N° RG 24/01882 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YYDJ

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

62A

N° RG 24/01882

N° Portalis DBX6-W-B7I-YYDJ

AFFAIRE :

[U] [C]

[D] [C]

C/

[O] [Z]

SARL MATILLE

[Adresse 19]

le :

à

SELARL BARDET & ASSOCIES

SCP MAATEIS

1 copie à Madame [M] [H], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur PETEAU, Vice-Président, statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DEBATS :

à l’audience publique du 25 Novembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [U] [C]

née le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 16] (GERS)

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [D] [C]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 16] (GERS)

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 15]

[Localité 6]

représenté par Maître Stéphan DARRACQ de la SCP MAATEIS, avocats au barreau de BORDEAUX

SARL MATILLE, exerçant sous l’enseigne ORPI, prise en son établissement secondaire exerçant sous l’enseigne ORPI CREON BTF sise [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 17 février 2021, Monsieur [D] [C] et Madame [U] [C], son épouse (les époux [C]), ont acquis une maison individuelle édifiée sur une parcelle d’environ 1.200 m², située [Adresse 4] à [Localité 21], sur une parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13].

Leur propriété est contiguë à celle dont Monsieur [O] [Z] est propriétaire et située [Adresse 18], cadastrée section AE n° [Cadastre 14] ayant obtenu un permis de construire le 15 juillet 2020 délivré par la Mairie de [Localité 20] pour la construction d’une maison individuelle d’habitation R+1, laquelle a été achevée en février 2023.

Se plaignant de la création de vue réciproques, d’une perte de vue dégagée et d’une perte d’intimité depuis la réalisation de ces travaux, les époux [C] ont, après l’échec de leur tentative de conciliation constaté le 24 juin 2022, obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, par ordonnance du 07 novembre 2022, la désignation de Madame [M] [H] aux fins qu’elle procède à une expertise judiciaire.

Madame [H] a déposé son rapport d’expertise le 03 novembre 2023.

Par actes délivrés les 29 février et 07 mars 2024, les époux [C] ont fait assigner Monsieur [O] [Z] sur le fondement des articles 544 et 651 du code civil et la SARL MATILLE, agence immobilière exerçant sous l’enseigne ORPI à laquelle ils reprochent un manquement à son devoir d’information, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en indemnisation.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, les époux [C] demandent au tribunal de :

— condamner Monsieur [O] [Z] à leur verser :

—  21.075 euros au titre de leur préjudice de perte d’intimité,

—  30.335,42 euros au titre de leur préjudice de perte de vue,

—  21.075 euros au titre de leur préjudice de perte d’ensoleillement.

— condamner la SARL MATILLE à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’information,

— condamner Monsieur [O] [Z] aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi qu’à leur verser la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL MATILLE à leur verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ou, subsidiairement, de la condamner in solidum avec Monsieur [O] [Z] au paiement des dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Monsieur [O] [Z] conclut au rejet des demandes adverses, sollicite que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à venir ou, à défaut, d’assortir l’exécution des condamnations à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations et que soient condamnés les époux [C] au paiement des dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la SARL MATILLE, exerçant sous l’enseigne ORPI, n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2025.

N° RG 24/01882 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YYDJ

MOTIFS

1/ Sur la demande en réparation du trouble anormal du voisinage

Les époux [C] soutiennent que l’édification de la maison d’habitation à étage de leur voisin, située à 3 mètres de la limite séparative et avec une hauteur de plus de sept mètres, a engendré pour eux un trouble anormal de voisinage, tel qu’indiqué par le rapport d’expertise judiciaire de Madame [H], en ce qu’elle a induit à la fois une perte d’ensoleillement, une perte de vue ainsi qu’une perte d’intimité caractérisées par l’existence d’un mur de sept mètres longeant leur terrain et, depuis l’étage, de vues plongeantes sur leur jardin. Ils soulignent que l’expert judiciaire a respectivement évalué, pour chacun des dits préjudices, une perte de valeur vénale de leur maison d’habitation à 2,52 %, 2,50 % et 2,50 %, soit un montant total de 72.485,42 euros. Ils ajoutent avoir acquis une maison d’habitation à la campagne sans vis-à-vis et ne pas avoir été informés du projet de construction de Monsieur [Z] qui est de surcroît incomparable aux propriétés voisines au regard de sa proximité avec leur parcelle ainsi que de sa taille.

Monsieur [Z] conteste l’existence d’un trouble anormal du voisinage dans la mesure où, d’une part, comme l’a relevé l’expert judiciaire, l’ensemble des règles d’urbanisme ont été respectées et, d’autre part, les époux [C] avaient parfaitement connaissance du caractère constructible du terrain jouxtant leur propriété et du fait qu’il était possible d’y construire une maison d’habitation à étage. En tout état de cause, il fait valoir qu’il leur appartenait de s’informer sur la nature du projet de construction, dont ils avaient au demeurant eu connaissance et étant précisé qu’ils n’ont fait l’acquisition de leur bien immobilier que postérieurement à la délivrance de l’autorisation de construire. En outre, il indique que si les époux [C] ont fait le choix d’habiter dans une zone rurale, ceux-ci ont toutefois décidé de s’installer dans une parcelle entourée de plusieurs voisins et contiguë à un terrain constructible.

Aux termes de l’article 544 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il appartient à celui qui se prétend victime d’un trouble anormal du voisinage d’en rapporter la preuve. Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

De jurisprudence constante le juge doit rechercher in concreto si les nuisances invoquées ont un caractère excessif par rapport aux inconvénients normaux inhérents à tout voisinage dans l’environnement considéré.

Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d’urbanisme n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

En l’espèce, il est constant que la construction litigieuse est conforme au permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 20]. L’expert judiciaire décrit une hauteur de la maison litigieuse de 6,83 mètres à partir du seuil, implantée en fond de terrain sur deux niveaux, et visible depuis la propriété des époux [C], le tout dans un environnement rural. Il est précisé dans le rapport que la propriété de Monsieur [Z] s’inscrit dans le paysage sans s’en détacher particulièrement, qu’il existe dans le secteur d’autres maisons R+1.

Les plaintes des époux [C] portent sur trois aspects à savoir la perte d’intimité, la perte de vue et la perte d’ensoleillement.

S’agissant du premier point, les vues créées sont des vues droites respectant les règles du code civil applicables en l’espèce.

Depuis le rez-de-chaussée, les vues directes existent mais sont aujourd’hui stoppées par la végétation et depuis l’étage, les vues existent également mais seulement depuis des locaux de passage ou de service, et non depuis des pièces de vie.

Si ces vues directes depuis l’étage sont permanentes et peuvent nuire à l’intimité dans l’utilisation normale du jardin et de la piscine des époux [C], l’expert précise toutefois concernant celle-ci que ces derniers ont procédé à la construction de la piscine et des plages en ayant une parfaite connaissance du projet immobilier voisin dans la mesure où les travaux de clos et de couvert de la maison de Monsieur [Z] étaient terminés.

S’agissant du second point, l’expert a relevé une perte de vue causée par l’édification du mur de près de sept mètres à environ trois mètres du mur de clôture qui longe le fond de leur jardin sur l’ensemble de leur terrain. Il n’est pas contestable, comme cela ressort des clichés pris pendant les opérations d’expertise, que la maison de Monsieur [Z] est bien visible depuis le jardin des demandeurs.

Toutefois il convient en premier lieu de relever que les demandeurs ne pouvaient ignorer que la parcelle du défendeur avait vocation à être construite s’agissant d’un terrain constructible issu d’une division.

En second lieu, la description du rapport d’expertise ne démontre aucune vue remarquable dont auraient auparavant bénéficié les demandeurs, l’environnement étant essentiellement composé de champs, de grands terrains dont certains sont cultivés.

Ainsi, si une perte de vue s’avère être caractérisée selon l’expert judiciaire, celle-ci s’avère en tout état de cause minime.

S’agissant du troisième point, l’expert judiciaire a relevé une perte d’ensoleillement comprise entre 5 et 21 % durant la période hivernale, essentiellement durant quatre mois, au niveau du jardin des époux [C] dont la zone d’impact maximal est évaluée à 250 m² sur une parcelle de 1132 m².

Il a cependant indiqué que ce trouble n’affectait pas l’intérieur de la maison des époux [C].

Le trouble lié à la perte d’ensoleillement est donc constitué mais limité, les époux [C] pouvant utiliser la piscine, la terrasse et le jardin durant huit mois de l’année comprenant la période estivale, et étant également rappelé que ces derniers ont procédé à la construction de la piscine à cet endroit-là alors qu’ils avaient d’ores et déjà passé un hiver dans leur maison et qu’ils avaient connaissance de l’ampleur de la construction litigieuse.

Enfin, et surtout, les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’un droit immuable à un environnement stable, lui-même sans élément remarquable, dans une commune, certes encore rurale, mais située dans la périphérie de [Localité 17] (20 kilomètres) composée de 5.000 habitants et vouée à s’urbaniser.

En conséquence, il ressort des éléments susvisés, pris dans leur ensemble, que si le trouble dont se prévalent les demandeurs ne peut être nié, celui-ci ne peut toutefois être considéré comme excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En l’absence de démonstration de l’anormalité du trouble créé par la construction, les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs prétentions formées à l’encontre de Monsieur [Z].

Sur la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’achat du bien immobilier des époux [C] a été négocié par la SARL MATILLE, exerçant sous l’enseigne ORPI en qualité de mandataire des vendeurs.

Les époux [C] reprochent à la SARL MATILLE d’avoir indiqué dans son annonce que la maison d’habitation était sans vis-à-vis et de ne pas les avoir informés du projet immobilier de Monsieur [Z].

Ils affirment que l’intermédiaire professionnel est tenu d’une obligation d’information et de conseil à leur égard et que cette faute leur cause un dommage certain dans la mesure où ils n’auraient pas acquis cette propriété s’ils en avaient été dûment informés.

Il sera souligné que la SARL MATILLE n’est pas le mandataire des époux [C] mais celui de leur vendeur selon mandat en date du 28 août 2020.

Elle n’est donc pas tenue à une obligation d’information et de conseil à leur égard contrairement à ce qu’ils soutiennent n’étant pas sa co-contractante.

Néanmoins à l’égard de l’acquéreur, tiers au mandat, l’agent immobilier est tenu à un devoir de juste renseignement et de bonne foi.

L’annonce critiquée par les demandeurs indiquant “jardin arboré et sans vis à vis” a effectivement été rédigée par la SARL MATILLE.

Si cette dernière ne rapporte pas la preuve d’avoir délivré une information sur l’existence d’un permis de construire, il n’est pas non plus démontré qu’elle en ait eu connaissance au jour de la signature du compromis.

En effet, si les époux [C] affirment que la SARL MATILLE avait nécessairement connaissance du projet de construction de Monsieur [Z] avant la signature du compromis de vente le 02 octobre 2020 puisque le dépôt du permis de construire est daté du 12 mai 2020 et le permis modificatif autorisant l’édification d’une maison à étage du 15 juillet suivant, cette seule circonstance est manifestement insuffisante pour démontrer que la SARL MATILLE était dûment informée du projet immobilier voisin.

Par ailleurs, de leur côté, les époux [C] ne rapporte pas la preuve d’avoir indiqué à la SARL MATILLE que l’absence de vis-à-vis était un élément déterminant de leur consentement à l’achat étant rappelé que le caractère constructible du terrain était notoire.

Ainsi, sans rapporter la preuve d’avoir informé la SARL MATILLE sur le caractère déterminant à leurs yeux de l’absence de vis-à-vis, il ne peut être reproché à la SARL MATILLE de n’avoir pas recherché et délivré cette information.

Par conséquent, les époux [C] ne démontrent pas la commission par la SARL MATILLE d’une faute de nature délictuelle susceptible d’engager sa responsabilité à leur égard.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts formulée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [C] et Monsieur [D] [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise de Madame [H].

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire qui assortit la présente décision de plein droit n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

Déboute Madame [U] [C] et Monsieur [D] [C] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [O] [Z] ;

Déboute Madame [U] [C] et Monsieur [D] [C] de leur demande à l’encontre de la SARL MATILLE ;

Condamne in solidum Madame [U] [C] et Monsieur [D] [C] aux dépens comprenant les frais d’expertise de Madame [H] ;

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Monsieur PETEAU, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT