TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/12118

N° Portalis 352J-W-B7I-C56YQ

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

03 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [C] [L]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Florence RENAUDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P0383,

Maître Sousan SETAYESH BAMAS de la SELASU SSB AVOCAT Sousan Setayesh Bamas, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0544, s’est constitué le 7 juillet 2025en lieu et place de M^e RENAUDIN pour M. [Z] [C] [L],

Aide juridictionnelle totale par décision du 26 mai 2025

Madame [D] [L]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Florence RENAUDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P0383

S.A.S. LITTLE [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence RENAUDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P0383

Décision du 15 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 24/12118 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56YQ

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. NATISAC

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Caroline BOISSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2227

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée en date du 15 mai 2020 (ci-après, le « Bail n°1 »), la SARL NATISAC a donné à bail, à Monsieur [Z] [C] [L], un local commercial d’une surface de 39 m2 situé [Adresse 4], pour une durée de 36 mois à effet du 30 juin 2020 au 30 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 1950 euros hors charges et hors taxes payables d’avance, outre une provision sur charges de 170 euros pour la première année.

La destination des locaux telle que stipulée au contrat est celle d'« épicerie fine et restauration » et les locaux sont exploités sout l’enseigne « Little [Localité 8] ».

Par acte sous signature privée en date du 22 février 2023 (ci-après, le « Bail n°2 »), la société NATISAC a donné à bail à Madame [D] [L], mère de Monsieur [Z] [C] [L], le même local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 10], pour une durée de 12 mois à effet du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024, moyennant un loyer mensuel de 1.950 euros hors taxes, hors charges payable par avance.

La destination des locaux telle que stipulée au contrat est celle d'« épicerie fine, restaurant et débit de boisson ».

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, la société NATISAC a fait signifier à Madame [D] [L], un commandement visant la clause résolutoire du Bail n°2 du 22 février 2023, de payer la somme de 14.770 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2024 et du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, la société NATISAC a fait signifier à Monsieur [Z] [C] [L], un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 22 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la société NATISAC a fait signifier à Monsieur [Z] [C] [L], un commandement de payer la somme de 28 560 euros en principal au titre des loyers et charges impayés sur la période de juillet 2020 à juin 2023, au visa du Bail n° 2 du 22 février 2023

Ces actes ont été rectifiés par un acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, qui a corrigé le bail visé dans les commandements des 5 et 11 septembre en substituant le Bail n°1 du 15 mai 2020 au Bail n°2. Le montant demandé à hauteur de 28.560 euros n’a pas été modifié.

Parallèlement, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 septembre 2024, la société NATISAC a mis Madame [D] [L], Monsieur [Z] [C] [L] et la SAS LITTLE [Localité 8], en demeure de régulariser le solde débiteur de 48.400 euros au titre des arriérés de loyer et du dépôt de garantie du Bail n°1 et du Bail n°2.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] et la société LITTLE [Localité 8] ont signifié à la société NATISAC une assignation près le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’opposition aux commandements de payer visant la clause résolutoire en date du 5 septembre 2024.

Dans leur assignation signifiée le 3 octobre 2024, Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] et la société LITTLE [Localité 8] demandent au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

— DIRE ET JUGER que la SARL NATISAC tente de contourner les dispositions du statut des baux commerciaux, de sorte que les Commandements visant la clause résolutoire du 5 septembre 2024 ont été délivrés de mauvaise foi ;

— DIRE ET JUGER que les sommes visées dans les Commandements visant la clause résolutoire du 5 septembre 2024 ne sont pas intégralement dues ;

En conséquence :

— DIRE ET JUGER que les commandements visant la clause résolutoire du 5 septembre sont nuls et de nuls effet ;

✓ A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ACCORDER aux demandeurs un délai de 24 mois pour s’acquitter de leur dette ;

✓ EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONSTATER que Monsieur [Z] [C] [L] est resté en possession des lieux à l’expiration du Bail Dérogatoire 1 sans que sa jouissance ait été troublée ou contestée par la SARL NATISAC ;

En conséquence :

— DIRE ET JUGER qu’il s’est opéré, le 1er juillet 2023, un bail commercial de droit commun entre Monsieur [Z] [C] [L] et la SARL NATISAC ;

— CONDAMNER la SARL NATISAC à verser aux demandeurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL NATISAC aux entiers dépens de la procédure. »

Aux termes de leurs conclusions en défense notifiées le 4 février 2025 via RPVA, la société NATISAC demande au tribunal de :

« A TITRE LIMINAIRE

— Dire et juger qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’est opéré depuis le 1er juillet 2023.

— Dire et juge valable les commandements délivrés.

A TITRE PRINCIPAL

— Condamner Monsieur [Z] [C] [L] au paiement de la somme de 28.560 euros au titre des loyers dus pour la période du bail dérogatoire venu à expiration le 30 juin 2023

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 22 février 2023.

— Condamner solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] au paiement de la somme de 22.180 euros au titre des loyers dus pour le bail du 22 février 2023, somme arrêtée au 30 novembre 2024,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [C] [L] et Madame [D] [L] à payer de la somme de 2.218 euros à titre de clause pénale,

— Condamner solidairement Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4.680 euros à compter du 1er décembre 2024, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ,

— Ordonner l’expulsion de Madame [D] [L], Monsieur [C] [Z] [L], la société LITTLE [Localité 8], et celle de tous occupants de leurs chefs des lieux loués, et avec le concours de la force publique, si besoin est,

— Ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Débouter Madame [D] [L], Monsieur [C] [Z] [L] et la société LITTLE [Localité 8] de leur demande tendant à voir suspendre l’acquisition de la clause résolutoire et à obtenir des délais de paiement.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDSIAIRE :

— Prononcer la résolution judiciaire du bail en date du 22 février 2023 à effet au 1er juillet 2023

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Débouter Madame [D] [L], Monsieur [Z] [C] [L] et la Société LITTLE [Localité 8] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner Madame [D] [L], Monsieur [Z] [C] [L] et la Société LITTLE [Localité 8] au paiement des dégradations locatives.

— Condamner solidairement Madame [D] [L], Monsieur [Z] [C] [L] et la Société LITTLE [Localité 8] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision, nonobstant appel. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties concernant l’exposé de leurs moyens.

A l’issue de la mise en état, l’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie tenue à juge unique le 19 mai 2025 et mise en délibéré au 15 septembre 2025, étant précisé aux parties que le jugement est mis à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

Les demandeurs n’ont pas été représenté et n’ont pas déposé de dossier de plaidoirie à l’audience du 19 mai 2025.

Le 2 septembre 2025, Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] et la société LITTLE [Localité 8] ont notifié par RPVA des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture. Aux termes de ces conclusions, il est demandé au tribunal de :

« Révoquer l’ordonnance de clôture du 6 mars 2025, ou subsidiairement, ordonner la réouverture des débats ;

— Constater que les loyers antérieurs à septembre 2021 sont prescrits, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— Dire et juger que la dette locative exigible sur le premier bail de location ne saurait excéder 7.600 euros ;

— Débouter la défenderesse de toute demande relative aux loyers prescrits ;

— Condamner la défenderesse aux dépens ;

— Subsidiairement, condamner la défenderesse à verser aux demandeurs la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Les demandeurs fondent leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture sur la prescription de plein droit des loyers dus entre juin 2020 et août 2021, en application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et réformer la loi n°86-1290 du 23 décembre. A titre subsidiaire, ils estiment que la prescription quinquennale s’applique mais que la prescription triennale prévaut pour les baux commerciaux. Ils soutiennent que la prescription est d’ordre public et doit être relevée d’office par le juge.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture de la mise en état, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité.

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture de la mise en état peut être révoquée, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. La révocation peut intervenir d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

En l’espèce, les demandeurs ne font état dans leurs conclusions d’aucune cause grave survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture qui justifierait la révocation.

Au surplus, il est rappelé à toutes fins utiles qu’en application de l’article 2247 du code civil, le juge ne peut pas suppléer d’office le moyen résultant de la prescription.

En conséquence, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée, et les conclusions notifiées le 2 septembre 2025 seront déclarées irrecevables.

Sur la validité des commandements de payer du 5 septembre 2024

Les demandeurs estiment, dans leur assignation, que la société NATISAC tente de contourner les dispositions du statut des baux commerciaux de sorte que les commandements de payer délivrés par cette dernière l’ont été de mauvaise foi et seraient nuls. Ils soutiennent que les sommes visées dans les deux commandements de payer délivrés le 5 septembre 2024 ne sont pas intégralement dues car des remises de loyer avaient été consenties pendant la période Covid. Ils exposent enfin que les commandements de payer sont nuls en raison de la mauvaise foi de la bailleresse caractérisée par les deux éléments précédemment évoqués à savoir le refus d’accorder un bail commercial et l’irrégularité des sommes demandes.

La société NATISAC fait valoir que le commandement de payer du 4 octobre 2024 relatif au premier bail conclu le 15 mai 2020 est régulier dans la forme et dans les sommes visées de sorte qu’il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [C] [L] au paiement des sommes réclamées.

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandeurs ne visent dans leur assignation que les commandements de payer délivrés le 5 septembre 2024 et non celui du 7 juin 2024, et, qu’ils n’ont produit aucune pièce, de sorte que le tribunal ne dispose que des pièces produites par la société NATISAC.

L’article L. 145-5 du code de commerce prévoit que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux, déroger aux dispositions du code de commerce relatives au statut des baux commerciaux, sous réserve que la durée totale du bail ne soit pas être supérieure à trois ans.

Aux termes de l’article 1728 du code civil le preneur d’une chose est tenu de deux obligations principales et notamment celle de payer le prix aux termes convenus.

Au titre de l’article 1342 du code civil, lorsque le débiteur d’une obligation ne s’exécute pas volontairement, le créancier peut en exiger le paiement.

En application de l’article 1344 du code civil, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou par un acte portant interpellation suffisante, soit si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Par ailleurs, selon l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Enfin, en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il revient à la partie qui allègue un fait, et notamment la mauvaise foi de son cocontractant, d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bail du 15 mai 2020 conclu entre Monsieur [Z] [C] [L] et la société NATISAC prévoit une renonciation expresse au statut des baux commerciaux et stipule plus particulièrement que le preneur déclare expressément avoir parfaite connaissance des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, et avoir entendu déroger et renoncer explicitement au statut des baux commerciaux en toutes ses dispositions.

Ce bail a été conclu pour une durée de 3 ans, de sorte que la condition de dérogation au statut des baux commerciaux est remplie.

En conséquence, le bail du 15 mai 2020 est un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux tel que prévu par le code de commerce.

Monsieur [Z] [C] [L], en qualité de preneur était débiteur d’une obligation de paiement des loyers entre les mains de la société NATISAC, bailleresse. L’inexécution de son obligation par Monsieur [Z] [C] [L] a obligé la société NATISAC à lui en exiger le paiement.

La mise en demeure envoyée par la société NATISAC le 16 septembre 2024 et le commandement de payer du 4 octobre 2024 rectifiant les actes extrajudiciaires des 5 et 11 septembre 2024, portent une interpellation suffisante du preneur, en ce qu’ils ont été adressés à Monsieur [Z] [C] [L] en sa qualité de preneur, ont été délivrés à l’adresse du local (en vertu d’une clause d’élection de domicile intégrée au bail), ont rappelé le bail sur lequel ils se fondaient et ont mentionné le montant cumulé des arriérés de loyers.

Monsieur [Z] [C] [L] est défaillant dans l’administration de la preuve de l’usage prétendument déloyal de sa prérogative contractuelle par la société NATISAC.

Bien au contraire, alors que les décomptes produits démontrent que Monsieur [Z] [C] [L] a cessé tout règlement entre octobre 2020 et février 2021, puis n’a réglé que partiellement les loyers entre février 2021 et août 2021, avant de ne jamais plus régler la somme exacte des loyers jusqu’à l’expiration du Bail n°1, il ne démontre pas que la société NATISAC a délivré des actes de mauvaise foi, alors qu’il a disposé d’un temps largement suffisant pour exécuter son obligation principale de paiement des loyers.

S’agissant de l’irrégularité des montants réclamés aux termes du décompte produit, les demandeurs ne justifient pas des réductions de loyer invoquées. En tout état de cause, un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle réellement due n’en demeure pas moins valable à concurrence des sommes dues.

En conséquence, le commandement de payer du 4 octobre 2024, rectifiant les actes extrajudiciaires des 5 et 11 septembre 2024, n’est entaché d’aucune irrégularité et la demande de nullité des actes du 5 septembre 2024, qui ne sont pas versés aux débats, sera rejetée.

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

La société NATISAC ne s’oppose pas à la qualification du second bail dérogatoire en bail commercial et soutient que Monsieur [Z] [C] [L], qui est le véritable titulaire du second bail doit être condamné solidairement ; qu’en application de la clause résolutoire prévue au second bail, en l’absence de paiement à la suite du commandement de payer du 7 juin 2024, la clause résolutoire est acquise.

L’article L.145-5 du code de commerce prévoit que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger à l’application du statut des baux commerciaux, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

En l’espèce, le 15 mai 2020, un premier bail dérogatoire a été conclu entre Monsieur [Z] [C] [L] et la société NATISAC à effet du 30 juin 2020 au 30 juin 2023.

Le 22 février 2023, la même société NATISAC a conclu avec Madame [D] [L] un autre bail dérogatoire à l’application du statut des baux commerciaux, visant l’exploitation du même local sous la même enseigne et ayant la même destination, à effet du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024.

Les parties s’accordent sur le fait que Monsieur [Z] [C] [L] a continué d’exploiter, au sein des locaux, le fonds d’épicerie fine et restaurant sous l’enseigne « LITTLE [Localité 8] », de sorte qu’il est resté et a été laissé en possession des locaux à l’expiration du premier bail dérogatoire.

Il est donc constant que le bail du 22 février 2023 doit être qualifié de bail commercial, et non de bail dérogatoire, au profit de Monsieur [L] et de sa mère.

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause intégrée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, selon l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, sont privés d’effet les commandements visant la clause résolutoire, qui, quoique répondants aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire.

Enfin, en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il revient à la partie qui allègue un fait, et notamment la mauvaise foi de son cocontractant, d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bail conclu le 22 février 2023 contient un article « Clause résolutoire » aux termes duquel « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer, indemnité d’occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer, arriéré de loyer, dépôt de garantie ou charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, un (1) mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant toutes offres ou consignations. »

Par acte extrajudiciaire en date du 7 juin 2024, reproduisant l’article L. 145-41 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire inscrite au bail, la société NATISAC a fait commandement à Madame [D] [L], titulaire du bail, de lui payer la somme de 14 770 euros en principal.

Au regard de l’arriéré locatif et de l’arrêt du paiement des loyers au mois de février 2024, sans jamais reprendre, à l’exception d’un règlement le 25 octobre 2024, la société NATISAC était en droit de faire application des stipulations du bail la liant à Madame [D] [L] et donc de mettre en œuvre la clause résolutoire.

Les demandeurs n’apportent aucunement la preuve de la mauvaise foi de la société NATISAC dans l’utilisation de sa prérogative contractuelle.

En conséquence, le commandement de payer du 7 juin 2024 n’est entaché d’aucune irrégularité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Le premier alinéa de l’article L.145-41 du code de commerce a précédemment été visé.

Il n’est justifié d’aucun versement dans le mois suivant le commandement de payer du 7 juin 2024.

Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire étant remplies, le Bail n°2 est résilié de plein droit à compter du 7 juillet 2024 à 24h.

En conséquence, Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L], occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 8 juillet 2024, ainsi que tous occupants de leur chef, devront quitter les locaux dans les conditions fixées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

La société NATISAC sollicite la condamnation des demandeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer mensuel en application de l’article « Clause pénale » du contrat, soit à la somme de 4 680 euros jusqu’à la libération des locaux.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre.

Toutefois, la jurisprudence a pu estimer que l’indemnité d’occupation égale au double du loyer prévu au contrat de bail présente le caractère d’une clause pénale (Civ. 3, 8 avril 2010, n°08-20.525).

Or, aux termes de l’article 1231-5 du code civil le juge peut modérer d’office la pénalité si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, est inscrit au bail conclu le 22 février 2023 un article « Clause pénale », selon lequel « En cas d’occupation des lieux après la résolution du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son départ ou son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles ».

Cette disposition contractuelle visant l’octroi, par avance, à la société NATISAC, d’une indemnité forfaitairement déterminée, équivalente au double du loyer pratiqué, doit s’analyser comme une clause pénale pouvant être réduite.

Compte tenu de la nature de l’indemnité d’occupation, il est justifié de la ramener au montant du loyer en principal à la date de résiliation, charges, taxes et accessoires en plus.

En conséquence, Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 8 juillet 2025 jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés, d’un montant égal au montant du dernier loyer, majoré des taxes et charges.

Sur les demandes en paiement de la société NATISAC

Sur les arriérés locatifs

La société NATISAC sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [C] [L] au paiement des arriérés de loyers du Bail n°1 à hauteur de 28 560 euros et la condamnation solidaire de Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] au paiement des arriérés de loyer du Bail n°2 à hauteur de 22 180 euros.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 1201 du code civil, lorsque les parties ont conclu un contrat apparent qui dissimule un contrat occulte, ce dernier aussi appelé contre-lettre, produit effet entre les parties. Il n’est pas opposable aux tiers, qui peuvent néanmoins s’en prévaloir.

En l’espèce, la société NATISAC a produit, dans son commandement de payer en date du 4 octobre 2024 relatif au Bail n°1, un décompte locatif arrêté au 30 juin 2020 faisant apparaitre un solde débiteur de 28 560 euros en principal.

Ce décompte apporte la preuve de la créance alléguée compte tenu de son caractère complet et précis. Aucun justificatif de la contestation du montant n’est versé aux débats par les demandeurs, ni aucun justificatif de versements qui seraient intervenus et n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, Monsieur [Z] [C] [L] sera condamné à payer à la société NATISAC la somme de 28 560 euros arrêtée au 30 juin 2023, au titre du bail du 15 mai 2020.

Par ailleurs, la société NATISAC estime que le véritable bénéficiaire du bail conclu le 22 février 2023 est Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] n’ayant agi qu’en simple prête-nom.

Il est constant que Monsieur [Z] [C] [L] a continué à exploiter le local à l’issue du bail du 15 mai 2020, au travers de sa société, la SAS LITTLE [Localité 8]. Pour autant, sa mère, Madame [D] [L], a non seulement servi de prête nom mais est aussi intervenue dans la gestion du bail dans la mesure où, par courrier du 16 mai 2024, elle répondait à un courrier recommandé du 14 mai 2024, s’excusant des retards de paiement et indiquant « Nous avons rencontré de graves difficultés financières et nous nous efforçons de régler les arriérés financiers avant la fin du bail sui se termine le 30 juin 2024 ».

Cette situation justifie la condamnation in solidum des demandeurs au paiement des sommes dues au titre du second bail.

La société NATISAC a produit dans son commandement de payer en date du 7 juin 2024 relatif au bail du 22 octobre 2023, un décompte locatif arrêté au mois de juin 2024 indiquant une dette locative de 14.770 euros incluant des arriérés de loyer et de dépôt de garantie.

Elle fait état d’une dette locative qui s’élèverait à 22.180 euros au mois de novembre 2024, sans toutefois produire aucun décompte actualisé, de sorte que ce montant n’est pas justifié.

En conséquence, Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] seront condamnés à payer à la société NATISAC la somme 14.770 euros au titre des arriérés de loyer arrêtés au mois de juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Les demandeurs, dans leur assignation, sollicitent du tribunal des délais de paiement, à savoir 24 mois, pour s’acquitter de leur dette.

La défenderesse estime quant à elle que les demandeurs sont défaillants dans l’administration de la preuve de leur capacité d’apurement du montant de la dette locative en 24 mois.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent les délais les plus larges pour s’acquitter de leur dette, à savoir 24 mois, sans justifier de leur situation économique actuelle et de leur capacité d’apurement de la dette.

En conséquence, au regard de ces éléments, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la clause pénale

La société NATISAC demande la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [C] [L] et de Madame [D] [L] au paiement de la somme de 2 218 euros au titre de la clause pénale inscrite dans le bail du 22 février 2023.

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil le juge peut modérer d’office la pénalité si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, un article « Clause pénale » est inscrit dans le bail du 22 février 2023 tel que suit : « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires, le Preneur sera tenu d’une indemnité égale à 10% des sommes dues, sans préjudice des frais de recouvrement et de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Cette clause sera applicable dans un délai de 15 jour après mise en demeure de payer ».

Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2024, la société NATISAC a mis en demeure Madame [D] [L] de payer l’arriéré locatif du bail du 22 février 2023, lequel commandement est resté sans effets.

Il est rappelé que les sommes dues au titre du bail du 22 février 2023 à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 7 juillet 2024 s’élèvent à 14.770 euros.

Au regard de l’attitude des preneurs, particulièrement peu diligents face à leurs obligations contractuelles, la pénalité de 10% n’apparait pas manifestement excessive.

En conséquence, en application de la clause pénale telle qu’inscrite au sein du bail du 22 février 2023, Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] seront condamnés au paiement de la somme de 1.477 euros représentant 10% des sommes dues au titre de l’arriéré de loyer et de dépôt de garantie.

Sur les dégradations locatives

La société NATISAC énonce qu’une vitre du local a été cassée par Monsieur [Z] [C] [L] et que la réparation de celle-ci doit être mise à la charge des demandeurs.

En application de l’article 6 du code de procédure civile, les parties doivent, à l’appui de leur prétention, alléguer les faits propres à les fonder. A cette fin, aux termes de l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société NATISAC fait mention de la dégradation d’une vitre au sein du local mais ne développe aucun moyen de fait ou de droit propre à fonder sa prétention et n’apporte aucun élément de preuve pouvant attester cette allégation.

En conséquence, la société NATISAC sera déboutée de sa demande jugée infondée.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] et la société LITTLE [Localité 8], succombant à l’instance qu’ils avaient engagé, seront condamnés in solidum au dépens.

Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum, sur ce fondement, à payer à la société NATISAC la somme de 4.000 euros

Il sera rappelé que cette décision est exécutoire de droit à titre provisoire, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 6 mars 2025,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 2 septembre 2025 par Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] et la SAS LITTLE [Localité 8],

Déboute Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] et la SAS LITTLE [Localité 8] de leur demande de nullité des commandements de payer du 5 septembre 2024,

Dit que le bail du 22 février 2023 conclu entre la SARL NATISAC et Madame [D] [L] est soumis au statut des baux commerciaux,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22 février 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 5], à la date du 7 juillet 2024 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 7 juin 2024 délivré par la SARL NATISAC à Madame [D] [L] en qualité de prête nom de Monsieur [Z] [C] [L] et de la SAS LITTLE [Localité 8],

Dit que Madame [D] [L] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [Z] [C] [L] et la SAS LITTLE [Localité 8], les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour Madame [D] [L] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise la SARL NATISAC à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] [L] et Madame [D] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation au profit de la SARL NATISAC dont le montant est fixé à une somme égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des taxes et charges, à compter du 8 juillet 2024 et jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne, Monsieur [Z] [C] [L] au paiement d’une somme de 28 560 euros au titre des arriérés de loyers du bail du 15 mai 2020,

Condamne in solidum Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] au paiement d’une somme de 14.770 euros au titre des arriérés de loyer et dépôt de garantie du bail du 22 février 2023,

Condamne in solidum Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] au paiement d’une somme de 1.477 euros au titre de la clause pénale inscrite au bail du 22 février 2023,

Déboute Madame [D] [L] et Monsieur [Z] [C] [L] et la SAS LITTLE [Localité 8] de leur demande de délais de paiement,

Déboute la SARL NATISAC de sa demande de condamnation à la réparation des dégradations locative,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] et la SAS LITTLE [Localité 8] à payer à la SARL NATISAC la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [Z] [C] [L], Madame [D] [L] et la SAS LITTLE [Localité 8] aux entiers dépens,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Septembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES