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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 21/02305 – N° Portalis DB3Z-W-B7F-F25T

NAC : 28B

JUGEMENT CIVIL

DU 27 MAI 2025

DEMANDERESSES

Mme [X] [D] [I] épouse [K]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL INTER BARREAUX NANTES ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES (plaidant) et M^e Nathalie POTHIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (postulant),

Mme [F] [I] épouse [W]

[Adresse 16]

[Localité 13]

Représentée par Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL INTER BARREAUX NANTES ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES (plaidant) et M^e Nathalie POTHIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (postulant),

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Mme [Y] [X] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par Maître Bertrand SALQUAIN de la SELARL INTER BARREAUX NANTES ANGERS ATLANTIQUE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES (plaidant) et M^e Nathalie POTHIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (postulant),

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [19] N°B[N° SIREN/SIRET 7]

[Adresse 4]

[Adresse 26]

[Localité 15]

représentée par M^e Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (postulant) et M^e Jean-Daniel DECHEZELLES, avocat au barreau de PARIS (plaidant),

Copie exécutoire délivrée le :

Expédition délivrée le :

M^e Nathalie POTHIN

M^e Fabrice SAUBERT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Juge,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de M^me Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 25 Février 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 22 avril 2025. A cette date, la mise à disposition a été prorogée au 27 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

du 27 Mai 2025,

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte introductif d’instance du 9 septembre 2021, Madame [X] [D] [I] épouse [K] et Madame [F] [I] épouse [W] ont fait assigner la SARL [18] – en annulation de contrat.

Au soutien de leur demande, Mesdames [I] ont exposé qu’avec leur sœur [Y], elles ont été placées ensemble au foyer des pupilles à [Localité 27] de [Localité 25] à la suite du décès de leurs parents en 1964 ;

qu’ayant hérité de leur père, [P] [I], de parcelles de terrain à [Localité 30] (CQ60, CQ66 et CQ67), Madame [K] a donné procuration au notaire pour vendre ses droits à un prix déterminé ;

que, sur conseil de ce dernier, elles ont signé avec le [20] un contrat de justification de droits successoraux, moyennant une rémunération totale de 30 % TTC du montant du prix de vente ;

qu’or, postérieurement à l’intervention du [20], elles ont eu la surprise de constater que les prix avaient singulièrement baissé, particulièrement celui du terrain de Madame [K], laquelle s’est opposée au paiement des honoraires du [22] ;

que ce dernier a fait assigner Madame [K] devant le juge des référés de [Localité 29] afin d’être autorisé à vendre sa parcelle à la SAS [23] pour le prix de 265.650 euros au lieu de 383.700 euros initialement ;

que, par ordonnance du 14 octobre 2020, le juge a rejeté toutes les demandes.

Les requérantes ont fait valoir que c’était le notaire qui avait insisté pour que les trois sœurs acceptent de coopérer avec ce cabinet choisi par lui sans qu’il fut possible d’en identifier la raison obligatoire ;

qu’en effet, l’intervention du [20] n’a nullement permis de révéler que leur propre père était décédé ainsi que leur grand-père, personnes dont elles étaient susceptibles d’hériter, ce alors qu’un notaire était déjà en charge de la succession et qu’elles connaissaient parfaitement leur lignée ;

qu’en outre, le [20] ne fait nullement état de l’existence d’une autre sœur prénommée [L], adoptée par une autre famille alors qu’elle était en pouponnière ;

qu’ainsi, le [20] n’ayant rendu aucun service, le contrat litigieux se trouve dépourvu de cause.

Les requérantes ont précisé que la société [23], présentée comme acquéreur, est spécialisée dans le secteur d’activité de la construction, confirmant le caractère constructible et fortement sous-évalué des parcelles litigieuses.

Avec leur sœur [Y] [I], intervenue volontairement à l’instance, elles ont demandé au tribunal de prononcer la nullité du contrat de justification des droits successoraux.

A titre subsidiaire, elles ont demandé la réduction des honoraires du [20] à la somme de 1.000 euros TTC.

