RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00498 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4LC

NAC : 50C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 20 Mars 2025

DEMANDEUR

M. [G] [B] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Société VILLAS DE LA BOUCLE, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 907 623 870

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Ingrid TAILE MANIKOM de la SELARL ITM, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 20 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 20 Mars 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître TAILE MANIKOM délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître [Localité 6] MOW SIM délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [W] a acquis en l’état futur d’achèvement à la SCCV Villas de la Boucle une maison d’habitation, dénommée Villa C, située [Adresse 3], moyennant le prix de 315.855,68 € TTC. L’achèvement était prévu pour le 31 mars 2024.

En l’absence de livraison au 31 mars 2024 malgré une mise en demeure restées infructueuse, Monsieur [W] a, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, fait assigner la SCCV Villas de la Boucle devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis pour voir :

Déclarer Monsieur [G] [W] recevable et bien fondée en son actionCondamner la SCCV Villas de la Boucle à payer à Monsieur [W] la somme provisionnelle de 34.350 € assorti du taux légal d’intérêt, au titre des pénalités de retard,Condamner la SCCV Villas de la Boucle à payer à Monsieur [W] la somme provisionnelle de 29.514,26 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi et la somme provisionnelle de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,Enjoindre à la SCCV Villas de la Boucle de fixer une date pour la remise des clés et l’attestation d’achèvement et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, Autoriser Monsieur [W] à consigner le solde du prix de vente dans l’attente de l’achèvement de la villa auprès de la CARPA de [Localité 9],Condamner la SCCV Villas de la Boucle au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, Monsieur [W] modifie ses prétentions en ce sens :

Déclarer Monsieur [G] [W] recevable et bien fondée en son actionCondamner la SCCV Villas de la Boucle à payer à Monsieur [W] la somme provisionnelle de 31.650 € assorti du taux légal d’intérêt, au titre des pénalités de retard,Condamner la SCCV Villas de la Boucle à payer à Monsieur [W] la somme provisionnelle de 29.514,26 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi et la somme provisionnelle de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,Enjoindre à la SCCV Villas de la Boucle de justifier de la reprise des réserves déclarées et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, Juger que la SCCV Villas de la Boucle ne justifie pas avoir procédé aux travaux de reprise et en tirer les conséquences,A titre principal,

Décharger Monsieur [W] de son obligation tenant au paiement du solde du prix de vente,Subsidiairement,

Autoriser Monsieur [W] à consigner le solde du prix de vente auprès de la CARPA de [Localité 9], A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner la compensation entre les dettes respectives des parties,Dire et juger diffamatoires les accusations d’addiction à l’alcool et aux stupéfiants portées par la SCCV Villas de la Boucle à l’égard de Monsieur [W],En conséquence,

Ordonner la suppression des débats des propos diffamants concernant la prétendue addiction à l’alcool et aux stupéfiants de Monsieur [W],Condamner la SCCV Villas de la Boucle au paiement d’une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,Condamner la SCCV Villas de la Boucle au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Monsieur [W] expose que le délai d’achèvement était prévu au plus tard le 31 mars 2024. Le retard accumulé jusqu’au 28 octobre 2024, date du procès-verbal constatant l’effectivité des travaux listés dans le procès-verbal du 7 octobre 2024, est de 211 jours. Il précise que les explications données par la SCCV Villas de la Boucle sur les raison du retard doivent être écartées, ces causes étant intervenues après le 31 mars 2024. L’attestation du maître d’œuvre n’est corroborée par aucun élément et est donc insuffisante. Il estime que la défenderesse ne démontre pas l’existence d’intempéries ou des retards imputables aux compagnies concessionnaires. Le retard est dû exclusivement à la SCCV Villas de la Boucle.

Monsieur [W] a par ailleurs constaté des vols, des dégradations et des anomalies. Il sollicite en conséquence la réparation de son préjudice, soit la somme provisionnelle de 31.650 € à titre des pénalités de retard, la somme de 29.514,26 € en réparation de son préjudice financier, soit la perte de revenus locatifs sur la base de 1.550 € par mois sur 8 mois, les frais liés au prêt à hauteur de 3.182,26 €, la perte de matériels sous la garde du vendeur pour la somme de 13.932 €. Il sollicite encore la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral.

Il sollicite encore que la SCCV Villas de la Boucle justifie de la reprise des réserves déclarées sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir. Monsieur [W] sollicite d’être déchargé du paiement du solde du prix en raison du préjudice subi, et, subsidiairement, d’être autorisé à consigner cette somme dans l’attente de la reprise des malfaçons, ou encore, à titre infiniment subsidiaire, d’ordonner la compensation des sommes.

Enfin, il estime les écritures de la SCCV Villas de la Boucle comme étant diffamatoires à son égard. L’accusation d’une addiction à l’alcool et aux stupéfiants à son encontre porte atteinte à son honneur et à sa considération. Il sollicite la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

In limine litis, la SCCV Villas de la Boucle sollicite de voir le juge des référés se déclarer incompétent au profit du juge du fond. Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le bien-fondé des causes de la prorogation du délai de livraison en cas de causes légitimes ou de force majeure. Il ne lui appartient pas d’interpréter les clauses du contrat liant les parties. Le report de la livraison a été nécessaire en raison de plusieurs causes légitimes indépendantes de la volonté de la SCCV Villas de la Boucle. Le maître d’ouvrage d’exécution évalue ce report du délai de livraison à 6 mois et 10 jours et la SCCV Villas de la Boucle rappelle que Monsieur [W] s’est montré défaillant dans le paiement relatif à des situations validées par le maître d’ouvrage d’exécution. La date de livraison dans le cadre d’une VEFA est par essence prévisionnelle. Il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le bien-fondé des causes du report de la livraison et pour apprécier le caractère fautif ou non des parties. De même, la SCCV Villas de la Boucle précise avoir convoqué Monsieur [W] à deux visites pour la remise des clefs, ce dernier a refusé de signer le procès-verbal de livraison de façon infondée avant de signer le procès-verbal de livraison sans aucune réserve le 30 janvier 2025. Faute de démontrer un retard de livraison imputable à la responsabilité de la SCCV Villas de la Boucle en qualité de promoteur, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher. Il en est de même des demandes provisionnelles en paiement de dommages et intérêts.

La SCCV Villas de la Boucle sollicite que Monsieur [W] soit débouté de l’ensemble de ses demandes. Il ne verse aucune pièce sérieuse pour établir ses prétendus préjudices. Sur la demande de l’attestation d’achèvement, la SCCV Villas de la Boucle précise ne pas être en sa possession puisque due par le maître d’œuvre en application des articles R.261-2 et R.261-4 du code de la construction.

La SCCV Villas de la Boucle estime que la demande de consignation du solde du prix est dénué de tout fondement juridique, de sorte qu’elle se réserve le droit d’appliquer des pénalités de retard. Par ailleurs, elle ajoute que Monsieur [W] s’est engagé à payer le solde, soit la somme de 9.032,78 € dans les 15 jours de la signature du procès-verbal de la livraison du bien le 30 janvier 2025. La SCCV Villas de la Boucle sollicite la condamnation de Monsieur [W] à lui payer la somme de 9.032,78 € avec intérêts de retard de 1% par mois, à compter du 15 février 2025. Elle sollicite en outre la condamnation de Monsieur [W] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 février 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens opposés par le défendeur aux prétentions du demandeur laissent subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir si les parties entendaient saisir le juge du fond.

A°) Concernant le délai de livraison :

Le contrat stipule que le délai de livraison est prévu au plus tard le 31 mars 2024. Il est ajouté que ce délai d’achèvement est convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai. Les causes légitimes de suspension du délai sont les grèves, les intempéries, le redressement ou la liquidation judiciaires des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux ou encore leurs fournisseurs, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, les troubles résultant de l’hostilité, révolutions, cataclysmes, épidémies ou pandémies amenant tant l’autorité publique que les entreprises participant directement ou indirectement au chantier à prendre des mesures sanitaires liées à la protection des personnes, ou accidents de chantier, les retards imputables aux compagnies concessionnaires (notamment EDF, compagnie des eaux). Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par l’architecte ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité.

Le maître d’œuvre d’exécution des travaux de construction des Villas de la Boucle à la Bretagne, Monsieur [X] [L], a attesté dans un document daté du 3 décembre 2024 de l’enregistrement de 190 journées de retard depuis le démarrage des travaux, soit 10 jours de retard dues aux intempéries, auxquels viennent s’ajouter 6 mois de retard consécutifs dû aux différents concessionnaires dont notamment le plus important EDF. Le maître d’œuvre ajoute que ces dernières n’ont pas permis l’exécution des travaux durant ces jours, décalant, de ce fait, le délai de livraison contractuellement prévu.

Il convient de souligner que le contrat a bien prévu que l’architecte appréciera les causes de retard dans la livraison et établira un certificat à cet effet. L’architecte a apprécié les causes du retard et a bien établi le certificat établissant 190 journées de retard. Dès lors, Monsieur [W] ne peut venir contester aujourd’hui que cette attestation est insuffisante pour justifier le retard de livraison.

Mais encore, la SCCV Villas de la Boucle verse aux débats de nombreuses pièces établissant qu’une entreprise sous-traitante, la société WPL Réunion a été défaillante dans ses interventions sur le chantier des Villas de la Boucle, une procédure de redressement judiciaire ayant été ouverte par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint Pierre en date du 21 février 2024. Elle verse encore le bilan de la saison cyclonique 2023-2024 qui a pu avoir un impact sur la durée des travaux. De même, il est encore démontré qu’EDF a connu des retards dans la mise en service et l’ouverture des compteurs électriques dans les villas.

Par ailleurs, Monsieur [W] a signé un procès-verbal de réception des travaux le 7 octobre 2024 avec réserves. Puis, le 30 janvier 2025, Monsieur [W] a signé le procès-verbal de livraison et de remise des clefs, sans réserve.

Il convient encore d’observer que la SCCV Villas de la Boucle a dû relancer à plusieurs reprises Monsieur [W] concernant le paiement des situations au vu de l’état d’avancement des travaux, soit deux relances en septembre 2023, deux autres en octobre 2023, une relance en novembre 2023 et deux relances en décembre 2023. Monsieur [W] reste encore à devoir la somme de 9.032,78 €.

Il se déduit de ces éléments que cette demande de provision se heurte à une contestation sérieuse. Il n’est en effet pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’apparence, d’apprécier le retard de livraison de la villa compte tenu des développements de la SCCV Villas de la Boucle et au vu des stipulations contractuelles liant les parties. Il appartiendra à Monsieur [W] de saisir le juge du fond.

B°) Concernant les préjudices financiers évoqués par Monsieur [W] :

Monsieur [W] affirme avoir constaté des vols et des dégradations. Cependant, ce dernier ne verse aucune pièce établissant la réalité de son préjudice. Il ne démontre pas l’existence d’une faute de la part de la SCCV Villas de la Boucle, il ne verse aucun document contractuel sur la pose d’un chauffe-eau solaire.

Il ne démontre pas le vol de carrelages, l’entrepreneur chargé de la pose du carrelage attestant qu’à leur arrivée sur le chantier, les carreaux avaient été livrés. Ils ont été posés dans le respect des normes en vigueur. Ce dernier a encore précisé que les carreaux non utilisés, s’il en reste, sont entreposés dans le séjour.

Il ne démontre pas que des meubles de cuisine ont été dégradés ou ont disparu. Monsieur [W] reste défaillant dans la preuve d’une quelconque faute de la part de la SCCV Villas de la Boucle, ni même avoir subi un quelconque préjudice. Dès lors, sa demande de provision se heurte à une contestation sérieuse qui relève du juge du fond.

C°) Concernant les propos diffamatoires à l’encontre de Monsieur [W] :

La SCCV Villas de la Boucle a envoyé un courriel à Monsieur [W] le 12 août 2023 en précisant « et surtout, si vous venez au bureau, veuillez respecter le lieu ainsi que les personnes qui y travaillent. La dernière fois, après votre passage, l’odeur de zamal est restée pendant plusieurs jours ». Monsieur [W] a répondu le lendemain en ces termes « si tu sens le samal je n’ai rien à foutent tu et pas ma femme regarde ton chatier deux années ».

Incontestablement, le courriel de la SCCV est courtois, il n’en est pas de même de celui de Monsieur [W].

A la suite de la présence de Monsieur [W] sur le chantier le 27 septembre 2023, alors qu’il était alcoolisé et proférait des menaces, la SCCV Villas de la Boucle a dû adresser un courrier à Monsieur [W] le lendemain pour lui signifier que son comportement n’était pas tolérable. Ces éléments démontrent à tout le moins que le langage de Monsieur [W] n’est pas tolérable alors que les propos de la SCCV Villas de la Boucle sont restés mesurés dans l’avertissement à Monsieur [W] qui a pu se montrer menaçant et pour le moins grossier. Certes, deux attestations d’amis de longue date de Monsieur [W] précisent que ce dernier a réglé son addiction à l’alcool. Cependant, il semble que Monsieur [W] a substitué le zamal à l’alcool, revendiquant lui-même se moquer que l’on sente le zamal au sein de l’entreprise après son passage, démontrant ainsi une addiction à ce produit.

Là encore, la demande de dommages et intérêts pour propos diffamatoires se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la reprise des réserves :

Monsieur [W] n’a versé ni le procès-verbal de réception des travaux ni le procès-verbal de livraison et de remise des clefs, pourtant signé par Monsieur [W]. Or, si des réserves ont bien été notées sur le procès-verbal de réception des travaux, le second procès-verbal a été signé sans réserve, démontrant ainsi que les réserves ont bien été levées et les désordres repris. En conséquence, les demandes portant sur le solde du prix dû par Monsieur [W] ne pourront qu’être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de la SCCV Villas de la Boucle :

Monsieur [W] a versé la somme de 9.032,78 € le 29 janvier 2025, la veille du procès-verbal de livraison et de remise des clefs. Il est indiqué sur ce procès-verbal de livraison que Monsieur [W] s’est engagé de manière irrévocable à payer le solde sous 15 jours, passé ce délai, une pénalité de retard sera automatiquement appliquée au taux de 1% par mois de la somme appelée.

Monsieur [W] a reconnu devoir la somme de 9.032,78 €. Il ne la conteste pas puisqu’il a sollicité une décharge, ou une consignation ou encore une compensation de sa dette. Le montant de sa dette n’est donc pas sérieusement contestable, comme les intérêts de retard prévus au procès-verbal du 30 janvier 2025.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à verser la somme de 9.032,78 € avec intérêts de 1% par mois, à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures de fin de décision :

Monsieur [W], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de la SCCV Villas de la Boucle les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il convient de condamner Monsieur [W] à lui verser la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse sur l’ensemble des demandes de provision de Monsieur [G] [W],

DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

REJETONS les demandes de Monsieur [G] [W] en lien avec les travaux de reprise des réserves,

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] à payer à la SCCV Villas de la Boucle la somme de 9.032,78 € avec intérêts de retard de 1% par mois à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] aux dépens,

CONDAMNONS Monsieur [G] [W] à payer à la SCCV Villas de la Boucle la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE