RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00555 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5TH

NAC : 51A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 06 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMÉNAGEMENT ET DE CONST RUCTION, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 380 572 453 00039

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Elisa WAN-HOI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep légal : M. [T] [Y] (Représentant légal)

DEFENDERESSE

ASSOCIATION [Adresse 4], inscrite au répertoire SIREN sous le n°513 325 746

[Adresse 2]

[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 12 Décembre 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 06 Février 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître WAN-HOI délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2012, la Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Construction (SEMAC) a donné à bail professionnel à l’Association [Adresse 4] (ACSIE) un local de 58 m² situé [Adresse 5]. Le bail a été conclu pour une durée de six ans, moyennant un loyer mensuel de 579,31 € HT outre une provision sur charges de 49,30 €.

En raison de loyers et charges restés impayés, la SEMAC a fait délivrer à l’ACSIE un commandement de payer la somme de 5.664,57 €, visant la clause résolutoire, outre le coût du commandement, signifié le 6 juin 2024.

En l’absence de régularisation, la SEMAC a, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, fait assigner l’ACSIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Dire et juger la SA SEMAC recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, En conséquence,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail professionnel par l’effet du commandement de payer en date du 6 juin 2024 demeuré infructueux,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de l’ACSIE et de tous occupants de son chef, ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés avec si besoin le recours à un serrurier et à la force publique,Ordonner aux frais de l’ACSIE, le transport et le stockage des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles en garantie des sommes dues au profit de la bailleresse,Condamner l’ACSIE à payer à titre provisionnel, à la SEMAC, la somme de 4.132,92 € due au 6 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal majorés de six points l’an avec un minimum de 12% de TVA en sus, à compter du 6 juin 2024, au titre de l’arriéré de loyers, sans préjudice de tout autre dû, montant à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir,Fixer le montant du loyer global mensuel avec charges et TVA, l’indemnité mensuelle d’occupation que restera devoir la défenderesse à la date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués,Rappeler l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir,Condamner l’ACSIE au versement de la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer,Débouter l’ACSIE de toutes fins ou prétentions plus amples ou contraires.

Régulièrement assignée, l’ACSIE n’a pas conclu malgré un temps suffisant pour sa défense. L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule dans son article 8 « clause résolutoire :

« A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, de charges ou de tout accessoire ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et un mois après un commandement de payer ou mise en demeure par acte extra-judiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause, demeuré sans effet pendant ce délai, le bail est résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de le demander en justice. La même clause sera applicable dans tous ses effets dans le cas d’inexécution d’une seule des clauses du présent bail. Si le preneur refuse d’évacuer les lieux, son expulsion résultera d’une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, exécutoire par provision et sans caution nonobstant appel. Dans ce cas, et quelle que soit la cause de résiliation, le dépôt de garantie constitué au titre du présent bail demeurera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts comme il est dit à l’article 3.7 ci-dessus sans préjudice de tout autre. L’indemnité d’occupation due par le preneur est déterminée en 3.9 – indemnité d’occupation ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 6 juin 2024, La SEMAC a vainement fait commandement de payer à l’ACSIE les loyers et charges impayés au 6 mai 2024 pour un montant de 5.664,57 €. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. L’ACSIE ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 6 juillet 2024.

L’ACSIE est occupante sans droit des locaux appartenant à la SEMAC depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

Selon décompte arrêté au 6 juillet 2024, l’ACSIE reste à devoir la somme de 3.936,17 €, les frais du commandement de payer étant compris dans les dépens.

En conséquence, l’ACSIE sera condamnée à verser à la SEMAC la somme provisionnelle de 3.936,17 €, décompte arrêté au 6 juillet 2024. Cette somme, compte tenu de la clause pénale, sera augmentée des intérêts au taux légal majoré de six points l’an avec un minimum de 12%, TVA en sus.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 6 juillet 2014 jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par la défenderesse qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 6 juillet 2024,

ORDONNONS l’expulsion de l’Association [Adresse 4] et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés avec si besoin le recours à un serrurier et à la force publique,

ORDONNONS aux frais de l’Association Centre de Santé Infirmier de l’Est le transport et le stockage des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles en garantie des sommes dues au profit de la bailleresse,

CONDAMNONS l’Association [Adresse 4] à payer à la Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Construction la somme provisionnelle de 3.936,17 €, décompte arrêté au 6 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal majoré de six points l’an avec un minimum de 12% TVA en sus, à compter du 6 juin 2024,

CONDAMNONS l’Association [Adresse 4] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux correspondant au montant du loyer prévu dans le contrat de bail,

CONDAMNONS l’Association Centre de Santé Infirmier de l’Est à payer à la Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Construction la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE