RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00516 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFH6

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 13 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [K] [M] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [T] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [R] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 7] (SIDR) a donné à bail à Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] selon contrat du 26 septembre 2023, moyennant un loyer mensuel, dans son dernier état, de 804,07 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, la bailleresse a adressé à Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.653,72 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la SIDR a fait assigner Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 9.613,64 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 804,07 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 156,35 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens et frais d’expulsion.

Cette affaire a été évoquée à l’audience du 08 septembre 2025.

La SIDR est régulièrement représentée par son mandataire, Madame [K] [M]. Celle-ci précise à l’audience que la dette locative est de 11.798,91 euros. Elle ajoute que Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] ont quitté les lieux le 18 juillet 2025.

Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] régulièrement cités par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice sont non comparants ni représentés. Ils ont adressé un courrier au tribunal sollicitant un renvoi. Ils sont aujourd’hui en métropole et compte tenu de la dette locative, le renvoi de l’affaire à une date ultérieure n’aurait qu’un effet dilatoire.

L’affaire a dès lors été retenue.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 17 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 26 septembre 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résolu en l’absence de paiement passé un délai de deux mois suivant le commandement de payer. Nonobstant les dispositions réglementaires précitées, il convient d’appliquer le délai de deux mois tel que prévu au contrat, ce délai étant plus favorable au locataire et étant rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public de protection.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 1.653,72 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 mai 2024.

Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] ayant quitté les lieux, la demande au titre de l’expulsion est désormais sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 18 mai 2024 égale au montant du loyer augmenté des charges du jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit en l’espèce, jusqu’au 18 juillet 2025, date de l’état des lieux de sortie et remise des clés.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

La SIDR produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] étaient débiteurs au moment de leur départ de la somme de 11.798,91 euros.

Après examen du décompte versé au débats, il apparaît que les indemnités suites aux dégradations ne peuvent être mises à la charge de Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] dans la mesure où il s’agit d’une demande nouvelle non soumise à la contradiction des parties.

Il ne peut non plus être demandé à Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] de régler l’intégralité du mois de juillet 2025 puisqu’ils ont remis les clés le 18 juillet 2025. Il convient de déduire la somme de 337,19 euros. Il y a lieu de déduire du solde réclamé la somme de 372 euros au titre de la régularisation fin de bail, étant rappelé qu’il n’y a pas de préavis lorsque le départ des locataires fait suite à un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors et déduction faite également du dépôt de garantie d’un montant de 688,62 euros, il reste dû au titre de l’arriéré locatif la somme totale de 10.396,72 euros.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] à payer à la SIDR la somme de 10.396,72 euros au titre de l’arriéré locatif-loyers et indemnités d’occupation- outre les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 9.613,64 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] , parties succombantes.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2023 entre la SIDR et Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] sont réunies au 18 mai 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] à verser à la SIDR la somme de 10.396,72 euros au titre de l’arriéré locatif – loyers et indemnités d’occupation-outre les intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 9.613,64 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [T] [Z] et Madame [V] [R] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE