TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C. JKS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Stéphanie GIOVANNETTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03189 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHB

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1], représenté par son syndic la SASU D.A.A.S. IMMO – [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1982

DÉFENDERESSE

S.C. JKS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03189 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHB

EXPOSE DU LITIGE

La société JKS est propriétaire des lots n°223 et 252 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré DW N°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété, représentant 154/8402 et 2/8402 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la société D.A.A.S IMMO en exercice, a assigné la société JKS devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-5595,19 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 03 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023,

-213,12 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 3 avril 2024,

-1000 euros de dommages et intérêts,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société JKS n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 223 et 252, indiquant la répartition des tantièmes (154/8402 et 2/8402èmes), établissant la qualité de copropriétaire de la société JKS,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024,

— les décomptes de régularisation de charges des exercices 2021 et 2022,

— l’historique du compte du 01 janvier 2021 au 01 avril 2024, dont il résulte que le solde est devenu débiteur le 1 octobre 2021, pour atteindre 5928,31 euros (en ce inclus 449,18 euros de frais), le 1 avril 2024

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 avril 2023 et 18 décembre 2023 comportant :

o approbation des comptes des exercices 2021 et 2022,

o vote du budget prévisionnel 2024,

o le fonds travaux 2024,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une mise en demeure de payer la somme de 2033,03 euros adressée le 5 mars 2023 à la société JKS,

— une mise en demeure de payer la somme de 2702,02 euros adressée le 9 juin 2023 à la société JKS,

— Une sommation de payer délivrée par commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, réclamant la somme de 4259,07 euros en principal, et 153,12 euros au titre du coût de l’acte,

— le contrat de syndic,

— la facture de frais de gestion du dossier par le syndic, d’un montant de 120 euros.

Il convient de relever que le demandeur inclut à son décompte du 1 avril 2024 des frais exposés au titre du recouvrement de la créance (trois mises en demeure, frais de gestion du syndic, délivrance d’un commandement de payer et d’une sommation de payer) qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 449,18 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 5479,13 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 5479,13 euros .

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023, sur la somme de 4259,07 euros.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 213,12 euros se décomposant comme suit :

—  153,12 euros pour la délivrance d’une sommation de payer en date du 23 octobre 2023,

—  60 euros pour l’envoi de trois mises en demeure.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat. Il n’est par ailleurs pas établi que ces mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.

En conséquence, seule la somme de 153,12 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la société JKS présente, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la société JKS. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 750 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société JKS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société D.A.A.S IMMO :

— la somme de 5479,13 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 octobre 2021 au 1 avril 2024 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 octobre 2023 sur la somme de 4259,07 euros euros, et de l’assignation du 23 mai 2024 pour le surplus,

— la somme de 153,12 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 octobre 2023,

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la société JKS aux dépens

CONDAMNE la société JKS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société D.A.A.S IMMO, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.