RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00185 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCMP

MINUTE N° : 25/00088

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [J] [Z] [I] [F]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par M^e BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL, Vice-présidente,

Assisté de : Audrey DEGL’INNOCENTI, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le : aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 mai 2024, [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I] (les époux [I]) ont donné à bail, via leur mandataire OFIM Immobilier, à [M] [T] [W] un local d’habitation (appartement) situé [Adresse 3] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 644,06 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, les époux [I] ont fait délivrer au locataire, par acte du 25 novembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à leur payer sous 2 mois la somme de principale de 1.285,30 euros, ce qui est resté infructueux.

Par acte du 17 mars 2025, les époux [I] ont dès lors fait citer M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, subidiairement, de prononcer la résiliation du bail, à titre principal toujours, constater que M. [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 26 janvier 2025, ordonner sans délai son expulsion et celles de tous occupants de son chef sous astreinte, dire qu’ils seront autorisés à enlever tous les biens laissés dans le logement à ses frais et risques et qu’ils seront libres d’en disposer, fixer l’indemnité d’occupation au montant révisable du loyer et des charges à compter du 26 janvier 2025, le condamner à leur payer ces indemnités à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux et remise des clés, le condamner à leur payer la somme de 2.572,48 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.499,27 euros à compter du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, somme à parfaire, le condamner à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens et enfin le débouter de toutes ses demandes.

A l’audience du 20 mai 2025, les demandeurs représentés par leur avocat (substitué) ont actualisé leur créance à la somme de 4.713,33 euros au 1er mai 2025 et ont dit maintenir leurs demandes. L’avocat a sollicité et obtenu jusqu’au 23 mai 2025 de déposer son dossier et ses pièces.

Cité à étude, M. [W] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

Le jugement réputé contradictoire par le simple fait qu’il est susceptible d’appel sera rendu par mise à disposition au greffe.

Les demandeurs ont versé leur dossier de plaidoirie dans le délai.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge, si le défendeur ne comparaît pas, de statuer sur le fond, dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi les services de la CCAPEX le 26 novembre 2024 soit, dans le délai légal, au moins deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation dudit bail.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 4 mai février 2024 contient une clause résolutoire (2 mois) et un commandement de payer reprenant cette clause et visant également un délai de 2 mois pour régulariser la dette de 1.285,30 euros hors dépens a été signifié au locataire le 25 novembre 2024. Or, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 janvier 2025.

L’expulsion de M. [W] et de tous les occupants de son chef sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE

Si les demandeurs sollicitent d’assortir l’expulsion d’une astreinte, il convient de dire que non seulement la force publique demeure une mesure suffisante en l’espèce et qu’au surplus, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Ils seront donc donc déboutés de leur demande de ce chef.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande tendant à l’enlèvement des biens laissés dans le logement aux frais et risques du défendeur et que les demandeurs seront libres d’en disposer, eu égard à l’aspect purement hypothétique de cette demande.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Les demandeurs ont actualisé leur créance à la somme de 4.713,33 euros au 1er mai 2025.

Il convient de souligner que le bail est récent et la dette importante.

Il ressort du décompte versé qu’au 27 janvier 2025, M. [W] devait la somme de 1.928,42 euros.

Il n’a versé aucune somme depuis et ne conteste pas, ayant été absent des débats, devoir ce montant.

Il sera condamné en conséquence à payer aux époux [I] la somme calculée prorata temporis de 1.864,01 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.285,30 euros au 25 novembre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leur demande au titre des intérêts.

Occupant sans droit ni titre le logement depuis le 28 janvier 2025, M. [W] doit aux propriétaires une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au prix du loyer révisé et des charges soit à 644,06 euros par mois.

M. [W] sera donc condamné, sur cette base, à payer aux époux [I] prorata temporis, sur la base de 30 jours par mois, la somme de 2.425,96 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 28 janvier 2025 au 20 mai 2025 (64,41 + 1932,18 + 429,37), date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera également condamné à payer aux époux [I] tous les mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail n’avait pas été résilié à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisées par la remise des clefs.

Absent à l’audience, le demandeur n’a sollicité par définition aucun délai de paiement. Il convient de préciser que l’article 24 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 modifiée exigeant, pour l’octroi de délais de paiement, que le locataire ait repris le paiement du loyer et des charges avant l’audience, M. [W] n’aurait pu s’en voir accorder.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles par eux engagés afin de faire valoir leurs droits en justice, mais il convient de ramener la somme réclamée et non justifiée à de plus justes proportions.

Le défendeur sera donc condamné à verser aux propriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [W] supportera les entiers dépens qui comprendront le coût de l’assignation (68,74 euros), du commandement de payer (213,97 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais irrépétibles et dépens compris.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 4 mai 2024 entre [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I], bailleurs, et [M] [T] [W], preneur, concernant le local à usage d’habitation (appartement n° 13) situé [Adresse 2] (Réunion), sont réunies à la date du 27 janvier 2025;

ORDONNE en conséquence à [M] [T] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [M] [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I] pourront, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I] de leur demande d’astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE [M] [T] [W] à verser à [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I] prorata temporis la somme de 1.864,01 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 janvier 2025, date de la résiliation du bail, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.285,30 euros au 25 novembre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 644,06 euros ;

CONDAMNE [M] [T] [W] à payer à [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I] prorata temporis la somme de 2.425,96 euros au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues pour la période du 28 janvier 2025 au 20 mai 2025, date de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [M] [T] [W] à verser à [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I] à titre d’indemnité mensuelle d’occupation une somme égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le contrat de bail n’avait pas été résilié à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisées par la remise des clefs ;

DEBOUTE [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE [M] [T] [W] à verser à [P] [I] et [J] [Z] [F] épouse [I] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [M] [T] [W] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation (68,74 euros), du commandement de payer (213,97 euros), de la notification à la préfecture et à la CCAPEX, et le cas échéant, de l’expulsion ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire en ce compris pour les frais non répétibles et les dépens.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la vice-présidente des contentieux de la protection et la cadre-greffière,

La cadre-greffière, La vice-présidente des contentieux de la protection,