RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03141 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3MG

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL

DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.), Société Anonyme d’Économie Mixte, inscrite au Registre du Commerce sous le n° 310 863 592 (74 B 118)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

SAS DEMARK A OU (SIREN : 840 094 403)

[Adresse 7]

[Localité 6]

Non représentée

M. [N] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 10.06.2025

CCC délivrée le :

à Maître Cécile BENTOLILA de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, M^e Marie françoise LAW YEN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Avril 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 10 Juin 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 10 Juin 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 30 juillet 2021, la SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR) a consenti à la SAS DEMARK A OU un bail commercial pour une durée de 9 années, portant sur un local n°7 dépendant d’un immeuble dénommé SIDR ANTIOPE situé à [Adresse 9].

Le montant du loyer mentionné est de 779,20 euros, dont 25,19 euros de provision pour charges, payable mensuellement au plus tard le 5 de chaque mois.

L’acte comporte, à l’article 14, une clause résolutoire, selon laquelle, « à défaut de payement d’un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule des obligations du preneur telle qu’exposées à l’article 11 des présentes, le bail sera résilié de plein droit après commandement préalable par acte d’huissier (fait à personne ou à domicile élu) demeuré infructueux pendant un mois, et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».

Par acte du 21 juillet 2021, Monsieur [N] [L] s’est porté caution solidaire du preneur au profit de la SIDR, au titre des loyers, charges locatives, réparations locatives, frais de procédure, intérêts et indemnités d’occupation éventuels, dans la limite de 84.193,60 euros.

Rapidement, la SAS DEMARK A OU a cessé de régler les loyers dus.

Le 19 juin 2024 la SIDR lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du contrat de bail commercial, pour un montant de 11902,80 euros comprenant le coût de l’acte . Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, par acte d’huissier du 26 juin 2024.

C’est dans ce contexte que la SIDR a, par actes d’huissier en date du 19 et 24 septembre 2024, fait assigner devant ce tribunal la SAS DEMARK A OU et Monsieur [L] aux fins de voir :

Juger la SIDR recevable et bien-fondée dans son action ;

Constater la résiliation de plein droit du bail commercial intervenu le 19 juillet 2024 par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail qui est acquis ;

Ordonner l’expulsion de la SAS DEMARK A OU tant de sa personne que de ses biens, et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin est, avec l’aide et l’assistance de la force publique et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Fixer à la somme de 822,40 € par mois, le montant de l’indemnité d’occupation à payer à compter de la résiliation jusqu’au jour du complet délaissement des lieux (restitution des clés), et condamner la SAS DEMARK A OU à payer cette somme pendant cette même période et dire que cette indemnité d’occupation sera majorée des charges locatives et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ;

Juger que Monsieur [L] est engagé en sa qualité de caution à garantir le paiement de la dette locative et des frais au bénéfice de la SIDR ;

Condamner solidairement la SAS DEMARK A OU et Monsieur [L] à payer à la SIDR les sommes suivantes :

—  14148,21 euros au titre des loyers et charges locatives impayés augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ; somme qui sera à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer , le coût de l’extrait k bis, l’état des inscriptions et le coût de l’expulsion s’il y a lieu ;

Juger que la SIDR sera autorisée, s’il y a lieu, à enlever tous les biens, stock ou matériels laissés dans les locaux commerciaux par la SAS DEMARK A OU lors de la restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de cette dernière, laquelle sera réputée les avoir abandonnés ;

Juger que la SIDR sera libre de disposer des biens, stock ou matériels retirés des locaux et qu’elle pourra aller détruire ou faire un don à toute association de son choix ;

Rejeter toute éventuelle demande de délai tant pour régler la dette que pour quitter les lieux ;

Si par extraordinaire, la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire n’était pas jugée possible, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement récurrent du loyer par le preneur et faire droit aux mêmes demandes que ci-dessus sollicitées par la SIDR à la charge solidaire des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, la SIDR se prévaut des impayés afin de solliciter la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail. Elle demande l’expulsion du locataire et le paiement des sommes dues par le locataire et par la caution.

La SAS DEMARK A OU n’a pas constitué avocat.

Monsieur [L] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 avril 2025 et le jugement a été mis à disposition au greffe à la date du 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux prévisions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant cependant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de la procédure à l’égard de la partie non comparante

Bien que régulièrement assigné par un acte remis à sa présidente, la SAS DEMARK A OU n’a pas constitué :

Le tribunal s’estime régulièrement saisi.

Sur la résiliation de plein droit du bail commercial et ses suites :

L’article 1134 ancien du code civil dispose : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, le bail unissant les parties contient une clause résolutoire, dont la validité n’est pas remise en cause, auquel fait référence le commandement délivré le 19 juin 2024.

En l’absence de justificatif du paiement de l’intégralité des causes de ce commandement dans le mois de sa délivrance, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 juillet 2024 et la résiliation subséquente de plein droit du bail, avec toutes conséquences de droit, et d’ordonner l’expulsion de la SAS DEMARK A OU suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et sans qu’il y ait lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il est constant qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur, devenu occupant sans droit ni titre, n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

À cet égard, le bailleur est fondé à réclamer le paiement, à compter du 19 juillet 2024 d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant égal au loyer, majoré des charges locatives, tel que prévu dans le bail.

Sur la demande en paiement de la créance principale :

La SIDR justifie de sa créance de loyers et charges pour un montant de 14.148,21 euros arrêtée à la date du 09 septembre 2024.

Il convient par suite de condamner solidairement au paiement de cette somme la SAS DEMARK A OU, débiteur principal et Monsieur [L], en vertu de l’acte d’engagement de caution solidaire signé le même jour .

Sur la demande en paiement des intérêts de retard contractuels :

L’article 1134 ancien du code civil dispose : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

La SIDR sollicite également l’application des intérêts de retard calculés sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal.

Selon le contrat, il est prévu « en cas de non-paiement à échéance du loyer ou de toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans le délai requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard calculé sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal  » (article 6c ).

Il sera par suite fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer , de l’extrait k bis, et de l’état des inscriptions , à l’exclusion de celui de l’expulsion éventuelle.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, eu égard à la disparité économique entre les parties.

Il est rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résolution, par acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION et la SAS DEMARK A OU à la date du 19 juillet 2024 ;

DIT qu’à compter de cette date, la SAS DEMARK A OU est occupante sans droit ni titre des locaux commerciaux sis , SIDR ANTIOPE, [Adresse 4] à [Localité 8] ;

ORDONNE à la SAS DEMARK A OU de quitter les lieux situés à SIDR ANTIOPE, [Adresse 4] à [Localité 8] dans les deux mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion, si besoin est avec l’aide et l’assistance de la force publique, de la SAS DEMARK A OU et celle de tous occupants éventuels de son chef ;

AUTORISE la SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, à défaut de départ volontaire de la SAS DEMARK A OU dans le délai susvisé, à faire enlever et transporter, dans tous garde meuble de son choix, tous biens stock et matériels laissés dans le local par l’intéressé lors de la restitution des clés, et ce, aux frais exclusifs et risques et périls de ce dernier ;

CONDAMNE la SAS DEMARK A OU à payer à la SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer mensuel augmentée des charges tel que prévu au bail, soit la somme de 822,40 euros par mois, et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, étant exigible à compter du 19 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués et remise des clés ;

CONDAMNE solidairement la SAS DEMARK A OU et Monsieur [N] [L] à payer les sommes suivantes à la SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION :

14.148,21 euros au titre des loyers et charges locatives impayés à la date du 09 septembre 2024, et augmentés des intérêts au taux légal calculés sur la base de trois fois le taux d’intérêt légal à compter de l’assignation  ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS DEMARK A OU et Monsieur [N] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer , de l’extrait K bis, et de l’état des inscriptions , à l’exclusion des frais de l’expulsion;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

La Greffière La Présidente