En tout état de cause, elles ont réclamé chacune les sommes de :

—  20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et financier,

—  3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Le [20] a répliqué que la succession [I] ouverte initialement le 4 novembre 1962 n’était pas réglée à la date de la signature des contrats de généalogie survenue en décembre 2017 ;

qu’en l’état, la succession [I] était une succession vacante au sens de l’article 809 du Code civil puisque les héritiers connus n’ont pas opté, de manière tacite ou expresse, après l’expiration d’un délai de 6 mois depuis l’ouverture de la succession.

Le [20] précise que les requérantes ont toutes les trois signé un contrat de justification de droits successoraux en juillet 2018 ainsi que l’autorisation de vente ;

qu’il a également agi en sa qualité de mandataire successoral de Monsieur [M] [V], aujourd’hui décédé qui représentait à lui seul 50 % des droits indivis et dont les ayants droit sont à ce jour au nombre de 34.

Il a fait valoir que son intervention a permis non seulement de certifier leur qualité héréditaire, mais également celle de leur coïndivisaire pris dans l’autre branche successorale à savoir celle de leur tante paternelle, permettant ainsi l’établissement d’un acte de notoriété plus de 55 ans après l’ouverture de la succession.

Aussi, il a conclu au débouté de la demande.

Reconventionnellement, il a demandé la condamnation des sœurs [I] à lui payer chacune 15% HT de l’actif net mobilier et immobilier, en ce y compris tous éventuels capitaux d’assurance vie que l’héritier recueillerait, après déduction des droits de succession, du passif successoral et des frais de recherches et de règlement engagés par le cabinet pour le compte de ladite succession.

A titre subsidiaire, si le contrat devait être annulé, il a formulé les mêmes demandes au titre de la gestion d’affaires.

En tout état de cause, il a réclamé les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Postérieurement à l’ordonnance de clôture du 13 février 2023, les sœurs [I] en ont demandé la révocation au motif qu’elles ont été destinataires d’un courrier du notaire en date du 13 février 2023 les enjoignant d’avoir à donner procuration pour vendre les parcelles dépendant de la succession [I] ;

que leur Conseil a écrit au notaire le 9 mars 2023 pour lui rappeler la teneur de l’ordonnance de référé du 14 octobre 2020 et l’instance pendante ;

qu’elles ont souhaité faire état de ces derniers évènements et produire les pièces afférentes.

Le [20] s’est opposé à cette demande et a précisé qu’il s’agissait d’une nouvelle vente de parcelles sur une assiette foncière différente et entre personnes différentes du fait du décès de Monsieur [V].

Par jugement rendu le 26 septembre 2023, le Tribunal de céans, après avoir précisé qu’il ne s’agissait pas d’une succession vacante, a constaté que les pièces évoquées par les sœurs [I] avaient déjà été produites ;

que, contrairement à ce qu’affirmait le [20], le nouveau notaire chargé de la succession, Maître [S], avait demandé aux sœurs [I] leur accord pour vendre les parcelles CQ [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], le [20] étant apparu comme le négociateur et la société de construction [23] comme l’acquéreur ;

qu’ à cet égard, c’était à tort que le [20] avait affirmé que les héritiers avaient eux-mêmes trouvé cet acquéreur.

Le Tribunal a néanmoins révoqué l’ordonnance de clôture pour obtenir les observations des parties sur cet incident et pour que le [20] produise le mandat dont il a fait état dans son courrier du 21 décembre 2017.

Aux termes de leurs dernières écritures, les requérantes font valoir qu’un simple mail ne saurait constituer un mandat.

Elles maintiennent leurs demandes, sauf à porter celle relative aux frais irrépétibles à la somme de 4.000 euros pour chacune d’elles.

Le [20] maintient également l’intégralité de ses demandes reconventionnelles.

ET SUR QUOI

Il est constant que la succession litigieuse s’est ouverte par le décès des grands-parents, puis du père et de la tante paternelle, Madame [A] [V], des trois sœurs [I] ;

que Monsieur [M] [V], fils unique de Madame [A] [V], est décédé le [Date décès 2] 2021 en laissant des héritiers ;

que le notaire chargé de la succession était Maître [U], et, par courrier du 21 décembre 2017, le [17] ([20]) a écrit aux sœurs [I] ainsi qu’à Monsieur [M] [V], se proposant d’apporter toutes les justifications nécessaires à la reconnaissance de leurs droits ;

qu’il y joignait, pour signature, une procuration ainsi qu’un contrat de « justification de droits successoraux » prévoyant une rémunération fixée à 20 % hors taxe ( TVA en sus) de l’actif net mobilier et immobilier, après déduction des frais de succession, du passif successoral et des frais de recherches et de règlement engagés par le Cabinet pour le compte de ladite succession ;

que, par courrier en réponse du 10 janvier 2018, Madame [K] ne contestait pas l’utilité de recourir au [20] parce qu’avec ses sœurs, elle ignorait le nombre exact d’héritiers, mais estimait les honoraires excessifs ;

qu’en tout état de cause, les documents initiaux ont été signés par les sœurs [I] en juillet 2018 ;

que la procuration consistait à constituer pour mandataire le [22] pour recueillir la succession résultant du décès de leurs parents et pour liquider l’indivision :

que le contrat de « justification de droits successoraux » consistait à apporter toutes les justifications nécessaires à la reconnaissance de leurs droits et à fournir au notaire chargé de la liquidation de la succession le tableau généalogique établissant leur qualité d’héritier ;

que, le 25 avril 2019, Maître [U] recevait l’acte de notoriété à la requête des quatre héritiers non présents mais représentés par le [22].

Il est également constant qu’en septembre 2018, le [20] désignait un expert évaluateur pour estimer la valeur vénale de cinq parcelles de terrain situées [Adresse 21] à [Localité 28], appartenant en pleine propriété à Monsieur [P] [I] pour les parcelles CQ [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] et à Madame [A] [V] pour les parcelles CQ [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ;

que la parcelle CQ [Cadastre 10] était occupée par Monsieur [M] [V] à titre gratuit ;

qu’en novembre 2018, l’expert a évalué les parcelles CQ [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] à la somme totale de 666.340 euros pour une superficie constructible de 5372 m² , soit :

—  243.400 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 10]

—  242.320 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 8]

—  180.620 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 9] ;

que, par actes du 19 juillet 2019, Madame [K] a donné procuration à l’étude [U] pour vendre les droits qu’elle détenait sur ces trois parcelles aux prix de :

—  403.950 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 10]

—  383.700 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 8]

—  79.095 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 9] ;

qu’enfin, en septembre 2019, Maître [S], venant à la suite du notaire [U], a fait parvenir aux sœurs [I] une procuration pour vendre les trois parcelles au prix de :

—  403.950 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 10]

—  265.650 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 8]

—  76.050 euros pour la parcelle CQ [Cadastre 9],

étant précisé que l’acquéreur n’était pas désigné dans ces procurations mais l’était dans le projet de compromis de vente : la SAS [23], société de construction immobilière dirigée par Monsieur [C] [B] ;

qu’aux termes de ces procurations, il était stipulé que la vente avait été négociée par Monsieur [N] [T], « titulaire d’un mandat donné par les vendeurs sous le numéro 0091 en date du 25 janvier 2019 non encore expiré » moyennant une rémunération de 6 % sur les ventes escomptées, à la charge de l’acquéreur ;

que, par ordonnance rendue le 14 octobre 2020, le juge des référés de [Localité 29] a rejeté la demande du [20] tendant à obtenir la vente des trois parcelles ;

que, toutefois, par courrier du 17 février 2023 adressé aux sœurs [I], Maître [S] leur soumettait une nouvelle procuration pour finaliser la vente comprenant également les parcelles de Monsieur [V], décédé entre temps.

_____________________________

En vertu de l’article 36 de la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, hormis de cas des successions soumises au régime de la vacance ou de la déshérence, nul ne peut se livrer ou prêter son concours à la recherche d’héritier dans une succession ouverte s’il n’est porteur d’un mandat donné à cette fin.

Le mandat peut être donné par toute personne qui a un intérêt direct et légitime à l’identification des héritiers ou au règlement de la succession.

Aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, et aucun remboursement de frais n’est dû aux personnes qui ont entrepris ou se sont prêtées aux opérations susvisées sans avoir été préalablement mandatées à cette fin dans les conditions du premier alinéa.

En l’espèce, il a été précisé dans le jugement précédent qu’il ne s’agissait pas d’une succession vacante.

En effet, dès le 22 août 2016, Madame [K], par l’intermédiaire de son Conseil, écrivait à la Mairie de [Localité 28] pour obtenir des explications sur le fait qu’une voie communale traversait les parcelles CK n° [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] appartenant à son père [P] [I], décédé et dont elle était héritière ;

que la Mairie répondait le 2 octobre 2017 en précisant qu’il s’agissait des parcelles CQ et non CK et en confirmant que ces parcelles appartenaient aux consorts [I].

Dans la bonne pratique, celle qui consiste à faire éviter à l’héritier d’exposer à des frais supplémentaires, le notaire chargé de rechercher lui-même les héritiers ne va recourir aux services d’un généalogiste qui si ses propres investigations se sont avérées insuffisantes.

Dans ce cas, le généalogiste va proposer aux héritiers identifiés de conclure un contrat de révélation de succession.

En l’espèce, le [20] n’y a pas recouru mais a fait signer aux héritières un contrat de « justification de droits successoraux » pour établir un tableau généalogique.

En tout état de cause, l’article 36 précité conditionne expressément la recherche d’un héritier à l’existence d’un mandat, document écrit précisant sa mission et sa rémunération.

Ce n’est que lorsqu’il aura retrouvé les héritiers que le généalogiste leur fera signer un contrat de révélation ou, comme en l’espèce, un contrat de « justification des droits successoraux ».

Dans son courrier du 21 décembre 2017, le [20] a informé les sœurs [I] qu’il avait été saisi afin d’établir la dévolution successorale à la suite du décès des consorts [J]/[I].

Il n’a néanmoins indiqué ni la date ni l’auteur de sa saisine.

Après le jugement l’invitant à produire son mandat, il n’a produit qu’un courriel émanant de Monsieur [C] [B], dirigeant de la SAS [23], en date du 7 septembre 2017, qui indique « Il s’agit en fait d’un certain monsieur [I] (et non [Z] comme je vous l’avais laissé entendre ce matin) propriétaire d’un foncier à [Localité 24] (ou plutôt de plusieurs parcelles de terrain, selon les riverains).

Je vous joins les éléments le concernant que j’ai récupéré au cadastre de [Localité 31].

Ces terrains peuvent m’intéresser et je vous laisse voir ce que vous pouvez faire comme recherche généalogique ».

Ce courriel constitue une simple prise de contact et ne saurait en aucun cas s’analyser en un mandat au sens de l’article 36 de la loi du 23 juin 2006.

Force est de constater que le [20] n’a pas été régulièrement et préalablement mandaté pour rechercher les héritiers.

Le [20] ne saurait davantage être indemnisé sur le fondement de la gestion d’affaire alors que les sœurs [I] connaissaient par elles-même l’ouverture de la succession et leur qualité d’héritières putatives.

Ainsi, l’intervention du [20] n’a pas été déterminante dans la connaissance de la succession et des droits à y faire valoir.

Il convient, en conséquence, de le débouter de l’ensemble de ses demandes et lui rappeler que les conventions doivent être exécutées de bonne foi laquelle fait particulièrement défaut en ce qui le concerne.

Le comportement du [20] a justement été qualifié de harcèlement par les sœurs [I] qui en subissent nécessairement un préjudice ne serait-ce que par la paralysie des opérations de partage.

Il convient de condamner le [20] à payer à chacune des requérantes la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

L’équité commande en la cause de leur allouer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

VU le jugement rendu le 26 septembre 2023,

VU l’article 36 de la loi du 23 juin 2006,

DÉBOUTE le [20] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre des sœurs [I],

LE CONDAMNE à leur payer à chacune la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

LE CONDAMNE à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LE CONDAMNE aux dépens.

EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE