Expéditions le : Minute n° 25/00198

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02401 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FRCN

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [A] [F]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Rachel SUBLET-FURST de la SELARL SUBLET-FURST & FAUVERGUE, avocats au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [G]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Hélène ROTHERA de la SARL AVOLAC, avocats au barreau d’ANNECY

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 29 juin 2020, M. [I] [G] a donné en location à Mme [A] [F] un studio meublé situé [Adresse 3] ([Adresse 4]) pour une durée d’un an renouvelable tacitement.

Par un courrier remis en mains propres contre récépissé en date du 25 mars 2023, M. [I] [G] a délivré un congé à Mme [A] [F], à effet du 29 juin 2023, au motif de reprendre le logement pour sa fille, Mme [D] [G].

Mme [A] [F] a libéré les lieux le 9 avril 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, Mme [A] [F] a fait assigner M. [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] en contestation de la validité du congé et indemnisation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2024 et renvoyée à plusieurs reprises pour échanges de conclusions et pièces entre les parties.

A l’audience de renvoi du 14 mai 2025, chacune des parties est représentée par son conseil qui s’en remet à ses écritures et dépose son dossier.

Dans ses conclusions en réponse, Mme [A] [F] demande au juge, sur le fondement de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1104 et 1231-2 du code civil de :

la déclarer recevable et bien fondée en sa procédure,constater le caractère frauduleux du congé donné par M. [I] [G] concernant le bail régularisé le 29 juin 2020 entre eux,dire et juger que M. [I] [G] engage sa responsabilité contractuelle,en conséquence, condamner M. [I] [G] à lui verser la somme de 5.248,10 euros au titre des préjudices financiers liés à ce congé frauduleux et des frais qu’elle a dû exposer ensuite de celui-ci,condamner M. [I] [G] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des préjudices distincts liés à ce congé frauduleux et de son préjudice moral,en tout état de cause, débouter M. [I] [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre,condamner M. [I] [G] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la fille de M. [G] devait reprendre le logement pour elle, en réunissant les deux studios dont son père est propriétaire, raison pour laquelle il lui a délivré un congé, mais qu’après avoir libéré le logement, elle s’est aperçue que le bailleur avait mis le logement en location sur la plateforme AIRBNB, dès le mois de mai 2023 et au moins jusqu’en février 2024. Elle considère donc que le congé était frauduleux, que la réalisation de travaux ou la relation amicale qu’ils avaient développée n’exonère en rien le bailleur du respect des règles applicables entre un bailleur et un locataire.

Elle affirme que ce déménagement a entraîné des conséquences financières importantes pour elle, notamment s’agissant des frais de déménagement et d’acquisition de mobilier, du coût du loyer, de la distance entre son nouveau logement et son lieu de travail, de la fatigue engendrée et de la perte consécutive de son emploi, du stress lié à cette situation. Elle fait valoir que M. [I] [G] a refusé toute demande d’indemnisation, et qu’aucun accord amiable n’a pu intervenir malgré les démarches de sa protection juridique, et qu’il est donc mal fondé à invoquer un préjudice moral.

Elle précise ne pas solliciter la nullité du congé faute de volonté d’occuper à nouveau le studio, ne pouvant assumer un nouveau déménagement et ayant perdu toute confiance à l’égard de son ancien bailleur, raison pour laquelle elle demande l’indemnisation des préjudices financier et moral qu’elle a subi du fait du congé frauduleux.

*

Dans ses conclusions récapitulatives, M. [I] [G] demande au juge, de :

à titre principal, rejeter l’intégralité des demandes formalisées par Mme [A] [F] à l’encontre de M. [I] [G] en ce qu’elles ne sont pas fondées,à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans entendait retenir que les dispositions contractuelles n’ont pas été respectées, dire et juger que Mme [A] [F] ne justifie d’aucun préjudice,en tout état de cause, la condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,à titre extrêmement subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction de céans entendait retenir que le congé n’est pas valable, dire et juger que le préjudice de la demanderesse ne saurait excéder une somme de 500 euros forfaitaire,rejeter toutes autres demandes,dire et juger que les consorts [G] pourront régler la somme en 24 mensualités au regard des dispositions de l’article 1345-5 du code civil.

A l’appui de ses prétentions, M. [I] [G] fait valoir les relations privilégiées que sa famille entretenait avec Mme [A] [F], qu’il dit avoir prise sous son aile car elle était très seule, soutenant qu’il n’aurait pas mis un terme au contrat de bail s’il n’était pas légitimement motivé.

Il affirme que lors de la délivrance du congé, il avait effectivement l’intention de mettre le logement objet du bail à la disposition de sa fille, que celle-ci souhaitait procéder à des travaux de réunification de deux studios aux fins d’en faire un appartement et qu’elle devait préalablement vendre le bien dont elle était propriétaire. Il fait valoir que cette vente a pris plus de temps que prévu et qu’il a donc décidé de proposer le studio à la location précaire le logement litigieux pendant une courte période, en attendant que sa fille s’y installe, la locataire du second studio ayant pu rester dans les lieux au-delà de son préavis, ce qu’il n’a pas pu proposer à Mme [F] puisqu’elle avait déjà déménagé.

Il souligne que la reprise du bien était également motivée par la réalisation de travaux, qui ont été décalés mais réellement effectués et qu’à ce jour, sa fille occupe les lieux.

Il relève que Mme [F] ne sollicite pas la nullité du congé puisqu’elle était ravie d’avoir pu trouver un logement plus grand, avec une terrasse et un jardin pour ses animaux, ne justifie pas des préjudices subis et qu’elle a déménagé avant l’issue du congé spontanément, pour un logement plus adapté à ses animaux, que travaillant dans une école fermée pendant l’été, elle n’avait pas de déplacement, ajoutant qu’elle ne souhaitait pas renouveler son contrat de travail.

Il soutient qu’elle ne justifie pas des APL qu’elle doit en principe percevoir et donc de la réalité du montant de son loyer, ni d’aucune des préjudices qu’elle allègue.

*

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le congé délivré le 25 mars 2023 remplit les conditions de forme et de fond, ayant été remis en mains propres à Mme [A] [F] contre récépissé, 3 mois avant la fin du bail, avec mention du motif pour reprise au bénéfice de Mme [D] [G], fille du propriétaire.

Il est également constant que le congé prenait effet au 29 juin 2023 et que Mme [A] [F] a anticipé cette date et libéré les lieux dès le 9 avril 2023.

Il n’est enfin pas contesté que M. [I] [G] avait également délivré un congé à Mme

[E] [C], locataire du second studio, pour le même motif, à effet du 1er août 2023, et que celle-ci a pu rester dans les lieux jusqu’en décembre 2023.

Le bailleur justifie du retard pris dans le projet d’installation de Mme [D] [G], initialement prévu en juillet, en raison de la vente de sa maison plus difficile que prévu en raison de la présence d’une servitude et de la réalisation de travaux pour réunir les deux studios en un seul appartement. Il produit à ce titre des attestations de témoins, les échanges de courriers électroniques de sa fille avec l’agence immobilière en charge de la vente de son chalet (pièces 1 à 15 et pièce 18), les devis et factures des entreprises de travaux (pièce 19). Il est également démontré que Mme [D] [G] a accepté une offre d’achat pour son bien immobilier le 4 juillet 2023, et que les nouveaux propriétaires ont intégré le logement fin octobre 2023.

Au regard de l’ensemble des éléments, il apparaît que M. [G] avait, lors de la délivrance du congé, l’intention de reprendre le logement mis à bail afin que sa fille puisse réaliser des travaux et s’y installer.

Si Mme [F] affirme que ses propriétaires ne lui ont pas proposé de prolonger son bail jusqu’en décembre 2023, comme ils l’ont fait pour la locataire de l’autre studio, il convient cependant de noter que Mme [F] a quitté son logement le 9 avril 2023, soit antérieurement à la proposition faite par les propriétaires à Mme [C], la locataire du studio voisin, de rester dans le logement. En conséquence, il convient de constater que si Mme [F] était restée dans les lieux, les propriétaires auraient été en mesure de lui proposer de rester dans les lieux jusqu’à décembre 2023.

De fait, il importe peu que suite au départ spontanée de Mme [A] [F] avant le terme du congé, le bailleur ait procédé à la mise en location saisonnière du bien entre mai et novembre 2023 avant l’installation de sa fille, dès lors que celle-ci a effectivement intégré le bien quelques mois plus tard. Il est produit au dossier des devis et des factures, ainsi qu’un procès-verbal de constat en date du 15 octobre 2024, lequel démontre que la maison d’habitation a été intégralement rénovée et que les travaux de finition sont toujours en cours.

Dès lors, il sera déduit de l’ensemble des pièces fournies que M. [G] a délivré un congé à Mme [A] [F] dans le but de le mettre à disposition de sa fille, Mme [D] [G], pour des motifs légitimes et sérieux, et que ce congé est donc régulier.

En conséquence, Mme [A] [F] sera déboutée de sa demande de voir constater le caractère frauduleux du congé et de ses demandes subséquentes.

Sur les frais du procès

Mme [A] [F] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [A] [F] sera donc condamnée à payer à M. [I] [G] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que le congé délivré le 25 mars 2023, à effet du 29 juin 2023 par M. [I] [G], bailleur, à Mme [A] [F], locataire, au titre du bail conclu entre les parties le 29 juin 2020 concernant un studio meublé situé [Adresse 2] à [Localité 6] est régulier, pour être fondé sur un motif réel et sérieux,

Par suite,

DEBOUTE Mme [A] [F] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Mme [A] [F] aux entiers dépens,

CONDAMNE Mme [A] [F] à verser à M. [I] [G] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS