TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03382

N° Portalis DBX4-W-B7J-URHE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Février 2026

S.A. CDC HABITAT

C/

[K] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 16 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP CABINET MERCIE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [K] [I], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé les 1er et 2 juin 2023, la SA CDC HABITAT a donné en location à Madame [K] [I] et Monsieur [R] [W] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n° 68 situés [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer actuel de 945,98€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 768,98€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont plus été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 7 août 2024, en vain.

Monsieur [R] [W] a délivré le congé le 14 janvier 2025 et s’est trouvé désolidarisé du bail à compter du 21 août 2025.

Par acte du 1er octobre 2025, dénoncé le 2 octobre 2025 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute Garonne, la SA CDC HABITAT a fait assigner en référé Madame [K] [I] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.092,27€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 1er septembre 2025,

‒ le paiement des frais bancaires à hauteur de 54,04€,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 960€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 12 décembre 2025.

La SA CDC HABITAT, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 2.061,21€ arrêtée au 3 décembre 2025 et n’est pas opposée à l’octroi de délai car la locataire a repris le paiement des échéances courantes avec des montants supplémentaires pour réduire la dette.

Madame [K] [I], comparant en personne, indique avoir repris le paiement des échéances courantes et sollicite des délais de paiement sur 36 mois. Elle perçoit 1.500€ de revenus et des allocations pour ses 2 enfants à charge. Elle indique qu’elle va procéder au paiement du loyer de décembre avec un supplément.

Le conseil du bailleur était autorisé à adresser une note en délibéré pour vérifier le paiement du mois de décembre.

La décision était mise en délibéré au 16 février 2026.

Par note en délibéré en date du 14 janvier 2026, le conseil de la SA CDC HABITAT a produit un décompte actualisé laissant apparaître que la locataire a bien payé le loyer du mois de décembre le 15 avec un supplément 80€ de plus. Elle sollicite que les délais octroyés n’excèdent pas 20 mois.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 2 octobre 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 8 août 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé les 1er et 2 juin 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 août 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 août 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 7 octobre 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que la locataire a repris le paiement des échéances courantes et sollicite les plus larges délais de paiement.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [K] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 1.211,21€ représentant l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 décembre 2025, une fois déduits les frais de procédure et les pénalités, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision . Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 20 mensualités de 60€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur les frais bancaires :

Ces frais ne sont pas exclus par la loi du 6 juillet 1989 et il appartient au bailleur de négocier avec sa banque mais en aucun cas au locataire d’en supporter le montant. Cette demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [I] à lui verser la somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [K] [I], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [K] [I] à payer à la SA CDC HABITAT la somme provisionnelle de 1.211,21€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 17 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute la SA CDC HABITAT de sa demande en paiement des frais bancaires,

Autorise Madame [K] [I] à s’acquitter de sa dette en 20 mensualités de 60€, la dernière échéance représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [K] [I], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Madame [K] [I] d’une seule mensualité à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 7 octobre 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Madame [K] [I] devra verser à la SA CDC HABITAT et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [K] [I] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacement de stationnement n°68 situés [Adresse 7] à [Localité 2] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [K] [I] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [K] [I] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge