RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HASH

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 MAI 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, plaidant,

représenté par M^e Norman GODON-PATEL, avocat, au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, postulant

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [C] [L] [H] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [O] a donné à bail à Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] selon contrat du 4 octobre 2023, moyennant un loyer mensuel de 950 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a adressé à ses locataires un premier commandement de payer le 11 mars 2024, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire, le 3 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.351,36 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 30 janvier 2025, Monsieur [E] [O] a fait assigner Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] ;

— la condamnation solidaire par provision de Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.548,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— leur condamnation solidaire par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 24 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [E] [O], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 979,02 euros arrêtée au 4 avril 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M], comparant en personne, ont indiqué avoir entièrement régularisé la dette locative à la date de l’audience. Dans l’hypothèse d’un maintien des demandes par la partie adverse, ils ont sollicité des délais de paiement de principe ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par une note en délibéré du 29 avril 2025 autorisée par le juge des contentieux de la protection et reçue au greffe le 6 mai 2025, Monsieur [E] [O] a confirmé l’apurement total de la dette locative mais a maintenu l’intégralité de ses demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 3 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [E] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat de bail conclu le 4 octobre 2023 contient une clause résolutoire stipulant néanmoins un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] le 3 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.351,36 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 3 décembre 2024 conformément aux stipulations contractuelles.

III. SUR LA DETTE LOCATIVE :

Il appert à la lecture du décompte actualisé produit par Monsieur [E] [O] en cours de délibéré que Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] ont entièrement apuré la dette locative au 24 avril 2025 et qu’ils ont réglé, en outre, une somme de 800 euros correspondant aux frais irrépétibles ainsi que les frais des deux commandements de payer des 11 mars 2024 et 3 octobre 2024.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [E] [O] de sa demande de condamnation de Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience et qu’ils ont entièrement apuré leur dette locative au 24 avril 2025.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] le principe des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants justifiera la condamnation solidaire de Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 979,84 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En outre, Monsieur [E] [O] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M].

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, étant précisé que les frais des deux commandements de payer ont déjà été réglés.

Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] ayant réglé la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, il n’y a pas lieu de les condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [E] [O] sera donc débouté de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2023 entre Monsieur [E] [O] et Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies au 3 décembre 2024.

DÉBOUTONS Monsieur [E] [O] de sa demande de condamnation de Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

ACCORDONS à Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] le principe des délais de paiement compte tenu de l’apurement total de leur dette locative.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire.

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS que toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISONS Monsieur [E] [O] à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] à verser à Monsieur [E] [O] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 979,84 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTONS Monsieur [E] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [N] et Monsieur [C] [L] [H] [M] au paiement des entiers dépens, étant précisé que les frais des deux commandements de payer ont déjà été réglés.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE