout autre occupant de leur chef ; fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et les y condamner en temps que de besoin ; condamner solidairement les défendeurs au paiement : de la somme de 1982,22 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 5 mars 2025 ; de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts (article 1153 al 4 du code civil) ; de la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; des dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement de payer et de l’assignation ;assortir la présente décision de l’exécution provisoire, conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 3 juillet 2025, la société anonyme Habitat du Nord maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 juillet 2025, s’élève désormais à 2898,03 euros. La société anonyme Habitat du Nord indique la reprise du paiement du loyer n’est pas intégrale mais qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation aux locataires.

M. [E] [M] sollicite des délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 81,00 euros, en plus du loyer courant.

Il indique qu’il est en cours de séparation de Mme [R] [V]. Il précise que celle-ci a délivré congé le 14 mai 2025 mais qu’elle souhaiterait annuler la résiliation. Il indique percevoir 1400,00 euros de salaire et que Mme [R] [V] perçoit 1000 euros par mois environ au titre du revenu de solidarité active. Il précise également que sa demande d’aide personnalisée au logement est en cours.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [R] [V] ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Habitat du Nord justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1238,41 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du diagnostic social et financier les locataires ont un reste à vivre de 1735,56 euros et un enfant mineur à charge. De plus, la bailleresse est d’accord pour l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. Dès lors, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés aux locataires suivant les modalités ci-après précisées.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par M. [M] et Mme [V], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, M. [M] et Mme [V] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 564,28 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [M] et Mme [V] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la société anonyme Habitat du Nord verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 3 juillet 2025, M. [M] et Mme [V] lui devaient la somme de 2898,03 euros, échéance de juillet non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens (181,41 euros).

De plus, une clause de solidarité est insérée au bail, de sorte que les locataires sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [M] et Mme [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 2716,62 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] et Mme [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[M] et Mme [V] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] et Mme [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs, la société anonyme Habitat du Nord sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 18 janvier 2024 entre la société anonyme Habitat du Nord, d’une part, et M. [E] [M] et Mme [R] [V], d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 3] à [Localité 8] est résilié depuis le 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [M] et Mme [R] [V] à payer à la société anonyme Habitat du Nord la somme de 2716,62 euros (deux mille sept cent seize euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025, échéance de juillet non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [E] [M] et Mme [R] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 81 euros (quatre-vingt-un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M.[E] [M] et Mme [R] [V] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [M] et Mme [R] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [E] [M] et Mme [R] [V] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à la société anonyme Habitat du Nord une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 564,28 euros (cinq cent soixante-quatre euros et vingt-huit centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société anonyme Habitat du Nord de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la société anonyme Habitat du Nord de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [M] et Mme [R] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 novembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 2 avril 2025 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,