RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00135 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAYO

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 30 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [K] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Stéphanie PANURGE, avocate au barreau de SAINT-PIERRE DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Mai 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [K] [M] a donné à bail à Monsieur [E] [U] un appartement meublé situé au [Adresse 3] selon contrat du 27 août 2022 d’une durée d’un an reconductible par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 580 euros charges comprises.

Le bailleur a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 13.920 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025 délivré à personne, Monsieur [Z] [K] [M] a fait assigner Monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [U], sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [E] [U] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 13.920 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux.

Lors de l’audience du 7 avril 2025, Monsieur [E] [U], comparant en personne, a reconnu le montant des loyers et charges impayés. Il a indiqué qu’il n’occupait plus le logement et s’est engagé à restituer les clefs au bailleur.

A l’audience du 26 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée pour permettre à Monsieur [E] [U] de justifier de la remise des clefs, Monsieur [Z] [K] [M], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 19.140 euros. Il a indiqué qu’aucune remise des clefs n’était intervenue malgré les démarches entreprises par le commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer.

Monsieur [E] [U], comparant en personne, a confirmé l’absence de remise des clefs. Il a précisé qu’il n’avait ni le téléphone, ni internet.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 27 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 27 août 2022 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [E] [U] le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 13.920 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 5 novembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [Z] [K] [M] est fondé à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [E] [U] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 5 novembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [Z] [K] [M] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [U] était débiteur de la somme de 19.140 euros à la date du 26 mai 2025. Monsieur [E] [U], comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [Z] [K] [M] la somme de 19.140 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 13.920 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [E] [U] des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Monsieur [E] [U] sera également condamné à verser à Monsieur [Z] [K] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros révisable, à compter du 1er juin 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2022 entre Monsieur [Z] [K] [M] et Monsieur [E] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 5 novembre 2024.

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à verser à Monsieur [Z] [K] [M] la somme de 19.140 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 26 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2024 sur la somme de 13.920 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [U].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [E] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [Z] [K] [M] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à verser à Monsieur [Z] [K] [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 580 euros révisable, à compter du 1er juin 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [E] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE