Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 22 avril 2025, n° 23/03167

TJ Saint-Denis de la Réunion 22 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Absence de mise en demeure préalable
La cour a constaté qu'aucune mise en demeure n'a été adressée à Monsieur [V], ce qui constitue une violation des obligations contractuelles de la SARL FOMA.
Rejeté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a jugé que les deux parties avaient failli à leurs obligations respectives, et que la SARL FOMA n'avait pas respecté ses obligations contractuelles.
Rejeté
Préjudice moral lié à l'exécution des travaux
La cour a estimé que le préjudice moral n'était pas justifié au regard des éléments présentés.
Rejeté
Frais engagés dans le cadre de la procédure
La cour a débouté Monsieur [V] de sa demande de remboursement de frais, considérant que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas une telle allocation.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 22 avr. 2025, n° 23/03167
Numéro(s) :	23/03167
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thibaut BESSUDOJean Pierre LIONNETPierre HOARAU
Parties :	S.A.R.L. FONCIERES DES MASCAREIGNES

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03167 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GOG3

NAC : 50G

JUGEMENT CIVIL

DU 22 AVRIL 2025

DEMANDEUR

M. [M] [V]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

SELAS [F] – [X] & QUINOT – NOTAIRES ASSOCIES

[Adresse 1]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Me [S] [X]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. FONCIERES DES MASCAREIGNES

[Adresse 5]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :

Expédition délivrée le :

à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS

M^e Pierre HOARAU

M^e Jean pierre LIONNET

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Juge,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de M^me Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 25 Février 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 22 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

du 22 Avril 2025,

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte introductif d’instance du 15 septembre 2023, Monsieur [M] [V] a fait assigner la SARL FONCIÈRE DES MASCAREIGNES (FOMA), représentée par son gérant, Monsieur [G] [V], ainsi que Maître [S] [X] et la SELAS " [O] GOFF, [X] & QUINOT, notaires associés " en exposant que, par acte notarié du 10 novembre 2021, il a été constaté l’échange de biens immobiliers suivant :

— la SARL FOMA lui a cédé un terrain sis sur la Commune de [Localité 10], cadastré AI [Cadastre 2], valorisé à 500.000 euros,

— il a cédé à la SARL FOMA deux parcelles de terrain sises à [Localité 10], cadastrées AH [Cadastre 3] et AH [Cadastre 4], valorisées à 700.000 euros ;

qu’il en est résulté à son profit une soulte de 200.000 euros payée à hauteur de 50.000 euros, le solde, 150.000 euros ayant été conservé par le notaire ;

sur ce solde, une somme de 131.250 euros a été mise en séquestre en la comptabilité du notaire, à charge pour lui de procéder au nettoyage des parcelles cédées à la société FOMA dans le délai d’un mois ;

qu’il n’a pas été en capacité de respecter son obligation en raison d’un état de santé dégradé et, courant 2022, il a constaté que la société FOMA avait elle-même effectué le nettoyage ;

n’ayant jamais été destinataire d’aucune mise en demeure ni devis préalables à ces travaux, il a fait délivrer une mise en demeure à la société FOMA le 14 décembre 2022 en contestant le principe des travaux effectués et en considérant que la somme séquestrée devait lui être attribuée ;

que ce courrier est demeuré sans réponse.

Monsieur [V] fait valoir que la SARL FOMA n’a pas respecté les conditions posées par les articles 1217 et 1221 du Code civil ;

qu’en effet, elle ne lui a pas délivré une mise en demeure préalable, ce qui a pour conséquence une prorogation tacite d’échéance ;

qu’en outre, les matériels lui appartenant ne lui ont jamais été remis ;

qu’enfin, aucun devis ne lui a été présenté ;

que la société FOMA l’a volontairement placé devant le fait accompli ;

qu’elle apparaît mal fondée à lui demander le remboursement de la facture de la société TRIVALOR du 21 novembre 2022.

Il demande qu’il soit ordonné à Maître [S] [X] et à la SELAS " [F], [X] & QUINOT, notaires associés " de libérer la somme de 131.250 euros à son profit.

Il demande la condamnation de la SARL FOMA à lui payer les sommes suivantes :

—  45.000 euros au titre de son préjudice matériel,

—  5.000 euros au titre de son préjudice moral,

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire, s’il devait être condamné, il demande que soit écartée l’exécution provisoire du jugement.

La SARL FOMA réplique que sa demande tendant à la libération du séquestre ne résulte aucunement d’une exécution forcée en nature de l’article 1221 du Code civil mais plutôt de l’exécution des dispositions contractuelles convenues d’un commun accord entre les parties ;

qu’il appartenait à Monsieur [V] d’exécuter son obligation sans qu’il soit besoin de relances ;

qu’il ne conteste d’ailleurs pas sa défaillance mais la justifie par son état de santé alors que les travaux auraient pu être exécutés par une tierce entreprise ;

qu’il n’était pas prévu de lui présenter préalablement un devis pour qu’il puisse en discuter ;

que, compte tenu de l’ampleur des travaux, la facture de 247.567,71 euros n’a rien d’exorbitant ;

que les travaux relatifs à son propre projet de construction ont fait l’objet d’une facturation distincte.

La SARL FOMA demande donc la libération de la somme séquestrée à son profit et la condamnation de Monsieur [M] [V] à lui payer la somme de 116.317,71 euros, montant du différentiel entre la somme séquestrée et celle facturée, à titre de dommages et intérêts.

Elle réclame la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les notaires appelés en la cause demandent que leur soit donné acte de ce qu’ils exécuteront la décision du tribunal quant au destinataire des fonds séquestrés dans le compte de l’office.

Ils réclament la somme de 1 .500 euros au titre des frais irrépétibles.

ET SUR QUOI

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il est constant que, par acte notarié du 10 novembre 2021, la SARL FOMA et Monsieur [M] [V] ont procédé entre eux à l’échange ci-après :

— la SARL FOMA a cédé à Monsieur [M] [V] un terrain sis à [Localité 10] d’une surface de 2.500 m² environ, sur lequel est édifiée une maison d’habitation de type F4,

— Monsieur [M] [V] a cédé à la SARL FOMA deux parcelles de terrain contiguës d’une superficie totale de 4.785 m² ;

que, compte tenu de la valeur respective des biens échangés, une soulte de 200.000 euros restant à la charge de la SARL FOMA dont elle s’est acquittée à hauteur de 50.000 euros ;

que les parties sont convenues de séquestrer entre les mains du notaire la somme de 131.250 euros, Monsieur [M] [V] devant procéder au nettoyage du terrain au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la date de l’acte notarié, sauf cas de force majeure ;

que Monsieur [M] [V] n’a pas exécuté son obligation dans le délai convenu.

Il est également constant qu’aux termes de l’acte notarié du 10 novembre 2021, il est indiqué : "Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds… à la société FONCIÈRE DES MASCAREIGNES directement et hors la présence de Monsieur [M] [V], sur la présentation d’un exploit d’huissier constatant la non-exécution de l’engagement ci-dessus par son co-échangiste à la date prévue, à due concurrence du montant nécessaire à l’exécution desdits travaux, sur la base d’un devis qui sera fourni par la société FONCIÈRE DES MASCAREIGNES." ;

qu’or, si la SARL FOMA a produit aux débats un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 11 mars 2022 ainsi qu’un devis de travaux daté du 1er mars 2022 et s’élevant à la somme de 280.000 euros TTC, il n’apparaît pas qu’elle les avait préalablement transmis à l’étude notariale ;

qu’elle n’a donc pas respecté ses obligations contractuelles.

De plus, aux termes des articles 1217 et 1221 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation après une mise en demeure préalable.

En l’espèce, aucune mise en demeure n’a été adressée à Monsieur [M] [V] qui a été mis devant le fait accompli alors qu’il eût été prudent de soumettre à la discussion des parties le coût des travaux à réaliser qui a excédé de plus de 100.000 euros le montant de la somme séquestrée.

La SARL FOMA fait valoir que Monsieur [M] [V] a été destinataire de nombreuses relances mais ne l’établit pas.

En effet, les captures d’écran versées aux débats ne démontrent pas que Monsieur [M] [V] était destinataire des messages et pas davantage son épouse.

En définitive, les deux parties à l’acte notarié ont failli à leurs obligations respectives.

Monsieur [M] [V] s’était engagé à nettoyer le terrain et à enlever les constructions et encombrants.

Il n’en a rien fait et son état de santé dégradé ne constitue pas un cas de force majeure.

Il est regrettable que les contractants n’aient pas estimé nécessaire de joindre à l’acte notarié un quelconque état des lieux de nature à permettre une estimation sérieuse du coût des travaux à réaliser et de la valeur des matériels à enlever.

Néanmoins, l’on peut considérer que les parties ont évalué le montant des travaux de déblayage à la somme séquestrée.

Il convient donc de libérer la somme de 131.250 euros au profit de la SARL FOMA et de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

L’équité commande en la cause d’allouer à Maître [S] [X] et à la SELAS "[O] GOFF, [X] & QUINOT, notaires associés" la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, somme qui sera payée par Monsieur [M] [V].

Il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [M] [V] de l’ensemble de ses demandes,

ORDONNE à Maître [S] [X] et à la SELAS "[O] GOFF, [X] & QUINOT, notaires associés" de libérer la somme de 131.250 euros dont ils sont séquestres au profit de la SARL FOMA,

DÉBOUTE la SARL FOMA du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [M] [V] à payer à Maître [S] [X] et à la SELAS "[O] GOFF, [X] & QUINOT, notaires associés" la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [M] [V].

EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE [O] PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE