RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00046 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7WG

MINUTE N° :25/00191

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SAUBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 18 AOUT 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMAC, immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 91 B 40 et n° SIRET 380 572 453 00039

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [F] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SEMAC) a donné à bail à Madame [O] [F], selon contrat de location du 27 juin 2023, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 669 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [O] [F] pour la somme en principal de 1.353,73 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 9 janvier 2025, la SHLMR a fait citer Madame [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Benoît (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [F], sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir,

— condamner Madame [O] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.553,43 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner Madame [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [O] [F] aux dépens.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 31 mars 2025.

A cette date, la SEMAC, représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 5.194,45 euros hors dépens.

Madame [O] [F], comparant en personne, avait reconnu la dette locative, indiqué qu’elle avait unilatéralement décidé de suspendre le règlement du loyer et des charges en raison de l’état de non-décence de son logement.

Un renvoi à l’audience du 19 mai 2025 avait été ordonné à la demande de Madame [O] [F] qui avait souhaité disposer d’un délai supplémentaire pour rapporter la preuve de ses allégations.

A l’audience du 19 mai 2025, la SEMAC, représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 7.091,60 euros.

Madame [O] [F] n’a pas comparu, ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de La Réunion, par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SEMAC est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 27 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [O] [F] le 26 février 2024, pour la somme en principal de 1353,73 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 26 avril 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [O] [F] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 26 avril 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMAC produit un décompte démontrant, qu’après soustraction des frais de poursuite de 486,47 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [O] [F] est débitrice de la somme de 6.605,13 euros au 1er mai 2025.

Madame [O] [F] n’a produit aucun élément de nature à contester le principe ou le quantum de la dette locative.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SHLMR la somme de 6.605,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.253,43 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte produit par la SEMAC que Madame [O] [F] a cessé de régler son loyer et ses charges depuis le mois d’octobre 2024.

Madame [O] [F] en avait décidé ainsi de manière unilatérale au motif que son logement était indécent, sans avoir sollicité et obtenu au préalable une décision de justice lui permettant d’agir de la sorte.

Par ailleurs, en dépit du délai qui lui avait été accordé à l’audience du 31 mars 2025, Madame [O] [F] n’a pas rapporté la preuve à l’audience de renvoi du 19 mai 2025, des démarches entreprises auprès de la SEMAC pour demander la mise en conformité du logement aux règles de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ni qu’elle ait sollicité les organismes compétents pour que l’état de non-décence du logement soit constaté.

Enfin, avant l’audience du 19 mai 2025, il s’avère qu’elle n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant.

Au vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [O] [F] des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [O] [F] sera également condamnée à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 705,34 euros révisable, à compter du 2 mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [F] qui succombe aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2023 entre la SEMAC et Madame [O] [F], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 26 avril 2024,

CONDAMNE Madame [O] [F] à verser à la SEMAC la somme de 6.605,13 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.253,43 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [O] [F],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [O] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [O] [F] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 705,34 euros révisable, à compter du 2 mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [O] [F] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 18 août 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE