TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01553 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3RI

Minute : 24/01153

Madame [I] [E]

C/

Madame [H] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [I] [E],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [D],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2021, Madame [I] [E] a donné à bail à Madame [H] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023, Madame [I] [E] a fait délivrer à Madame [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2892,60 euros en principal, au titre des loyers impayés au 03 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, Madame [I] [E] a fait assigner Madame [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

o déclarer acquise la clause de résiliation de plein droit incluse au contrat, en conséquence résilier le contrat,

o ordonner l’expulsion de Madame [H] [D] et de tout occupant de son chef,

o condamner Madame [H] [D] à lui payer :

«  5552,60 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 août 2023,

«  les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de l’assignation et le prononcé de la décision, dont le compte sera produit à l’audience,

«  une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et accessoires, et ce, jusqu’au départ effectif de la requise, matérialisé par la remise des clefs ou son expulsion,

«  1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

«  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

o ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 24 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2024, lors de laquelle la requérante a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 9310 euros, terme de juin 2024 inclus.

Le juge a demandé à la bailleresse de produire en cours de délibéré une version du bail lisible ainsi que les factures d’eau dont elle demande le paiement.

Madame [H] [D], régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, n’était pas présente et ne s’est pas faite représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.

En l’absence de production des pièces réclamées par le juge, une réouverture des débats a été prononcée et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette audience, Madame [I] [E] a produit un bail lisible. Elle déclare renoncé à sa demande d’expulsion, la locataire étant partie le 05 septembre 2024. Elle maintient ses autres demandes et actualise sa créance à la somme de 10728,67 euros au titre de la dette locative, outre 455,82 euros au titre des factures d’eau impayées et 1700 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de ses demandes, elle expose que Madame [H] [D] a quitté le logement le 05 septembre 2024, que la dette locative a augmenté et que la locataire reste lui devoir outre les loyers et charges impayés, dont les facture d’eau, des réparations locatives qu’elle chiffre à 1700 euros au regard de la facture qu’elle produit.

Madame [H] [D] régulièrement convoquée par le greffe à l’audience du 14 octobre 2024, n’est pas présente ni représentée. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 24 juin 2024.

En conséquence, la demande de Madame [I] [E] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 21 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 21 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er mai 2021 à compter du 22 octobre 2023.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Sur le principe de la créance au titre des loyers et charges :

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er mai 2021, du commandement de payer délivré le 21 août 2023, et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que Madame [I] [E] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [H] [D], absente à l’audience, ne conteste par définition pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient toutefois de déduire du décompte la somme de 88,67 euros (frais d’état des lieux de sortie) qui ne constitue pas un loyer ou une charge.

Sur la créance au titre de la consommation d’eau :

Au soutien de sa demande, la bailleresse produit les courriers de juillet 2022 à septembre 2024 qu’elle a adressés à la locataire lui réclamant le complément des sommes dues au titre de la consommation d’eau.

Cependant, Madame [I] [E] ne communique pas, malgré la demande qui lui a été faite par le juge, les factures qu’elle a reçues de la société qui exploite les services de distribution d’eau et qui justifient les montants réclamés à la locataire.

Dans ces conditions, la demande en paiement de ce chef sera rejetée.

* Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2023, Madame [H] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [D] à son paiement à compter du 22 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 05 septembre 2024, date de l’état des lieux de sortie et de remise des clés.

* Sur le montant des sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les loyers, charges et indemnités d’occupation ont été appelés jusqu’au mois de septembre 2023.

Toutefois, le dépôt de garantie de 620 euros n’a pas été déduit.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [D] à payer à Madame [I] [E] la somme de 10 020 euros [10 728,67 euros – (88,67 euros +620 euros)], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2023 sur la somme de 2892,60 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Madame [I] [E] sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur les dégradations locatives

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, la bailleresse réclame la somme de 1700 euros au titre des réparations locatives qu’elle impute à la locataire. Au soutien de sa demande, elle produit la facture de l’entreprise H2L BAT en date du 22 septembre 2024 mentionnant la fourniture de peinture et la main d’œuvre (murs et plafonds) pour un montant de 1385,45 euros, outre des frais au titre de la protection des meubles et autres éléments d’un montant de 160 euros.

Il ressort du contrat de bail et du décompte produit par la bailleresse qu’un état des lieux à la remise des clés et un état de lieux de sortie ont été réalisés. Cependant ni l’état des lieux d’entrée ni l’état des lieux de sortie du logement ne sont versés aux débats par le bailleur.

Madame [I] [E] ne démontre donc pas l’état du logement à l’entrée dans les lieux ni à la sortie des lieux ;

Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu que selon l’article 1231-6 du code civil prévoit que, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ;

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Madame [I] [E] ne démontre pas l’existence du préjudice dont elle se prévaut, qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, Madame [H] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 août 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [E] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [H] [D] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mai 2021 entre Madame [I] [E], d’une part et Madame [H] [D], d’autre part concernant les locaux situés [Adresse 2], à compter du 22 octobre 2023,

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à Madame [I] [E] la somme de 10 020 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 août 2023 sur la somme de 2892,60 euros et à compter du jugement pour le surplus,

DEBOUTE Madame [I] [E] de sa demande en paiement au titre des factures d’eau,

DEBOUTE Madame [I] [E] de sa demande au titre des réparations locatives,

DEBOUTE Madame [I] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [I] [E] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [H] [D] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 21 août 2023,

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à Madame [I] [E] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE